丁祖昱评楼市 二线黑马苏州房价疯狂还能持续多久？

　　2015年，苏州是二线城市中的最大黑马。一方面是价格上涨，另一方面是把房子卖空了。很多项目房价上涨，年初到年末价格涨了一倍。年末苏州消化周期不到四个月，扣除掉长期卖不掉或不卖的房子，苏州已经无房可卖。

　　一、商品房：成交量达历史峰值

　　2015年苏州商品房共成交1268万平方米，和去年同期相比大幅上升48%，占到全国商品房0.98%。其中住宅成交1177万平方米，成交金额1549亿元，较2014年分别增长52%和65%，均达到历史峰值;商业、办公总计91万平方米，较去年上升5.8%。

　　二、住宅：改善性需求占领市场

　　苏州2015年商品住宅成交1177万平方米，成交金额1549亿元，较2014年分别增长52%和65%，均达到历史峰值。

　　从面积段来看，2015年90-120平方米的户型成交占比最高，共成交3.6万套，成交面积369万平方米;其次是90平方米以下的户型，共成交3.1万套，成交面积232万平方米，两户型占据了65%的成交量。但两户型成交占比有明显的背离趋势，90平方米以下的成交占比大幅度下降，而90-120平方米的成交占比逐年稳步增加。

　　从总价段来看，200-300万总价的住宅成交上涨势头最猛，成交套数较2014年上涨176%;300-400万总价的涨幅次之。2015年苏州市场的成交价格及总价段逐渐提高了刚需的定位，虽然目前仍以200万以下的低总价住宅份额依然占据市场主力，但占比逐渐下降。

　　三、房价：去年四季度迎来爆发式上涨

　　2015年，苏州房价涨幅在一二线城市中数一数二，甚至可与深圳相媲美。并且值得注意的是，2015年前三季度苏州房价还只是不温不火，处在1.2万-1.3万元/平方米区间徘徊，但到了四季度即快速拉升，直到今年年初还在加速上涨，至2016年2月，苏州住宅平均售价已经达到了16681元/平方米，较2015年年初增长了34%。不少项目售价更是较2015年初翻番，如园区湖东板块的九龙仓时代上城、天地源七里香都，2015年初售价仅为14000元/㎡左右，但在火热楼市和几次土拍的助推下，目前售价都达到了28500元/㎡。

　　四、商业：商办市场表现平平，办公同比甚至下跌1.9%

　　苏州商办市场仍表现平平，2015年苏州商业和办公共成交91万平方米，其中商业成交70万平方米，较2014年上涨8.3%;办公成交21万平方米，较2014年下跌1.9%。

　　五、热销项目：入榜门槛大涨，园区辐射效应强

　　2015年前十入榜项目的门槛较去年提升了6.26亿元，高达20.14亿元，成交金额最高的山湖一号已达到了39亿元，九龙仓时代上城和仁恒双湖湾位列第二和第三。具体来看，入榜的三个吴中区项目位于尹山湖板块，靠近工业园区，工业园区的房价大涨吸引了不少置业者流入尹山湖板块。

　　六、二手房：成交量达一手房成交规模近8成

　　2015年苏州二手房共成交6.9万套，共计715万平方米，较2014年分别上涨117%和123%。从现有数据来看，苏州二手房市场成交量仍不及一手房，但已十分接近，基本可达一手房成交规模的近8成。

　　七、土地：成交规模五年最低，地价涨幅五年最高

　　2015年共成交经营性土地建筑面积达到652万平方米，较去年下降34%，是近5年土地成交的最低点，住宅用地(含商住用地)成交占比81%;成交金额501亿元，较2014年上涨29.5%，总体来看，苏州土地竞争异常激烈，高溢价高价地频出。在住宅类土地中，最贵的姑苏区留园路北地块更是拍出了3.1万元/平方米的楼板价。

　　热点板块楼板价更是爆发式上涨，以园区湖东板块为例，2015年7月拍出的苏园土挂(2015)02号(海亮地块)宅地最终楼板价为15991元/平方米，而2014年11月出让的同板块金辉宅地成交楼板价仅6000元/平方米，与之相比上涨167%。再如新区大狮山板块，2015年8月拍出的苏地2015-WG-14号(龙湖首开狮山原著)宅地最终楼板价为15214元/平方米，较同板块的仁恒棠悦湾(2014年4月拿地)楼板价也上涨了93%。

　　八、基本面优势厚积薄发，消化周期降至4个月以下

　　从楼市基本面指标来看，2015年苏州楼市表现颇佳，商品住宅库存量和消化周期大幅减少，截至2015年12月商品住宅消化周期低至3.6个月，库存指标非常健康。作为上海的后花园，苏州长期受各大开发商关注，加上苏州本身经济基础较强，近年来商品住宅需求旺盛。

　　苏州2015年成交规模创近5年新高，内因还是市场供求关系与国家调整经济不断刺激的影响。据2015年苏州统计公报数据，地区生产总值14500亿元，增长7.4%，在长三角城市中仅次于上海，良好的经济是房地产发展的最根本动力。苏州常住人口为户籍人口的1.6倍，是典型的人口导入城市，大量的外来人口提供了充沛的刚性购房需求。从经济基础来说，去年楼市前三个季度的快速上升，是苏州这么多年来厚积薄发的结果。

　　如果去年第四季度按照前三季度走势，那么我还认为苏州是房地产市场非常健康的城市。但是苏州房地产市场在第四季度变味了，出现了大量投资投机群体，很多刚需楼盘50%以上被投资客所占领，这种场景又让我们想起2009年、2011年的疯狂。

　　如果房价最终是通过投资客推动的话，那它的基础还是很薄弱的，苏州这匹黑马也许在2016年会改变颜色。这里也要提醒一下各家房企，房价上涨50%、100%如果只用几个月的时间，未来下跌20%-30%也许只要几天!