据克而瑞统计,2015年上半年,苏州住宅成交33438套,创近七年以来新高。其中,中海山湖一号以1063套的成交套数、11.2万㎡的成交面积成为上半年苏州住宅成交套数、面积排行榜“双料冠军”。
(数据来源:克而瑞苏州)
苏州大学东吴商学院教授沈健对房掌柜表示,苏州频繁且力度较深的利好政策、常住人口增加、股市获利等因素的叠加使得楼市预期改观,使苏州上半年住宅成交出现井喷现象。基于此,下半年的成交也不会差,但房价将会进入总体稳定和差异分化并存的局面。
五大原因致苏州住宅成交“井喷”
(数据来源:易居房地产研究院)
易居房地产研究院提供的数据显示,6月份,在其所检测的30个城市中,有18个城市的成交量出现了环比增长态势,其他12个城市则有所下跌。6成城市成交量出现上升,反映了居民购房意愿较强,当然成交量上升的幅度开始减弱,市场开始趋于稳定。
基于独特的城市能级及“救市”力度,苏州的房地产市场一直都较为平稳,伴随着全国范围内的市场回暖,苏州也迅速跟上脚步。
易居智库研究中心总监严跃进表示,6月份市场成交量和预期一样,出现了比较明显的上升。这和目前政策层面的改善、购房者积极调整策略等因素有关。
苏州大学东吴商学院教授沈健对房掌柜表示,苏州住宅成交出现突破性成绩主要基于一下几个方面:首先,政策。政策的叠加效应比较明显,从二套房首付缩减到公积金松动,缩减税收,到330新政、央行连续降息降准,货币政策的宽松使得苏州房地产市场复苏。
其次,股市影响。从2014年9月到2015年5月,股民从股市当中获利匪浅。从股市中获利的资金有很大一部分都流向了房地产市场,这种现象在一二线城市更为明显。
再次,对未来的预期。这个主要和政策配合效应,每一项利好政策的推出首先改变的就是市场预期。这是一种心理层面上的改观,包括一些业内专家也在预计下半年还会有一轮或者几轮降息降准。这些都是政府或者市场释放出有利的信息。”
第四,经济发展状况。尽管全国经济不景气,包括GDP等关键数据。但苏州经济发展一向平稳,工业投资、房地产投资等仍然保持健康状态。交通上,中环和轨交发展也比较迅速。整体来看,苏州城市的未来发展前景良好。
最后,刚需。常住人口的增加保证了苏州住宅刚需市场的需求,目前苏州常住人口已经达到一千万以上,而新苏州人对于房产的置业带动了一部分市场的消化。随着城市发展的不断完善,苏州将会吸引更多的置业人群,这也是苏州住宅市场稳定的去化力量。
“未来苏州房价将分化”
市场成交量上升,既利好库存压力的释放,也能够加快城市房价反弹的节奏。成交量上升,反映了居民购房意愿在增强。尤其从目前包括降息等政策来看,购房政策效应在持续释放。
(数据来源:中国指数研究院)
而由此,苏州开发商也迎来了一波行情看涨的势头,据房掌柜了解,7月1日之后,旭辉所有楼盘将会涨价。碧桂园及恒大集团也已经宣布,将在全国范围内涨价。
易居智库研究中心总监严跃进表示,随着市场成交量的上升,苏州房企的定价策略也会发生转变。传统的降价让利做法减弱,取而代之的根据客户量来决定价格策略。一些去库存效果较好的房企,更是会积极涨价,并不会担心客户流失或者市场不买账。一些大户型的去化速度也会加快。
而在沈健看来,苏州房价不会出现大的起落,甚至将进入总体平稳和分化的局面。“苏州房价总体来看比较平稳,由于整体的库存量及供大于求的局面短期内不会出现逆转性反转,房价也不会出现太大起落。”
据房掌柜统计,2015年上半年住宅市场存量799.39万方,存量位于市场高位,出清周期达11.5个月,位于本年度最高位。
“另一方面,苏州房价会出现分化局面。也就是说,地段、户型、配套等销售量较好的项目可能会出现涨价。而在上述关键因素上都无法与之竞争的相对销售量不如人意的项目,则仍然可能走去库存的路子。”
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