“高价地”频现与品牌房企退地 楼市的投资风险或将至

　　针对这个问题，开发商的普遍做法就是营造产品差异化的机会，然而大多数营造产品差异化的背后其实就是“被改善”、“被豪宅”的过程，如此以来再加上未来在媒体上的营销炒作，区域楼市定位遭遇“拔苗助长”，而此时，市场能否接受“被改善”、“被豪宅”的产品还真是值得担心。因此，“被改善”、“被豪宅”的现象在一线城市并不是一件值得称道的事情，或许对于房企来讲，由于“被改善”、“被豪宅”引起市场供应结构发生变化，而市场真实的需求结构并非如此，这成为房企以联合体形式拿下“高价地”之后的最大的隐藏风险。甚至当项目预期难以盈利之时，还会出现上述品牌房企联合体退地的现象。

　　第四、不要迷恋一线城市需求总量较大和市场供不应求。还以上海为例，按照今年第四季度市场成交量逐步好转的步调判断，2015年上海商品住宅成交量有可能会在1400万平方米左右，甚至略微超过1400万平方米，明显高于上海商品住宅市场需求总量(2010-2014年年均销售量)987万平方米，这代表着未来上海市场空间还会继续放大吗?

　　显然，答案也是否定的。同策咨询研究部总监张宏伟认为，今年上半年，在“330新政”等“救市”政策刺激之下，上海楼市将去年积压需求进行集中释放，市场基本回归平衡状态。到了下半年，上海楼市已经没有去库存压力，但是，由于宏观经济、股市等诸多方面的压力，央行仍然有三次“双降”政策(对于上海楼市来讲没有必要)，再加上房企冲刺销售业绩指标等因素，导致上海商品住宅市场在下半年继续集中放量，市场需求被透支。同时，从历史经验来看，历年商品住宅成交高峰后必然调整，比如2009年、2013年之后的上海商品住宅市场，均出现2011年、2014年的调整，2015年市场成交量高峰之后也是如此，2016年调整势在必然。上海以外一线城市、南京合肥等热点二线城市市场亦是如此。因此，从这个角度来看，在一线城市、热点二线城市积极拿地，如果再遭遇明年不可预见的市场风险，即使房企以联合体形式拿下“高价地”也并不是一件好事，也极有可能因此而陷入资金链断链的风险。

　　此外，以上海为例，表面上来看，以上海为代表的一线城市似乎市场空间很大，市场并不存在什么问题，进入上海的房企还有比较大的发展机会。但是，关心上海的房企也应该冷静的思考，上海楼市是大牌房企云集的大都市，想进入上海的房企或者已经在进入上海的房企各自能够在上海分到了几杯羹?上海真正获益的始终还是少数几个房企大佬，比如绿地、万科、融创、保利等等，而大多数已经进入上海的房企来讲仍然是平平，仍然是“小弟弟”的姿态，难以在这个市场有显眼的出路。

　　因此，对于关心一线城市的房企来讲，不要迷恋一线城市需求总量较大和市场供不应求，还是应该重新思考自己的发展战略，选择好城市进入战略，做好深耕，做好自己熟悉市场的“老大”，而不是一味迷恋一线城市市场需求总量较大和市场供不应求。