“沪九条”出台满月，上海楼市发生了10大怪相

　　3月25日“史上最严”楼市新政“沪九条”发布，其中，重点涉及的调控措施有：落实差别化的信贷政策，对于拥有一套住房再次购买普通商品住宅首付比例调整至50%，非普通二套房的首付比例提升至不低于70%;严格执行限购政策，对于非上海市户籍居民，缴纳社保及税务的要求从2年提高到5年。

　　至今为止，“沪九条”发布执行已经满月，从“沪九条”发布前后上海楼市的变化情况来看，应该来说前后有很大的不同。同策咨询研究部总监张宏伟认为，总结下来，“沪九条”发布之后，无论政府对于“沪九条”执行层面，还是一手房市场、还是二手房市场、还是中介公司，上海楼市的方方面面均发生了变化，具体来讲有以下十大变化：

　　第一、“沪九条”后，房企积极抢收客户。“沪九条”后，一方面房企高调称继续看好上海房地产市场，另外一方面纷纷加快推盘力度，积极抢开盘抢客户，制造楼市仍然热销的楼市假象，实际上，由于“沪九条”政策面收紧，符合政策条件的客户真的不多了，房企现在不抢收客户，待市场进入调整期后企业就处于被动局面了。

　　第二、“沪九条”发布后，预售许可证的审批全面放开。“沪九条”发布后，预售许可证的审批全面放开，即使高端的也放开了，供应量大幅上升，但是，由于“沪九条”已经发布，预售许可证放开也解决不了购房资格等销售难题，因此，沪九条发布后，对于销售速度也来讲出现明显下降。同策咨询研究部数据显示，“沪九条”发布前一周，上海楼市单周成交量超过70万平方米，创下历史新高，但是截止目前为止，单周成交量已经下降至20万平方米左右，预计接下来每周成交量或降至每周15万平方米左右，市场供求关系短期内即将出现逆转。

　　第三、二手房进入观望状态，买卖双方进入新一轮的市场博弈。由于置换房屋的需要，二手房上家挂牌价格开始松动了，部分下家买房也进入观望状态，二手房原来每个月3万多套的成交量降至每个月2万套左右，市场交易也出现迅速降温，买卖双方进入新一轮的市场博弈。中介们去年迅速扩张的局面就此而至，笔者可以预言，下半年上海二手中介将出现大面积关店潮。

　　第四、“沪九条”发布后，开发商普遍采取“少量多批”制造热销假象。“沪九条”之后，后续市场情况真的很难预料，开发商普遍采取“少量多批”的形式进行推盘，开盘就卖完，当然，相比之前开盘几百套房源清盘的局面是大打折扣，不过，这也算是自娱自乐一下，算是取得不错的销售业绩，制造一个表面热销的气氛。

　　第五、政策发布立即执行误伤购房者，“沪九条”执行细则出台。由于“沪九条”发布后当天立即执行，于是不少购房者被误伤，虽然截止目前为止“沪九条”仍然是严格执行的，但是，“沪九条”执行细则上有所松动，4月20日，上海楼市有相关消息传出，3月25日当天或之后签约的合同，社保或个税不用连续了，只要在过去63个月里累计缴满60个月即可买房，即时执行。据有相关媒体确认称，上海全市各区都将开始执行该新政策。笔者认为，“沪九条”执行细则上有所松动，也算是政府给了自己一个台阶下，避免政策执行太严格误伤太多购房者。

　　第六、政府强化中介监管，中介们都被罚了。中介们的“哄抬房价”的现象少了很多，有几家中介也被上海银监局暂停了1个月贷款业务;首付贷虽然只是市场的凤毛麟角，但是政府还是把它当做正事来处理，对于中介来讲，现在也全面“停止”了首付贷业务。虽然首付贷现在不能明着干了，不过想方设法也变通操作了，地下操作继续进行，看来不是行政化手段可以解决所有问题的。

　　第七、中介电话突然多了起来，中介渠道肉搏战真的来了。“沪九条”发布后，中介电话突然多了起来，中介渠道肉搏战真的来了，不管你们其他人有没有体会到，老张是体会到了，几乎每天十几通电话打过来问我要不要买房子，老张还是毫不犹豫的挂了。虽然我也是干地产的，没有办法，自己人也得为难自己人。顺便也说一下，中介们打电话之前就不能搞清楚，我也是你们同行吗?打电话给我费口舌有什么用?我也只能和你嘻哈几句，目的也是为了调研市场行情，你们就不要盯着我打电话了。

　　第八、上海限购从严后，办公产权的公寓式办公迎来火热的局面。同策咨询研究部数据显示，截止3月30日，上海办公产权的公寓式办公存量面积为159万平方米，按照近3个月平均去化速度，市场去化周期已经降至10.6个月，在商品住宅供应稀缺、价格快速上涨的市场背景下，公寓式办公(小面积低总价)因此而销售火热。现在市场去化周期基本合理，没有去库存压力， “沪九条”新政之后，由于限购条件的提高，这类物业也会因为不限购再次迎来了新的去化机会，这类项目在接下来市场当中会成为市场的新宠。

　　第九、由于上海商品住宅房价高企与“沪九条”限购从严，楼市需求开始外溢，受上海辐射的周边城市比如花桥等地市场迅速升温，花桥等上海周边辐射区域获得意外的收获。可以说，“沪九条”一本正经出台了，上海购房者苦了，但是乐坏了上海的周边城市，周边城市因此而出现热闹销售局面。

　　第十、随着上海中小套型土地供应面积的增加，住宅产权的大户型产品存量会越来越少，那么，对于改善性需求占比较大的上海来讲，势必会寻求需求释放的空间，此时，非住宅产权的大户型类住宅产品受到改善类客户的欢迎，比如松江大学城板块某知名开发商楼盘在本周末开盘即卖完，验证了这样的市场趋势。