社区商业的光荣与梦想—HOOP深圳霍普建筑设计有限公司

　　过去的地产黄金十年，大多数地产开发商把注意力专注于住宅，在配套的社区商业上花的心思不多。随着房地产市场降温，住宅的利润空间压缩，大家开始关注社区商业的价值。但大家习惯了在住宅区中做少量配套底商的做法，一旦某些商住用地要求做到10%、甚至15%的商业的时候，大家就没有方向了。HOOP深圳市霍普建筑设计有限公司以此为出发点，对社区商业做了细致的探讨和研究，寻求有效的社区商业开发思路。

　　那么在现有数据下一个城市综合体该怎么做，大家面临的是同样的问题，而且需要积极的应对并解决。

　　按照过去传统的应对模式，我们会惯性的直接进入到这些固定的思维框架之中，并开始就其中的某个或者全部进行策略的回应，却鲜有人去追问，业态、定位、空间规划、运营模式等等是依据什么而确定，它们的基础是什么?

　　但深圳霍普会选择先把之前提到的这些问题悬置，转而对它们的基础做深入细致的解读，他们坚信，只有知道它们的根源，才会知道应该怎么做，业态怎么确定，运营方式怎么样才合适，而销售的指引方向也就可以找到依据，并且可以明确项目的定位等等。这些后面的事情也就会变得相对自然而有序。

　　深圳霍普HOOP认为，在做传统应对之前，需要对超过10%这个问题作充分的解读，也就是要先弄清楚15%-20%意味着什么。

　　商住比例15%-20%意味着：

　　① 传统社区商业的边界将被打破

　　② 人们的大部分生活行为会在社区内部解决

　　③ 各方角色的联动发生变化，将催生新的商业运营模式

　　“商铺，将不再只是商铺”

　　过去传统的社区往往呈现出封闭的状态，而在现在，社区将逐步开放，因为社区只有开放身在其中的人们才能体验到生活的真谛。因此，传统社区商业的边界被打破同时意味着原有的社区商业运作模式的失效，所以我们需要重新定义社区和社区商业。

　　人们的大部分生活行为会在社区内部解决

　　城市级和区域级商业业态向社区商业回流的发展趋势更加明显。

　　原来“底商+住宅”为代表的封闭社区被打破，出现局部开放的格局。

　　社区的生活方式会因商业比例的增大而带来改变，商业也将呈现出以人为核心的新格局和新趋势。

　　社区业主的刚性需求之外的新需求点会被释放，社区将呈现出不一样的居住状态。

　　各方角色会联动的发生变化，催生出新的商业模式

　　对开发商来说，意味着会从“前台”位置转向“后台”(如服务和连接)

　　对商户来说，意味着这个群体会从原来便利型业态的单线提供变成业态创新主力之一，成为创新点和突破点所在。

　　对于投资客来说，意味着他们投资商铺的方式变得更加多元化。

　　对于其他联动方，比如物业，运营商，街道等等都会因此发生变化。

　　之后，我们需要内容去填充这15%-20%的量，并且我们要知道，谁可以来提供这些内容。

　　动力+机制=?——

　　其实，作为社区商业还牵扯到动力和机制的问题，所谓动力，来源于两个部分。一部分来自日常生活方式的深度挖掘，另一部分是由运作方式的调整而释放出来的市场活力和新需求点。

　　而机制，是用来确保动力可以时刻被捕捉，消化和运作的一套结构系统。这里面就牵涉到开发商的运营，招商，销售和定位等一系列事情

　　开发商和设计师要如何应对?

　　社区商业的土壤是丰富的社区生活，涉及到的问题也是方方面面，所以开发商应该将注意力聚焦在有哪些业态，怎么运营和怎么卖这三个直面痛点的问题。

　　哪些业态?

　　如上图所示，虽然当下社区商业业态主要满足居民的物质需求，但随着精神消费需求的日益增长精神，体验消费需求将逐步成为社区商业业态的一个重要增长点。

　　通过以上的所有分析，深圳霍普HOOP得出商业占比达15%—20%的住区中，基本业态占比约40%-50%，新业态占比约50%-60%。

　　怎么运营?

　　目前市场上类似的商业在运营中牵扯的成熟销特比模式主要有两种：3+3+4;2+3+5，直接销售部分占比大概在一半左右，20%-30%用于自持，主要选择中药形象店，路口，小区出入口等部分自持。

　　需要特别强调的是，无论是哪种模式，项目公司运营团队的控制是商业逐渐成熟并形成影响力的重要保证。

　　怎么卖?

　　销售关系到两个方面，增值潜力和买得起。

　　对于销售，我们的直接对象是投资者，因此，投资者的心理是主要突破口。而投资者主要关注两个问题，是否有增值潜力?能否买得起?

　　增值潜力=故事+数据

　　投资客关注的增值潜力可以从“故事”和“数据”两个方面阐述，其中“故事”涵盖“业态规划，运营策略，区域发展，周边配套，交通，景观资源等方面，而数据则包括“商铺面积，铺面总价，消费人口，消费额度，租金回报等。而这全部将是打动消费者的重要心理依据。

　　POINT

　　当下!设计师将不再只会画图!

　　因此，在未来设计将会介入更精细化的操作

　　然而要做到精细化开发，设计方与开发商将形成共同体，并协同合作，在开发前期共同参与项目的定位，招商，空间和时间规划中。

　　在设计之前，设计方将会与开发商一同思考如何招商，业态种类和其丰富性，商业布局，对应建筑空间和景观的性质等问题。在深圳霍普HOOP看来，图纸上不仅仅是轴线，造型，指标等表面内容，而是甚至可以看到每一个分隔空间中装载着什么，社区的活力，人的生活方式，真真正正的参与到社区住户的生活方式的组织和创造中去。

　　商户入驻时，这种经过精密思考的开发模式可以清晰的提供社区购买力，竞争情况和差异化创新契机等相比于”如何有发展潜力“等介绍，这些信息可使商铺购买者获得更大的投资信心。

　　精细化可以带来什么?

　　1、城市，社区，住户的大数据——业态引导

　　通过城市的研究成果，周边社区住户年龄段，购买力，商户可以从中思考差异化以及创新性业态的可能性。

　　2、精细化控制下的布局

　　多少家餐饮，多少家理发，多少家教育服务，多少家创客办公——这些业态的具体布置，竞争情况如何，使商户更好的看到发展前景，选择对应的商铺和对应的行业，有的放矢。

　　3、量体裁衣时的空间

　　有什么业态，具体布置的思考和布局之下，规划设计会具有更强的针对性，如儿童城等商铺可以布置在更为私密，环境更好的位置，创客办公可以集中起来并设计文艺前卫的交流空间，配套餐饮，共享会议培训空间等。

　　4、合理的面积和可接受的价格

　　不同于传统的划等分格子式的提空商铺面积，精细化开发根据商铺所从事的商业活动划分空间，使面积利用合理化，不同的小商户也会根据不同的业态选择对应面积的商铺。

　　对于建筑本身来说，一直以来都只需专注两个方面，首先是如何回应城市，以前这一点大家只关注表象，而在未来将更多的关注对于社区生活氛围的挖掘和其民众的分析。其次参照发达国家成熟的城市居民消费结构，社区消费应占居民总消费的60%-80%，而在我国，社区商业消费占比不足30%，因此大量业态从区域及城市商业中心回流到社区商业是必然趋势，同时我们也将致力于让定居在这里的人将家的边界延伸到整个社区，并愿意将更多的时间参与社区生活，构建起属于该社区的居住文化，创造最核心的附加值。

　　【编者说】

　　伴随着历史的蜕变，世界经济体系的构建，和城市化进程的推动，在今天，中国的很多城市正在经历市场的转型与升级的过程，地产复兴风潮正在席卷已回归理性的中国楼市。而我们的业内人士开始在思考地产动力源头的同时寻求新的发展方向和对自身理念的提升。因此就设计行业来说，深圳霍普HOOP已不可否认的处于先行者的地位。