苏州楼市上半年成交猛进改善升温 商业地产稳字当头

　　对于擅长网购的人来说，买买买，自然是个熟悉的词，而对于今年上半年的苏州楼市购房者来说，这个词也很好地形容了他们上半年的心态。从起初的稳步，到4月加速上涨，再到5、6月的大卖，原本还准备观望观望再出手的市民有不少都急急忙忙入了市。

　　而苏州楼市的回暖乃至6月的火热，实际上都得益于2015年上半年不断放宽的政策，为房地产行业带来了阵阵春风。央行今年上半年数次出手降准降息，利率降至10年来历史最低;而“330新政”则为改善需求大开方便之门;还有苏州的公积金新政，公积金最高贷款额度上调至70万元，缴存基数上限调至 17700元/月。持续性的宽松政策，加之城市建设带来更多配套落地。改善型购房者“解绑”，刚需置业者买房门槛降低，进一步推动了苏州楼市加快回暖，甚至创下2012年以来历史最高纪录。

　　数据显示，2015年1-6月苏州市区(不含吴江)商品房共计成交 47254套，成交面积5165473.3㎡。其中住宅类房源共计成交38339套，较去年同期增加9631套，涨幅为34%;成交面积为 4506752.51㎡，较去年同期增加1173957.86，涨幅为35%，套均面积为117.55㎡。非住宅成交8915套，同比增加152套，涨幅 2%;成交面积658720.79㎡，同比增加109420㎡，同涨17%。

　　成交猛进改善升温

　　据不完全统计，今年1-6月，苏州楼市共有101个楼盘推新，推盘次数高达168次。其中住宅共计88盘154次轰炸。刚需房源仍然占主流，其中，100㎡以下刚需小户型房源约占据46%，101-144㎡占据42%，144㎡以上占据12%。

　　今年伊始，楼市在前一年的冲刺后并没有戛然而止。部分楼盘结束年底以价换量模式，元旦后少数楼盘开始出现上调价格的情况。而2月受到春节影响，成交自然回落，为“金三”乃至整个二季度蓄势。而春节一过，楼市立即进入高度备战状态。3月初个别楼盘小推试水，而月末在降息等利好政策鼓舞下，楼市信心提振。3 月末“330”新政出台之后，将“银四”推向高潮，最终4月份成交7221套，远胜“金三”。同时，2015年第二轮涨价潮悄然蔓延。34个楼盘价格积极调价，某楼盘涨幅甚至达8.5%。

　　而各项利好政策在5月形成窗口期，住宅成交井喷，7624套创三年同期最高。多盘均出现开盘当天告罄的场面。

　　到了6月，推盘量更为热闹。在土拍不断刷新楼面价、中环基本通车、园区配套到位的利好带动下，买卖双方几近亢奋，仅端午小长假3天14盘火力全开，成交额超25亿。月末冲刺更为疯狂，最后一周推盘数达到15个楼盘。

　　尹山湖板块最受关注

　　从整体情况来看，吴中区依然是各个区域中今年上半年成交最多的区域。今年上半年吴中区住宅成交14303套，占比37.3%。曾经的尹山湖、越溪、新城西三分天下的格局被打破，新城西在几大热盘的托举下实力不凡，但尹山湖依靠着目前市场主流的刚需产品，销量无“人”可以抗衡。

　　园区湖东仍然是老牌热门区域，但库存有限，加之配套更加完善，房价持续出现上涨，区域内不少刚需项目则转型高刚。同时众多楼盘也不断上调价格，让部分刚需购房者只能“望洋兴叹”。同样库存少房源严重不足的还有姑苏区。因而，即便区域内多为改善型楼盘，但姑苏区也依然有价有市。而区域内少量刚需盘更是成为了香饽饽。

　　高新区今年上半年受中环、轨交等城建因素拉动，受益不少。不过浒墅关与狮山两大板块的价格差距更加明显。业内人士表示，尚处价格洼地的浒墅关后期随着配套的完善，潜力将得以挖掘。

　　相城区今年上半年变化也不小。老牌热门区域活力岛渐渐隐退，高铁新城板块在三大新盘的影响下逐步为购房者认可。下半年相城区有可能呈现南北对峙局面。

　　房价“涨声”渐渐响起

　　进入2015年，苏州楼市涨价之声不绝于耳。而政策宽松，带来的成交不断走高，也给了楼市涨价的最佳理由。

　　2014年岁末冲刺一片飘红，不少楼盘因此在元旦后立即涨价。而3月份，万科率先涨价，园区万科玲珑湾天萃、万科玲珑东区蠢蠢欲动;天地源七里香都等盘趁机喊涨，带动湖东众盘小涨试水。4月份，路劲主场琅悦传出涨价消息，涨价之势扩散至其他区域，特价房、折扣等优惠逐渐缩水，让不少购房者不得不加快购房步伐。

　　6月的楼市可以说是呈现了普遍性上涨的趋势。土拍过后，随着新房企以高楼面价进驻，成交地块周边开始“傲娇”。狮山板块“解套”，独墅湖西板块更是立地调价。有楼盘土拍后三天内，优惠从原本的88折缩水至92折，而毗邻的商业项目也趁机上涨300元/㎡。至于园区湖东板块，楼盘要么涨价要么停售，坐等7月3日土拍结果;吴中区、新区均有多盘加入涨价阵营。

　　值得注意的是，尽管涨价是今年上半年楼市的关键词之一，也有楼盘反其道行之，以低价入市，争取以价换量。业内人士提醒购房者，面对涨价吆喝声，切勿过于担心，而是要根据自己的实际情况来选择购买房子的种类，同时切记量力而行不可盲从。

　　商业地产“稳”字当头

　　数据显示今年上半年，苏州楼市非住宅(含商铺、写字楼、酒店式公寓等)共计售出8915套，这个数字与去年同期旗鼓相当，可以说是稳字当头。而与住宅市场的回暖相比，苏州非住宅市场目前可谓仍在低谷。

　　一方面，从去年年末以来股市开始发威，半年时间从2500点冲到5166点，引发全民炒股热潮，房产类投资受到不小冲击;另一方面，商业项目不仅受到地段因素影响，运营商的实力也非常关键。今年上半年以来商业地产类维权事件已经连续发生多起，驱使投资者更加谨慎。

　　上半年成交最好的商业项目依然以老盘为主，而且占据主流的依然是兼具投资自住两种功能的酒店式公寓项目。面积小、总价低的商铺项目也较受欢迎。

　　下半年欲出手的人不少

　　业内人士表示，经过今年上半年的成交快速增长，目前苏州楼市出清周期稳定在11个月左右。而数据显示，截至今年6月9日，有约134个项目拟在今年下半年推新房源，包括97个在售老盘和37个待售纯新盘，共计约4.4万套房源。下半年预计有17.5万余套房源“厮杀”。

　　此外，从去年开始楼市政策将投资性需求给缩减掉，现在刚性需求更加旺盛。尤其是金融政策和公积金政策，给予了改善性住房一些支持，刚需跟改善性住房总体都有望稳步上升。而苏州市场目前购买力非常强悍，从目前趋势来看，下半年将更胜于上半年。

　　数据监控中心购房者心态调研结果，1116份调查问卷显示，52.82%网友欲下半年买房，谨慎观望转型积极出手;改善需求首次逆袭刚需，占比53.52%;在最理想置业区域中，25.87%和25.37%的网友想在园区或高新区买房，比例相当;56.34%的网友预计下半年苏州房价仍呈上涨趋势，仅有21.83%的网友认为不涨反降。