房产开发商更爱“以新换旧” 新增信贷未用于扩大投资

　　数据显示，2015年1~8月份，全国房地产开发投资61063亿元，同比名义增长3.5%，增速比1~7月份回落0.8个百分点。房地产投资增速自2014年起，连续20个月呈下滑趋势。目前，房地产投资同比增速已从两年前的20%以上跌至不足4%。1~8月份，房地产开发投资拉动全部投资增长0.69个百分点，比1~7月份减少0.16个百分点。房地产开发企业房屋施工面积669360万平方米，同比增长2.5%，增速比1~7月份回落0.9个百分点。

　　瑞银中国指出，8月企业债券发行规模虽然扩大至2875亿元，但这主要是因为监管放松促使开发商涌向公司债市场。在库存高企、现金流紧张的背景下，开发商倾向于将融资用于置换此前成本较高的负债、而非上马新项目。

　　“现在放松公司债之后，大家都想涉足，因为利率低。”广州一家房企财务人士告诉记者，尽管也有部分融资用于扩大投资，但总体来说占比较小，相当大一部分是用于替换旧债，尤其是很多房地产信托产品利率太高，现在正好利用这个时机进行置换，降低企业资金成本。

　　据记者了解，新近发债的另一家广州房地产公司所发的企业债中，就有相当大一部分是用于替换旧债。

　　“相比从银行贷款，现在开发商更喜欢发公司债。因为银行贷款需要抵押物，发债不需要抵押物。”上述人士说。

　　中原地产首席市场分析师张大伟对本报称，因为这部分资金的利率太高，在很大程度上吞噬掉了开发商的利润，在资金成本降低、融资渠道放宽的情况下，开发商的首选肯定是先置换掉之前的高利率资金，降低融资成本，这样会有投资的实力和意愿。

　　另一方面，尽管房地产市场在回暖，但目前房地产的库存规模仍比较大，很多房企并没有足够的动力去拿地，房地产开发动力不足。数据显示，1~8月，房地产开发企业土地购置面积14116万平方米，同比下降32.1%，降幅比1~7月份扩大0.1个百分点。

　　张大伟说，目前三四线城市的库存压力山大，已没有什么投资机会，一二线城市也出现明显分化，市场比较热的少数一二线城市供地也相当有限，因此对房企来说，扩大投资的机会并不多。

　　以江苏常州为例，常州一家房企人士告诉本报记者，现在常州的房地产市场供大于求十分严重，进入常州的地产大鳄都深陷其中。“常州的城市面积比厦门大，但到常州中心市区一看，人流量稀稀拉拉的，跟厦门没法比。”

　　张大伟说，现在楼市库存仍处于历史次高点，未来相当长一段时间仍处于去库存大阶段。现在来看，房地产开发投资增速下滑的时间还没有结束，未来这一增速有可能接近于0。“要等到去库存达到了相当效果之后，投资增速下滑的趋势才可能得到扭转。”