木渎北推低密度黄金宅地 山水相邻或打造苏式豪宅区

　　据房掌柜了解，2015年330新政之后的首场土拍即将于6月3日举行，而此次苏州国土局挂牌出让的25宗地块除了园区之外，四区均有涉及，其中姑苏区、相城区各3宗、吴中区14宗，高新区5宗。作为新政后的首场土拍，本次土拍是否也会随着楼市的回暖而展开破冰之旅呢?

　　克而瑞分析师何杰透露：“这个是2015年第一次土拍，苏州也是近半年没有土地供应。再加之目前苏州很多企业储备用地不足，以及部分外来企业也是打算进入苏州市场。这次土拍应该来说竞争还是会比较激烈的。”

　　巨无霸地块一分为二 未来或打造苏式豪宅

　　在本次土拍中，吴中区木渎镇的苏地2015-G-14号地块和苏地2015-G-15号地块也成为了此次关注度颇高的地块。业内人士透露：“其实政府最初规划的时候，这两块是算一块地的，可能是由于政府部门担心总价过高等因素拆分成2块地上市。”另外，据城市设计要求，该地块后期建筑以苏式风格为主，整体建筑要求与周边的景区相协调。

　　资料显示，苏地2015-G-14号地块位于吴中区木渎镇寿桃湖路东侧，渔洋街南侧，占地面积109403.8平米，出让年限为70年，属于城镇住宅用地。地块建筑密度≤35%，容积率1.0-1.05，起报总价6.4亿元，起拍楼面价5571元/平米。

　　苏地2015-G-15号地块位于吴中区木渎镇寿桃湖路东侧，玉山路北侧，占地面积163511.1平米，出让年限为70年，属于城镇住宅用地。地块建筑密度≤30%，容积率1.0-1.1，起报总价10.056亿元，起拍楼面价5591元/平米。

　　据房掌柜现场了解，14号地块周边有围墙隔挡，目前应该是刚刚完成拆迁工作，地面还不太平整，建筑垃圾和生活垃圾堆的比较乱， 不过这些对于土地开发而言问题不大，施工应较为方便。从15号地块表现来看，地面也较为平整，只有一些杂草生长，施工方面应该是比较方便的。

　　从综合数据来看，这两宗地块相邻不远，各项配套都差不多，地块的容积率规划和建筑密度规划都差不多以及起拍楼面价都差不多，预计未来的产品属性应该也是一样的，可能会成为竞品。从容积率和建筑密度来看，未来打造低密度独栋、联排和多层洋房的可能性比较大。起拍楼面价来看，14号地块和15号地块的起拍楼面价都不低，都在5500-5600元/平米之间，如果没有溢价以底价成交，扣除人员成本、建筑成本、税费等一系列费用，预计后期推出市场售价也不会低于15000元/平米，如果在建筑材质以及其他配套上更加精细的话，这个价格还会继续上升。

　　而从目前区域内在售的同类型产品世茂御珑墅来看，叠加类产品均价在15000元/平米左右，独栋别墅均价550-600万/套，独栋别墅折合成单价约为28000元/平米，而此次推出的两宗地块产品与世茂属性相同，相信未来价格方面是一个参考。

　　世茂御珑墅自亮相以来便受到市场的广泛关注，首期开盘的200多套几乎卖完，创造了市场热销传奇，由此我们也发现，木渎地区对于高端住宅需求还是十分旺盛的。

　　山水相邻 坐拥繁华

　　该地块位于天平山下、寿桃湖畔，风景秀丽，空气宜人，具有得天独厚的地理条件。从交通方面来看，从该地块出发几分钟的车程便可快速到达狮山，而且毗邻地铁1号线。中环通车后，距离中环渔洋街匝道口仅五分钟车程，交通便利。

　　商业配套方面，木渎首家开业苏州国际影视娱乐城紧邻项目，后期金枫路商圈的大运城、东门町等商业中心距离项目也就3-5公里的路程，可以说周边商业氛围相当浓厚，而且红枫商业广场也能很好的填补周边生活配套的空白。

　　山水相邻，坐拥繁华，可以说这两宗地块是真正的进可享繁华，退可守宁静。

　　三足鼎立 填补区域存量不足

　　从近几场土拍来看，比较大的地块常常出现流拍的情况，而且普遍的受关注度不高，这两宗地块是否也会面临这种窘境呢?

　　中原地产苏州公司市场研究经理张进华也表示：“应该不会，这两宗地块位置相对较好，周边配套也逐渐起来，只要溢价不是高的离谱的话，可以顺利成交。”

　　那相邻的两宗地块各方面属性都如此相近，是否会吸引豪门大佬同时入手呢?另外，这两宗地块的产品未来与世茂御珑墅可以说是三足鼎立，未来也是互为对手，那如何才能在市场竞争中争取主动权呢?

　　何杰表示：“同一家开发商拿地的可能性比较大。”另外何杰也坦言，由于地块是别墅类产品，所以他的周期性相对要长一些，等到产品上市的时候，世茂基本上也卖完了，所以对世茂影响不大。

　　中原地产苏州公司市场研究经理张进华也表示：“新高价地的诞生往往会带动周边市场。”

　　另外，由于目前木渎金山浜板块整体存量较小，又是木渎打造的高端居住区，加上木渎本地人的购买力比较强，所以地块完全有机会在市场取得较好的成绩的。而且，当下木渎镇正在大规模规划区域用地，周围多处村落将面临拆迁，改善房将成为市场需求主流。