当去库存遇上供给侧改革 “伪豪宅化”暴露逻辑缺陷

　　房地产“去库存”已经成为当前中国经济工作的重要一环，12月14日，中共中央政治局召开会议分析研究2016年经济工作，明确提及要化解房地产库存。

　　近一个月来，中央对房地产去库存的提及愈加密集。11月10日，中央财经领导小组第十一次会议上，习近平总书记首次表态要化解房地产库存，促进房地产业持续发展;11月11日，国务院总理李克强在国务院常务会议上再次谈及房地产库存问题。

　　在当前房地产市场库存高企、投资增速持续下滑的形势下，“化解房地产库存”释放出了强烈的政策信号，而解读其方向的关键词必然将是“供给侧改革”。

　　11月10日召开的中央财经领导小组会议，首次提出供给侧改革。这个经济学术语随后频繁地出现在国务院常务会和中央政治局会等高层会议。

　　去库存基调提升了房地产市场对政策支持的预期，而供给侧改革则将是压轴“药方”。分析认为，供给侧改革引导房地产健康发展并非通过减少供给达到去库存的效果，而是根据真实需求创造有效供给。

　　当去库存遇上供给侧改革

　　国家统计局公布的数据显示，2011年末全国商品房待售面积2.7亿平方米，全国商品房销售面积10.99亿平方米。而截至2015年11月底，全国商品房待售面积6.8亿平方米，全国商品房销售面积接近9.5亿平方米，库存剧增成了商品房市场不得不直面的问题。

　　与此同时，房地产开发投资增速表现也难称理想。2015年前11月，全国房地产开发投资8.77万亿元，同比增长1.3%，增速比前10个月继续回落0.7个百分点，11月单月房地产开发投资增速下降幅度为5.1%。

　　全国房地产开发投资增速的持续下滑以及经济下行压力中，房地产去库存已经成为经济社会持续发展必须面对的关键点和歼灭战。

　　不论是限购抑或限贷，过往中国楼市调控的逻辑一直是侧重需求端，通过抑制和刺激的交替来调控住房需求的释放节奏。而房地产因受土地财政、投资投机等相关因素的影响，在依靠土地升值推高房价的模式中整体呈现的是低质量的高供给状态。

　　从供给侧来看，三四线城市供过于求、库存积压严重，而需求升温的一二线市场却出现供应结构性失衡。

　　截至11月，“北上广深”2015年土地出让金额累计已超过4000亿元，区域“高价地”频出。可以预见的情况是，随着一线城市地价的攀升，未来新上市的商品房定价会出现高端化趋势。

　　以北京为例，如东坝、丰台等非传统豪宅区的板块未来也将成为豪宅项目聚集地。“全豪宅化”不仅对市场定价将有明显影响，也将对房地产供应结构产生了深远影响。

　　一线城市中，北京已经率先从供给侧着力调整供应层次，2013年以来北京自住房地块的入市显然是为了保障中小户型刚需产品供应。

　　高地价倒逼下爆发的“全豪宅化”高端住宅供给会面临怎样的考验?从完善供给侧结构的角度来看，提高住房质量满足真正的有效需求的开发能力，将成为豪宅白热化竞争态势中的立足之本。

　　专业开发能力之考验

　　近日，高端住宅销售的全年表现成为市场焦点。以北京为例，中原地产研究部数显示，截至12月14日，2015年北京单价10万以上的高端住宅成交爆发，签约套数225套，而在2014年这一数字仅为24套。

　　对于高净值财富阶层而言，宽松货币政策下的高端住宅升值潜力正在浮现，负利率时代的到来和人民币贬值的可能更加突显了高端住宅成为资产保值增值配置的必要性。

　　北京高端住宅的成交表现或许可以让开发商们短暂地松口气，因为市场对高品质住宅的需求依然存在。但是，豪宅供应的集中爆发却是开发商不得不面对的长期挑战。

　　有统计显示，自2009年以来，北京成交楼面价超过3万/平方米的地块已有38宗，加上现存的部分老项目，未来北京单价超10万的项目将有50个。而上海、广州今年也在区域“高价地”的刷新中同样出现了“全豪宅化”趋势。

　　让市场担忧的问题是，高地价成本倒逼之下的“被豪宅化”逻辑缺陷是：高地价从来就不是豪宅的必要条件。

　　房地产企业规模膨胀的时代，规模诉求、土地资源的抢占和高周转模式决定了房企们难以兼顾产品精细化。但是可预见的激烈竞争中，高端产品的研发和品质将是成败关键。

　　从关注价格和营销到关注产品品质，几乎所有的品牌房企都意识到，品质化和精细化将是持续发展的必由之路。房企对高净值人群的需求把握和产品品质打造能力成为决胜利器。

　　以专注高品质住宅开发的星河湾为例，一直潜心于产品研究和追求，纯粹于大平层产品线和高品质，12个项目无一不是所在城市的顶尖住宅代表。

　　在专一纯粹的战略定位和实战磨砺下，星河湾甚至创造了高度专业的“星河湾式”产业标准。针对品质，星河湾从工程、园林、物业等方面形成了一整套多达112项的严格标准。正是基于对品质细节的极致追求，星河湾上海、广州等项目可以获得高达99%的一次性交房率。

　　销售成绩也印证了市场对星河湾的专业能力的认可，浦东星河湾、上海星河湾2015年前三季度销售已近50亿元，青岛星河湾开盘热销13.5亿元，而广州星河湾半岛同样领先广州千万级豪宅销售。

　　与此同时，星河湾依然在不断进行产品迭代。据了解，星河湾平均每三年对产品进行一次全面升级，以高净值人群需求导向探寻产品品质的最大匹配。事实上，市场认可背后正是星河湾坚持以高品质产品满足有效需求的精品供给逻辑。

　　在供给侧改革大幕揭开之时，会有越来越多的人发现，房地产企业面临的将是一场对需求把握、产品质量和运营效率的长期考验。