苏州楼市2015上半年十大热门关键词：烂尾救市抢高价地

　　2014年对于房地产从业人员来说相当不容易，从成交量、成交均价、从业人员流动频次都可以直观反映出这一趋势。但与此同时，政府层面上的政策支持也随之而来。这种局面一直延续到2015年的一季度。随后，政策发酵、市场回暖，成交量也逐渐回归到正常水平线，至5月、6月达到顶峰。

　　而这其中发展的曲折性一直贯穿始终，在回首2015年上半年脉络时，除了市场回暖的结论外，烂尾、房地产公司股权转让、高价地等词汇依旧高频次闪现，当然救市也一直是穿插其中的重要角色。

　　“救市”

　　严格意义上来说，决策层面上降准、降息并非针对房地产市场的救市，而是面对整个国民经济发展大局观下的决策。这种决策在某种意义上，房地产行业获利更多，进而被媒体宣传为救房地产市场而制定的决策了。

　　为应对复杂的经济形势，作为宏观调控两大政策之一的货币政策频频出手，三次降息、三次降准，在最近的一次政策红利中更是降息、降准同时发出“组合拳”。以楼市为例，5年期以上商业贷款利率降至5.4%，而5年以上公积金贷款利率更是降至3.5%。专家称，目前房贷利率已降至10年以来的最低值。力度之大，也显示了中央政府对于市场回暖的信心。

　　点评：宏观调控，是社会主义国家之于资本主义国家最大的特征。放任市场，是对国民经济的不负责。在房地产市场依旧不温不火的2015年，尤其是一季度，央行痛下杀手为随后市场行情的回暖营造了良好氛围。而据专家分析，降息、降准的通道并未完全堵死，也就是说下半年依然有空间存在。

　　“股权转让”

　　房地产股权一直被视为优质资产，鲜少出现转让新闻。地产黄金时代的终结也让股权转让成了苏州市场的热频词汇。

　　3月30日，苏尚新地的开发商苏州紫金花置业有限公司挂牌出让全部股权，据公开信息显示，苏州紫金花置业有限公司主营业务利润亏损20.13万。

　　5月19日，苏州文旅集团万和投资发展有限公司45%股权公开转让，转让参考价不低于5388.28万元。未交付的文旅广场工期甚至也将受到牵连。

　　6月9日，据苏州产权交易网公示，苏州高新商旅发展有限公司60%股权公开转让。

　　据房掌柜了解，上述房地产公司目前大多没有实质性业务，或者业务进展不顺利。从财务数据看,多家公司近年来没有营业收入,连年亏损。由于这些公司手握地产项目或是土地资源,评估数据较账面值大幅溢价。此外,在开发项目阶段,部分公司欠下大笔债务,转让方要求,受让方在受让股权的同时还须偿还借款。

　　点评：转型或者资金困窘迫使开发商用股权出让为当初的“雄心壮志”买单。也在一定程度上反映了房地产市场已走出暴利时代，更加强调核心竞争力。弱肉强食，天道自然。

　　“烂尾”

　　股权转让之后，只不过股权人或者投资人发生变更，而烂尾或者项目难以顺利交房则更多的成为一种社会问题。归根结底，仍然是资金链出现问题。

　　从苏州相城的国际服装城，到吴江盛泽炜华欧洲城老板徐卫华跑路，到苏州沿海国际中心，再到3月23日吴江恒达星湖湾承建商撤场停工传闻，都让2015年度市场热闹非凡。而狮山地标建筑——信汇达投资方撤资致停工，目前高新区政府收回该地使用权，后期规划将有所调整的新闻，更将之推上一层楼。

　　点评：对于中小型公司来说，熬过2014年的寒冬，却熬不到2015年二季度的暖流，除了开发商与承建方扯皮这种事情外，资金链断裂才是主要原因。归根结底，仍然是公司实力堪忧，加上大环境的摧残，酿成惨剧。

　　“高价地”

　　有土拍的地方就有高价地。而诞生高价地却有很多重要因素。开发商哄抬物价“看热闹不嫌事大”，政府财政压力，市场需要一剂强心剂。

　　2014年6月3日，苏州迎来330新政后的首场土拍，天房集团以总价9.9亿元，楼面价12760元/平米，溢价率59.94%的价格竞得。楼面价12760元/平米，刷新了狮山路楼面价的新高，也创苏州楼面价新高，成为楼面价高价地。

　　同日，万科以19.2亿元，楼面价7097元/平米，溢价率79.46%的价格竞得苏地2015-G-5号地块，拿下总价高价地。

　　点评：回想天房拿下高价地的情景，至今热血沸腾，要知道其不仅击败了11家房企，更重要的是给予市场的信心及形象意义。而相较于土拍现场的掌声，招商地产直接锦旗送上赤裸裸表达了对于新晋高价地的衷心感谢。至少让招商学府1万的楼面价显得物有所值。

　　5改2

　　3月30日，财政部、税务总局联合出台新政，宣布二手房满2年交易免征营业税。新政规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。新政将于3月31日起开始执行。

　　点评：二手房新政相当于直截了当告诉改善型置业人群：想换就去换，想买就去买，想卖就去卖。降低税费，降低换房门槛，当然一定程度上也会导致二手房价格出现上涨。

　　公积金新政

　　5月10日，江苏省苏州市住房公积金管理中心透露，该市住房公积金贷款新政将于15日实施，今后家庭、个人最高贷款额度分别可达70万元和45万元。此外，新政还增加了贷款额度计算公式。除继续执行按个人账户余额10倍计算贷款额度公式外，增加按职工还款能力计算贷款额度的公式，由职工自主选择。

　　点评：这是苏州建立住房公积金制度以来，政策调整力度最大、突破最多的一次。公积金政策调整的背后，传递的还是提振楼市消费信心、引导购买力入市、加快消化库存的信号。

　　4.5成

　　继4月9日二套房公积金贷款首付最低只要三成已落到实处后，中国人民银行南京分行又发文确定，南京、苏州两市二套房首付比例标准降至4.5成。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，南京、苏州两市的最低首付比例分别由70%、60%统一降至45%，其他11个地市的最低首付比例由60%降至40%。

　　点评：二套房首付比例降低，对于市场心理预期已产生一定影响。但是对于资金较为有限的客群而言，低首付买房，意味着相应的贷款金额却会因此上扬，并背负更大的利息成本，购房成本将不降反升。

　　成交创新高

　　数据显示，4月份苏州二手房住宅成交5350套，环比上涨47.79%，同比上升70.38%;4月份二手房挂牌均价为12608元/㎡，环比上涨1.19%，同比下降1.62%。据悉，这是自2013年3月份的9666套以来，苏州二手房月成交量最高一个月。

　　据房掌柜统计显示：苏州6月份(6月1日-6月30日)住宅类房源成交9815套，环比增加2191套，创近5年单月成交新高。

　　据克而瑞统计，2015年上半年，苏州住宅成交33438套，创近七年以来新高。

　　点评：基于独特的城市能级及“救市”力度，苏州的房地产市场一直都较为平稳，伴随着全国范围内的市场回暖，苏州也迅速跟上脚步。基于政策、股市、经济发展状况等原因叠加使得苏州市场回暖。

　　中环通车

　　要想富，先修路。尤其在准一线城市的苏州，中环快速路的开通将极大改观交通状况。

　　中环快速路，全长97公里，2012年1月31日开工，是迄今苏州市投资规模最大的市政道路工程，大致走向为东起园区星华街，穿过阳澄湖，至相城太阳路，西到高新区金枫路，往南从绕城高速东山出口，与绕城高速共线后，由车坊互通折向星华街。主线采用双向6车道高架桥、隧道、地面道路等形式，设计时速80公里，工程总投资220亿元。

　　2012年1月31日开工的中环快速路显得好事多磨，2014年底，中环园区段北部率先通车，5月31日基本开放中环快速路。阳澄西湖隧道还处于建设阶段，计划于6月20日通车。也就是说，除中环227省道以东至园区段外，中环快速路基本通车。

　　点评：中环快速路建成，苏州将形成由快速内环、快速中环及绕城高速组成的三个快速环路，并以独墅湖大道、友新快速路等8条快速放射线加以串联，从而构成苏州中心城市对外辐射的快速路网体系。

　　停售涨价

　　如同2014年降价的浪潮接连不断一样，2015年的苏州楼市涨价风声也风起云涌。而相较于涨价这种常规逼定策略，停售可谓是杀手锏，也是难得一见的营销手段。除表达出开发商对于价格的预期坚定外，也让购房者心慌意乱。

　　停售潮从湖东开始，并蔓延至尹山湖地区。天地源七里香都则是在房掌柜3月18日首次探访儿童医院地块时即已普涨500元/平;星公元名邸6月23日加推高层房源更是将价格最高涨至3500元/平，售价21000元/㎡，多层25000元/㎡。而端午节前，星公元名邸高层的均价在17800元/㎡左右，洋房均价21500元/㎡。

　　更有甚者，中南锦苑及路劲澜调国际停售不售，足以显示其市场信心。据房掌柜了解，中南锦苑土拍前全线停售。澜调国际自7月1日起将房源普涨2000元/平，并开始停售，笃定水涨船高。而在停售前的大规模涨声也早已此起彼伏。

　　点评：当涨价已从口耳相传演变为坐地起价后，涨再非仅流于传说及宣传口号，购房者转而惶恐抢房。但停售则将这一切变得更加真实。无论是噱头，还是宣传手段，小范围小幅度内的涨幅仍然可期，但一直持稳的苏州楼市从来没有大涨大跌的局面出现。