苏州房企对未来市场依旧乐观 开发商减量不减价

　　距离3月底各地出台“新国五条”细则已有半月之余，苏州细则一直未出现，但继北京第四波调控对公积金贷款政策开始收紧之后，4月8日苏州也出台了“公积金新政”，对于公积金账户中余额较少的刚需购房人群来讲，不管是首套房还是二套房，贷款成本都提高了，增加了购房压力。于此同时，4月苏州住宅成交量有所小幅下跌，但房价却“涨”声四起，开发商似乎故意放慢了入市节奏，一边减少推盘量，一边却暗中涨价，以维持市场“热销”盛景。

　　成交悄然降温　开发商“少推多开”营造热销假象?

　　据研究数据显示，2013年4月1日—4月25日，苏州住宅类商品房成交4777套。从曲线图可以看出，4月第一周的成交并无太大变化，但第二周下滑明显，成交量明显低于3月份平均水平;　第三周在开盘项目入市提速的推动下，成交有所回升;　上周9盘住宅扎堆推盘，千套新房助阵新房市场认购达九成，预计第四周成交将冲刺新高。

　　对比三月，开发商的出货速度有所放缓。据地产研究中心统计数据显示，4月截至目前，苏州五大区共有20个住宅开盘加推，共计3000多套商品住房入市销售。相比3月份平均每周7盘的开盘量，4月份开发商入市的积极性明显下降。山水华庭、招商小石城、旭辉华庭等一直畅销的楼盘，也转入“低调加推”行列，将开盘时间放在工作日里，推盘量也都在100套左右，刚需房源十分有限。

　　截止到4月25日，4月份苏州共有20个住宅项目新拿预售证，共计77.28万方新增供应量，目前却仅有7个项目加推了新房源，开盘率不到一半。在推盘量上，开发商也大为缩水，招商小石城在4月12日新拿到336套住宅的预售证，当晚只加推了150套;万科城在4月19日新拿577套住宅预售证，当天只推出了200套左右房源。4月份行至目前，开发商入市的热情明显不及3月份高涨。

　　2013年一季度大型上市公司的业绩表现抢眼，相比去年一季度，融创、恒大、保利的销售额超过100%。3月底各地细则的出台，打乱了很多楼盘的推盘节奏，不少城市预售证发放受到严控，尤其计划涨价的项目拿预售证难上加难。业内专家预计，出台细则的城市二季度成交量将下降明显，但在一季度业绩保底的基础上，二季度很难说价格会出现大规模的变动。苏州在敏感的政策大背景下，众开发商也变得小心谨慎起来，宁愿“少推多开”一直维持热销景象，也不愿在一季度好不容易涨上来的价格上做任何退步。

　　苏州热盘涨声一片　开发商抢跑政策空窗期

　　相比去年一季度刚性需求集中爆发，大量刚需盘“以价换量”加速去化。今年一季度刚需盘价格比较坚挺，部分热销楼盘上调价格，先比3月份，4月份共计60多个楼盘上调了价格，涨价区间在200-1000元/平米之间。吴中区和园区楼盘涨价居多，吴中区不少板块提前跨入“万元门槛”，园区青剑湖板块也从“6字头”“7字头”迈入“万元时代”。

　　排除低价房源售完因素外，在问到为何涨价的时候，很多售楼处直言说“因为市场形势好，房源供不应求”。越湖名邸3月初开盘均价9000元/平米，目前均价9500元/平米。保利居上3月26日，加推的18#、33#、34#楼均价9000-10000元/平米，目前这几幢楼均价11000元/平米。朗诗未来街区二期3月底推盘价9500元/平米，目前均价9800元/平米。

　　苏州吴中区某热销楼盘开发商称，“苏州目前刚需小户房源依然供不应求，上周旭辉华庭、绿地华尔道名邸等连夜加推重现‘排队抢购’的场景，4月前两周的开盘活动中，又出现‘卖完’、‘开盘当日去化八成’等景象，充分说明苏州刚性需求和首次改善性需求依然很高，未来的市场还是比较乐观的”。

　　业内专家分析称，前半月的销售数据并不能代表整体，苏州目前购房需求依旧强劲，4月销量整体仍会呈现较好的态势;4月是苏州细则出台的窗口期，在经历了3月热闹之后，出现短暂的降温也只是阶段性的表现。总体而言，苏州楼市大的走向依然是量升价稳。3月份一些热销盘房价上涨后依然卖得很好，让更多开发商感觉房价仍有上涨后劲。