赢商机构方芳：YEC—创业青年的专属 商改住不简单

　　互联网正在搅动房地产租赁市场，风口上起飞的正是长租公寓。

　　长租公寓，又名“白领公寓”，是近几年房地产三级市场一个新兴的行业，据估计测算，国内青年租房的市场有近8000亿元的市场，引得不少资本蜂拥进入该市场。

　　目前市场上，长租公寓运营模式分为“集中式”和“分布式”两种，两种模式差别巨大。本期房掌柜专访浙江赢商商业经营管理有限公司（以下简称：赢商机构）总经理方芳，聊聊YEC青年创业公寓，详解“集中式”长租公寓和“分布式”长租公寓的差异。

　　不只有租来的生活——创业青年的专属世界

　　YEC青年创业社区汇集产业办公、青年公寓、商业服务三个功能，致力于在城市核心区打造集办公、生活、社交于一体的复合型社区。它面向现代都市青年，为他们提供创业、生活、社交、办公于一体的连锁生活社区，实现D2D（“门到门”）低碳生活办公空间。

　　YEC青年创业社区拥有14000多方产业办公空间，打造产业主题创业园，服务式办公空间。具体如：社区提供云计算服务，可为入驻客户实现零成本办公；办公室提前通过网络预约，实现便捷高效的办公环境等。

　　青年公寓部分用科技打造最具活力的智慧社区和社交社区。据方总介绍，YEC在智慧社区方面通常有这样的设定：社员将一张二维码发送给朋友，即可轻松解决朋友来访门禁问题，既保障社区安全又可以轻松便捷地生活；公寓内的家居家电都走向物联网时代，即使离家也可远程管理自己的家，使它保持最理想状态；在网络供应方面，免费提供500兆WiFi全社区覆盖，而且每间房间内都提供高速宽带插口，让住客可以畅玩游戏和轻松办公。

　　此外，YEC青年创业社区同样重视对公共空间的打造，以增进社员之间的交流。在这里青年人可以遇见很多志趣相投的同类，一起追逐梦想，共同分享信息、资讯、技能和想法，并有效地去拓展对自己创业有益的社交圈层。

　　另一方面，它更加重视社员与社区管理的互动，基于互联网+使住户与社区管理的交互更加轻松。社区成员人人都可分享自己的知识、技能、服务，积极为社区做贡献也可获得相应积分，积分甚至可以直接抵换房租或社员所需资源。　

　　YEC青年社区如此开放和活跃但对租客却有严格限定。据方总介绍，对租住YEC的社员有“三不租”：年龄超过35岁以上的不租，带宠物的不租，带小孩的不租。在这种青年创业社区的场景和氛围里似乎这三条都不能少，否则实在有煞“风景”之嫌。

　　除此之外，YEC青年创业社区与市场大热的世联行的青年公寓、蘑菇公寓和优客逸家等长租公寓有本质区别。

　　蘑菇公寓收入分散房源对内部加以改造、非毛坯，再租出去向租客收取租金。YEC是集中式而且是复合型的社区，这个社区不单为社员提供一个住所，同时也提供给社员创业路上多样化的需求；而且社员经过细分，围绕着相似的目标聚集到一起，社区氛围相对会比较协调和融洽，对于进一步深度挖掘也具有重要意义。

　　方总还表示，在盈利模式上，长租公寓与YEC也有根本不同，长租公寓更多是打价格差价，然后相应的广撒网，不断扩大自己的规模以谋求更多的盈利。

　　YEC严格控制自己社区的目标群体，深度挖掘社群价值的盈利重点则放在为社员提供的增值服务，以及后期企业的孵化。或许可以这样理解，单一的长租公寓无论是从产品还是客群都是宽泛的，比较难做深做精；YEC则既有过硬的物质基础，又有不断加码的情感互动，它更希望打造的是一个氛围融洽、共同进步的大家庭。

　　顺应时势的“商改住”没那么简单

　　赢商机构作为YEC的运营商，在2004年开始从事商业地产顾问咨询服务，2015年逐渐涉足产业+商业的复合型地产运营。赢商机构从事商业地产方面的业务已有多年，熟谙商业地产运营之道，也有许多成功的案例，对于苏州房地产市场上“商改住”实施问题以及社区商业运营难题均有颇多独到的见解。

　　方总表示，“商改住”在实际操作过程中存在颇多问题，比如消防、采光、水电设计，很多商业用房硬件上就无法满足住房的基本要求，即便能够进行调整、改造，成本上却未必允许，而且可用作长租的房源相对太少。

　　另外，即便改造完成也并非万事大吉，紧接着是对开发商后期运营能力的考验，必须承载来自销售以及经营方面的压力。

　　做好社区商业首先要对其功能、内容进行理解，实用性一定不能丢掉。开发建造前必须考虑到商家必备的经营设施，比如餐饮店铺的用水、用电、排污就比较特殊，每一种类型的商铺对物业的要求都是不一样，一定要充分了解和合理建造，否则会直接影响后期商家使用和经营。当然，社区商业的配比也非常重要，很多社区商业过量开发，僧多粥少就很难让商家存活。