【另类视角】房地产投资与销售回升背后的更大“陷阱”

　　国家统计局数据显示，2016年一季度经济企稳，同时，房地产投资和销售大幅回升。这其中的数字含义应该很清楚了。也就是说，一季度中国经济企业的主要原因是由于房地产投资和销售的大幅回升导致的。

　　那么，作为房地产从业人员来讲，一季度房地产投资与销售的回升是否是好事?未来楼市预期如何?房地产投资与销售回升的背后还有哪些问题?这其中是否有更大的“陷阱”等待着我们去解决?

　　首先，从房地产市场的角度来看，房地产投资与销售的短期回升当然是好事，但是当前房地产投资回升与销售的回升仍然缺乏经济基本面持续企稳、回升的支持，房地产投资与销售回升仅仅是因为拉动宏观经济增长需要，而不是经济基本面回升带动的楼市需求的回升，这不利于房地产市场平稳健康发展。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，经济复苏企稳仍然存在不确定性，一是因为国际经济环境仍然不乐观，国内经济环境也不乐观，短期内经济复苏的基本面并不是太牢固;二是，国内现行的各类改革尚未有实质性效果，改革的红利对于经济复苏来讲短期内很难那么快兑现;三是，房地产投资与销售复苏的势头虽然有，但是仅仅是因为拉动宏观经济增长需要，而不是经济基本面回升带动的楼市需求的回升，这样的增长缺乏可持续性。

　　其次，从房地产投资回升的角度来看虽然房地产投资回升了，但是主要是基于一线城市、部分基本面较好的二线城市的房地产投资的回升拉动，仔细研究发现，这背后其实是“高价地”频出楼市过热的结果，比如北上广深一线城市、苏州、南京、合肥等部分二线城市。从“高价地”频出的角度来看，由于一线城市、部分基本面较好的二线城市地价成本的大幅回升，这些城市的楼市也将面临投资风险，也就是未来这些“高价地”项目在销售的时候势必会遇到问题，这也是当前上述城市房地产投资回升背后较大的投资“陷阱”。因此，当前一线城市、部分基本面较好的二线城市“高价地”频出拉动房地产投资的回升的现象，对于未来楼市平稳运行，房地产投资持续回升也不是一件好的事情。

　　第三、从一线城市、部分基本面较好的二线城市以外的城市(部分二线城市、大部分三四线城市)来看，这些城市的房地产投资的回升并不是好事情，因为本来这些城市就存在去库存压力，如果此时房地产投资再次回升，也就意味着楼市库存也会进一步增加，这些城市仍然将面临去库存压力。因此，此时，房地产投资的回升对于这些城市也不是一件好事。

　　第四，从销售的角度来看，一线城市、部分基本面较好的二线城市由于2015年下半以来(包括今年一季度)大量需求的透支，未来楼市需求持续释放仍然存在很大的变数。理由有两个：一是上述城市面临新的调控压力，从调控政策走势来看，沪深楼市政策已经从严调控了，其他城市比如南京、苏州等也面临调控进一步从严的风险，二是，从同策咨询研究部的研究结果来看，今年下半年上述城市将进入市场调整期，那么，届时一线城市、部分基本面较好的二线城市房地产销售回升的局面将就此而止。因此，上述城市销售的回升的背后也会面临短期内市场进入调整期的“陷阱”，对于从业人员来讲，当前的销售回升真的不必乐观，未来即使上述基本面较好的城市仍然面临较大的销售压力。

　　最后，再次提醒一下大家，在中国城镇化率已经接近60%的市场背景下，楼市已经进入下半场。从楼市下半场特征来看，房地产行业增速下滑趋势势在必然，此时，房地产行业需求不再会有过去“黄金十年”的辉煌。因此，不要再期望此次房地产投资回升与销售回升会带来更多的房地产市场机会。

　　从上述分析来看，此次房地产投资回升与销售回升反而会因为楼市已经进入下半场而隐藏着更大“陷阱”。这个“陷阱”就是一线城市、部分基本面较好的二线城市面临着地价攀升的投资风险，部分基本面不好的二线城市、大部分三四线城市面临更大的“去库存”压力。