地产市场冷热不均 专家：房地产发展还需另辟蹊径

　　热闹了好几年的房地产市场现在似乎归于平静，不过仔细观察一下还是能发现，房地产市场依然有各种不少怪现象。国家审计署今天上午发布的数据显示，11个省保障性安居工程项目推进缓慢;有7个省的12个市县及单位虚报保障性安居工程开工或完工量达1万4450套，5个省的5个市县已建成的5.75万套保障性住房闲置。

　　看起来房地产发展似乎动力不足，然而换个角度，我们却可以看到截然不同的景象。

　　10月下旬，北京、南京、杭州等一二线城市爆发了土地市场热潮，拍出了多个高价地。尤其是上个月20号，北京市丰台区的一幅地块，楼面价突破了每平方米7.5万元，创出了北京土地出让有史以来的最高纪录。

　　为什么一二线城市的开发商敢于逆市高价拿地?浙报传媒地产研究院院长丁建刚认为，

　　丁建刚：在刚刚过去的一两个月中，高价地现象主要集中在一线城市和部分二线城市，其中的原因非常复杂。这些开发商绝大多数都有比较好的销售业绩和现金流，并且主要集中在上市公司，它们的背后有部分险资也进入了房地产开发领域，虽然它们没有直接出现。这些开发商去抢地主要有几个原因，第一是现金流重组。第二，尽管开发商只是少部分，但是它们也不是垄断的。每个城市都有十几家在抢，所以地价就越抢越高。未来政府可能还会进一步的出台一系列救市政策，所以开发商对未来的预期非常强烈，尤其是一线城市和部分二线城市的中心地块。

　　对此，经济之声特约评论员、资深房地产专家韩世同进行了进一步的分析与解读。

　　经济之声：从媒体的报道中，我们可以看到房地产目前在不同地区呈现出不同的态势。一些地方保障房的建设缓慢，或者是空置，而一二线城市则高价地频出。为什么会呈现出如此不同的态势?

　　韩世同：原因可能有所不同，保障房的建设缓慢或空置可能是由于有些三四线城市的商品房提价也很大，而且保障房可能无利可图，所以商家们的积极性也不太高。一线城市的土地热闹恐怕还是因为二三四线城市现在的市场比较低迷，开发商，尤其是大品牌的开发商资金非常多，所以它们有大量的钱可以投入到一线城市中，它们可能不太愿意把钱投到二三四线城市中去。

　　经济之声：对于在一二线城市拿地的这些开发商来说，花大价钱拿下的地块目前看起来有点划不来。不过也有业内人士解释说，这些地产商现在拿地就是在赌过几年房地产市场会回暖，房价会大涨甚至会翻倍。这种豪赌是否太过冒险?房地产是否还会出现房价翻倍的疯狂涨势?

　　韩世同：其实现在一线城市的成交回暖甚至房价上涨，可能都是因为受到了降息降准等政策的刺激，它并不是顺应市场自然发展的趋势。另外，房地产去年趋降，后来央行了采取很多措施，虽然现在一线城市和少数二线城市在回暖，三四线城市的成交也有所回升，但是仍旧没有完全恢复到一个全面上升的格局和态势。因此，目前这种豪赌恐怕还是有一定风险的。

　　经济之声：另一方面来说，房地产开发商现在面对的最严峻问题之一就是资金链紧张。大型开发商可能还有机会豪赌，小型开发商可能难以为继。从目前来讲，房地产行业走向何方?开发商的整合重组是否会成为接下来的一个重要趋势?

　　韩世同：我认为现在已经形成了一定的趋势，但它是否会变成长期趋势还很难说，至少目前是愈演愈烈的。因为现在成交额能达到千亿级规模的一些开发企业融资是非常容易的，一些大型的品牌企业融资债券还不到4%。中小企业现在的流动性虽然比较宽松，但是放贷的条件依然没有放开，它们依然是很高的利率代表。

　　经济之声：您对接下来房价的走势有何见解?

　　韩世同：从长期来看，房地产的走势一定与人口趋势的变化有着密切的关系，但是就近期来看，可能供求之间的关系还是最重要的影响因素。其实现在二三四线的需求还是不够强烈，大家还是愿意到一线城市去购房，一线城市的市场购买力表现还是不错的，所以开发企业的都还是固守着一线城市和部分二线城市。我认为房地产不能仅仅靠一线城市，二三四线城市还是要发展，我们需要制订一些政策引导人们向二三四线城市回流，从而实现均衡的发展。