房企巨无霸们集体亮相 万科或成"国进民退"第一枪

　　近一段时间以来，房地产央企动作频频，从中海中建系内部重组到保利吞并中航地产，越来越多的房地产央企巨无霸被创造出来。除了已经公布重组的央企之外中粮华润的动向也越发受到外界关注。

　　近一段时间以来，房地产央企动作频频，从中海中建系内部重组到保利吞并中航地产，越来越多的房地产央企巨无霸被创造出来。除了已经公布重组的央企之外中粮华润的动向也越发受到外界关注。

　　回顾：中信+中海VS保利+中航 巨无霸房企横空出世

　　6月29日，中国海外发展公告了与中信并购的相关细节。按照公告，中海将获取中信分布在国内24个城市的126个项目，涉及建筑面积2352万平方米，项目总估值超过千亿人民币。

　　中信共把旗下126个房地产项目转让给中海，截至今年4月30日，总价值为1096.39亿元人民币。按照中金公司的报告，此次交易完成后，中海的权益土地储备将从3850万平方米(截至2015年底)增加至6200万平方米。这一规模可使中海的土储稳居全国开发商前五。从区域分布来看，总建筑面积的45.4%位于华南地区，16.1%位于华东，15.2%位于华北。北部和西部地区的土地仅占13%。

　　交易完成后，中海的总资产将从约4272.37亿港元增加约36.3%至约5822.48亿港元。由于交易未涉及现金，中海的净借贷水平将保持低于40%，负债率仍处于行业低水平。

　　7月6日晚，保利地产和中航地产各自发布停牌公告，称中国保利集团与中国航空工业集团正在筹划关于所属地产相关业务资产的重组整合方案。

　　经初步估算，该潜在交易事项涉及房地产项目约70个左右，交易标的金额不超过公司净资产的15%，相关交易金额达不到须提交公司股东大会审议的重大事项标准。目前保利的资产为993.44亿，因此和中航的交易额不超过150亿。

　　事实上，以上案例只是对外公告的个例而已，除此之外，暗地里在进行的央企地产业务整合还远远多于我们所知。根据国资委2010年的方案，全国共有78家央企将退出房地产经营业务， 而16家央企获准以房地产为主业，此后这个数字一度增加到21家。

　　未来：中粮+招商蛇口 华润+万科? 地产“国进民退”

　　除去以上已经在重组或者重组尘埃落定的几家央企之外，另一些地产央企的一丝风声也值得我们关注。

　　此前有消息称中粮将剥离其地产业务。这部分业务将要置入给谁呢?目前最大的可能是招商蛇口。

　　招商蛇口吞下中粮地产并不是空穴来风，首先两个公司总部都在深圳，其次在2016年5月有中粮高层人士透露正和招商蛇口商谈重组。此后招商蛇口和中粮地产先后发声表示没有合并计划，但是在房地产央企整合越来越激烈的当下，招商蛇口和中粮地产的整合也越来越有可能被证实。

　　另一个值得关注的是华润。深陷“宝万之争”的当事方华润在房地产央企不断整合的当下会有什么样的动作同样值得期待。而有传言，华润将接手宝能手上的万科股份，成为真正的万科控股股东，而后华润将整合华润置地与万科重组。华润内部模式将类似于保利军工和保利地产，华润地产业务将成为独立财务部门。

　　事实上，关于华润将入主万科的传言同样有迹可循。在万科股权之争越来越激烈的当下，华润的动作并不明朗，但是作为宝万之争的强势方宝能系，通过杠杆挪借来的资金在万科股价持续下跌的情况下承受越来越大的压力。同样耗不起的还有万科管理层，作为职业经理人，股价的持续下跌无疑会引起股东的不满，在大股东不信任管理层的情况下，中小股东的利益如何保障一样考验着万科管理层。

　　有分析指出，当前宝万之争的最好解决方案应该是几大利益相关方坐下来谈：宝能肯定不能亏钱，但是肯定也赚不了太多，更大的可能是全身而退，或者保留少量股权从而成为万科的真正的财务投资者。万科管理层将被改组，这在目前看来太有可能，事件各方都已经不再容忍王石的折腾。华润将入主万科，“国进民退”这不是一个猜测，此前中交控股绿城就是一个先例。

　　根据中国指数研究院公布的2016中国房地产百强企业前十名中，国企占据五大席位，分别是保利、中海、绿地、华润、绿城(中交控股)。国有资产大举进攻房地产，越来越多的小型民营房地产企业生存将变得越来越艰难。

　　无论怎样，在央企改革的背景下，在房地产业进入大浪淘沙的时代之下，在房地产业由粗放型向集约型转变的当下，集中力量再塑多个房地产“巨无霸”对楼市而言绝对不是一个坏事。