“量跌价涨”怪圈显现 一线楼市金九银十成色难断定

　　9月15日，“金九”已度过二分之一，但从目前楼市的表现来看，8月底的数个利好政策未能让疲软的楼市“火”起来，“金九”可谓异常冷清。值得注意的是，受三四线城市房地产市场不景气的影响，一线城市一改上半年突出的表现，成交量大幅下滑。CRIC数据显示，9月上半月一线城市商品住宅成交144万平方米，环比下滑20%。但另一方面，一线城市的房价却继续高涨前行，地价也频繁刷新纪录，陷入了“量跌价涨”的怪圈。

　　降温 成交量大幅下滑

　　记者从北上广深等一线城市了解到，9月前两周住宅成交量除上海有小幅上涨、广州持平外，北京、深圳下滑幅度超过20%。中原地产最新数据显示，北京9月前两周新建住房成交3470套，比8月同期4462套下滑22.2%。深圳9月前两周成交2059套，与8月同期2690套相比下降23.4%。

　　而从成交面积来看，四个一线城市则是全面下跌。CRIC研究中心最新数据显示，北京9月上半月成交面积40万平方米，环比下降14%。上海成交50万平方米，环比下降18%，广州、深圳则分别成交33万平方米与21万平方米，分别下降26%与22%。

　　深圳中原地产研究中心经理王飞表示，9月首周，深圳有2个住宅项目入市。这两个项目，其中一个销售率勉强达到8成，另一个销售率仅为6.5成。“较低的销售率以及较高的销售均价反映出当前的市场热度已经大不如前。”

　　CRIC研究中心研究员杨科伟则认为，“9.3”小长假拖累上半月成交量。值得注意的是，虽然小长假的确影响了部分地区的销售，但不可否认的是8月就有明显的下滑趋势。CRIC研究中心数据显示，8月北上广深成交量整体降幅超过20%。

　　对此，杨科伟认为，随着前期政策效力的递减，购房者的购买热情降低了。另外，7、8月供应不足使需求难以充分释放，也对当前成交量有所拉低。再加上上半月房企营销力度有限，鲜有项目推出较大力度的“让利”、“促销”，这也在一定程度上影响成交量的回升。

　　怪圈 楼市现“量跌价涨”

　　在成交量下降的同时，一线城市房价却继续保持高涨趋势。CRIC研究中心数据显示，北京一手房交易价格指数环比上涨1.08%，同比上涨5.51%;上海方面，8月环比上涨1.77%，同比上涨9.31%;广州方面，则环比上涨1.03%，同比上涨4.62%;深圳方面，8月价格指数则仍然高达5.07%，同比上涨23.96%。

　　中原地产分析师张大伟认为，由于成交量的萎靡往往发生在价格下降之前，所以目前楼价仍然惯性冲高。如果成交量继续保持下跌态势，不排除房价会有一定的调整。另一方面，由于一线城市土地稀缺，近期拍地价格屡创新高，也进一步影响入市房产价格。

　　数据显示，截至9月13日，北上广深成交7宗住宅土地，平均溢价率超过34.53%，平均楼面价达到1.73万的年内最高点。

　　而除了北京，在上海、深圳等一线城市，豪宅化已经成为一线城市纯商品房市场共同特征。上半年以来，北京、上海、深圳6万/平方米以上高单价楼盘销售量均大幅增长。其中，上海上半年销售单价6万/平方米以上高单价楼盘共成交2299套，远超2014年同期的621套，销售金额较去年大幅增长232%。北京同比增长146%，深圳同比增长84%。从成交额占比情况来看，北京和上海高总价楼盘成交额同比增幅分别达到32%和27%。

　　对此，中指院认为，在一线城市逐步进入存量房时代的背景下，新建住房的价格发现机制逐步向供应端偏移，土地价格的飞涨使开发商不得不提升产品定位来实现盈利。这在很大程度上加速了一线城市价格飞涨，使得住宅产品被高端化。

　　由于库存高企、资金链承压、利润巨减，房企不得不选择高房价模式提高利润。根据上市房企2015年中报数据统计显示，142家上市房企上半年负债合计接近3.4万亿元，同比增长13%，平均负债率为76.8%，创下近年来的峰值。与此同时，中原地产数据显示，截至9月8日，共有138家房企公布半年报，总存货金额高达2.48万亿元，同比涨幅达12%。库存涨幅超过50%的房企多达16家，占全部企业的11%，绿地、万科、保利、招商4家企业库存超过千亿元。

　　在此背景下，房企资金链紧张程度不言而喻。再加上房企平均利润已下滑至不足10%，仅为9.1%，这让房企的资金更为紧张。

　　有分析称，一线城市超过20的房价收入比本已处于不合理区间，若“量跌价涨”趋势不改，一线城市将难以支撑过高房价，甚至出现泡沫风险。

　　看市 “金九银十”成色难断

　　“从近期成交情况看，8月底实施的降准降息对于深圳楼市短期提振作用不大。地产市场的情绪仍然承受着市场热度下降的负面影响。”张大伟说。但他认为，随着供应的增加，市场信心的重振，“金九银十”仍值得期待。

　　中原地产监测的22个城市数据显示，重点项目推售套数连续两周环比上升，以保障9月市场的充足货源。二手住宅市场上周成交量虽受到小长假影响有所回落，但一线城市业主和经理人对市场的信心均出现提升。目前，京沪穗深中原报价指数均环比上涨，涨幅在0.1至8.3个百分点之间;沪穗深中原经理指数同样集体上涨，涨幅在0.8至2.1个百分点之间。

　　的确，对于一线城市的需求来说，库存仍远远不足。CRIC研究中心数据显示，北京8月商品房库存1025万平方米，消化周期仅为8.9个月，同比下滑47%;广州8月库存904万平方米，消化周期8.5个月，同比下调36%;上海、深圳方面消化周期更低至6个月和5.9个月，分别同比下调52%与70%。

　　王飞表示，从9月首周数据来看，开发商仍然有所担忧，持观望态度，都希望在“金九银十”获取较大利润。在宏观环境仍然面临多重风险的情况下，随着开发商加大推盘力度，预计“金九银十”的后半段楼市成交量或有所上升，但成交价格将因房企之间激烈竞争受到一定的压力。