北京二手房交易“大数据”：北京人平均33年换一次房

　　年交易量上升到15万套

　　据我爱我家市场研究中心统计，15年来北京二手房年交易量，已从最初的年均几千套跃升到现在的年均15万套左右，单价、总价也在2005至2007年、2009年两个特殊历史时段呈过山车式增长，当前主城区均价已达到36000元/平方米、300万/套左右的水平。通过经纪公司成交的二手房市场份额也从最初的不足20%到现在的80%，承载的交易量与交易金额预计超过3600亿。

　　但这个看似庞大的数据还传达出另外一个信号——北京每年交易的二手房占可交易的房子的比例，只有2到4个百分点。

　　“这意味着什么?平均我们算3%，意味着每个北京人33年才换一次房。”胡景晖解释说，因为每年市场上只有2%、3%的房子在流通，所有的房子流通一遍需要30年。

　　这样的结果，和一部分发达国家有着巨大差距。美国目前的二手房换手率平均8%左右，意味着一个美国家庭平均12年换一次房。

　　如果北京的二手房换手率达到8%，那又是怎样一番场景呢?“那一年就应该是60多万套的交易量，相当于现在的3到4倍。”胡景晖分析，由于目前的二胎政策和贷款、纳税政策走向宽松，对很多北京人来说，每10年换一次家，或许会变得“很正常”。

　　购房主力军年龄不断攀升

　　“跟你说吧，我这房子最主要的还是看学区;孩子从上幼儿园到高中只要都方便，这套房我现在就签了。”昨天中午，站在东直门内的一家中介门店里，30多岁的北京市民刘先生，将自己的购房要求全盘向中介业务员托出。

　　这是刘先生购买的第一套房子，此前的30多年，他一直蹭住在父母家，直到孩子出生才计划添置房产。按照我爱我家的大数据计算，10年前他如果买了房，将会出现在当时22岁以下的购房人群体中;而今，能够在22岁以下购房的人，变得寥寥无几了。

　　我爱我家的统计数据显示，2006年，还有一些22岁以下的购房人出现，而到了2015年，柱状图上几乎已经没了标志着22岁以下年轻人的蓝色。原本26岁到30岁的人是购房主力军，而随着房价的增高，这部分“主力军”力量被逐渐压缩，31岁到35岁的人群逐渐增加。

　　“现在的购房人都已经成长，购房人群已经迭换一代人。”胡景晖说，据我爱我家市场研究中心统计，2006年二手房购买人群中，70后、80后占比分别为52.4%、27.2%，经过十年的变迁，当前70后、80后占比分别为29.2%、54.4%。如今的二手房市场中，80后成为购房主体，相对的是，70后已经退出了主力购房人群。

　　“看到这张图我发现确实我老了。”胡景晖感叹。10年内，90后的购买者占比从原来的0.4%变成了4.1%，增长了10倍有余。而41岁到50岁以及50岁以上人群，在这10年中几乎没有变化。