保利万科楼盘频曝质量瑕疵 消费者遭遇维权难上加难

　　得理不得势 消费者遭遇维权难

　　在非毛坯修质量问题频发的背景下，民众不禁质疑，如此昂贵的住宅产品所存在的质量问题，为何没能在设计、施工、验收等环节及时被发现，而进行“亡羊补牢”呢?当初它又是怎样通过监管部门的质量验收的?

　　上海某建设工程质量安全监督站相关负责人表示，由于验收服务资金有限，房屋验收都是由建设单位来组织，监管部门只能对其形式和程序进行监督，如果没有这方面的问题，验收报告就得以通过。

　　中国建筑业委员会专家委员程海斌说，作为建筑质量的最后一道“防火墙”，房屋交付之前相关部门进行的验收环节，应是工程质量的有力保障。“然而在现实当中，部分监理单位和质监部门并没有发挥应有的作用，走形式、走过场的情况时有发生。特别是一些知名房企在地方上的项目，有的可能是地方领导的‘政绩工程’，即使发现有问题，有时也‘不好说’。”

　　上海市华荣律师事务所合伙人丁兴峰律师说，一般来说，非毛坯修并没有明确的标准，合同中一般也不会注明是按照多少钱的标准去装。开发商一般还会在预售合同里补充对自己有利的条款，所以从法律上来说维权比较困难。

　　“虽然很多时候非毛坯修房只是提高售价的噱头，但质量标准是底线，如出现房屋漏水这种情况说明商品质量没有达到交付标准。购房者只能要求开发商去维修，若情况严重可申请退房，但因近几年房价上涨较快，购房者只能选择与开发商协商维修或现金补偿。”

　　上海鹏欣集团CEO姜雷认为，购房者遭遇维权难，这其实是预售制的弊端。房屋预售让买方市场变成了卖方市场。“盖好了房，质量达不到要求房子就卖不掉，开发商头疼;先把房子卖掉了，购房者话语权自然就少了。

　　“限价”不等于质量差开发商应深刻反思

　　有专家认为，近期新建房屋质量问题扎堆被曝出，主要是“限价”时代预售住宅的批量入市所致。“2011-2013年，地方政府频繁地进行行政调控，‘限购令’‘限高令’让房企被迫削减利润，一些开发商的‘不道德的血液’喷涌，因而出现了压缩成本、偷工减料的现象。”

　　在前几年房价上涨的时代，地方政府为完成年度房价增长目标，普遍采取了“限价”方式，即高价楼盘不批发预售证、在政府指导价以上的住宅产品不得入市。例如，2013年4月，北京出台最严“限价令”，对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格，且不接受指导的商品房项目，暂不核发预售许可证书或暂不办理现房销售备案。

　　一位开发商告诉记者，“当时楼市热闹、供不应求，开发商都想涨价，但又怕政府不发预售证。因此，多个开发商大打政策擦边球，普遍采取‘曲线涨价’方式。”

　　据记者不完全梳理，开发商曲线涨价的方法主要有三种：

　　非毛坯变毛坯，如2014年入市的北京“住总万科橙”。万科北京分公司一位高管告诉记者，该项目原先为非毛坯修，预定价2.5万元/平方米。但由于北京市住建委对期房进行预售价格指导，万科放弃了原来方案中非毛坯修、空气净化系统以及学校等配套设施的引入，降价至毛坯2.2万元/平方米销售。

　　合同拆分、捆绑非毛坯，如2013年入市的上海万科城，以户型改造的名义，以现金方式额外收取非毛坯费，且没有发票、只开收据。此外，还有的开发商利用低价拿到毛坯房预售证后捆绑非毛坯合同，或者通过强行带车位等途径曲线加价。

　　部分非毛坯款充当购房款，降低非毛坯质量。如上述北京保利春天里，最后出现实际非毛坯水平达不到当年的非毛坯款合同价值。

　　克而瑞信息集团高级研究员杨科伟说，在楼市调控之下，从设计环节开始，品牌开发商就对各个环节的成本严加控制。有的项目公司甚至去找“野鸡”非毛坯施工队，在项目层层分包之下，项目质量自然难以确保。相当一部分“品牌产品”可能来自无名小厂或是代工生产，“不同代工厂出来的产品品质很难保持一致。”

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，行政之手的干预虽在一定程度上扭曲了市场价格，但开发商责任意识淡薄、忽视产品价值、欺瞒消费者才是出现质量问题的主因。

　　克而瑞信息集团董事长丁祖昱表示，“只有退潮后，才知道谁在裸泳。楼市将由卖方市场进入定制时代，未来房企的竞争更在于产品和服务的比拼。品质差的房企很难走远，因为谎言总有戳破的那一天。”