保利中航地产整合现雏形 200亿资产包揭秘成色几何

　　基于上述企业架构，观察中航工业旗下房地产业务的土地储备，同样也有三个层面。

　　一方面，是中航地产、中航国际控股和中国航空工业国际这3家上市公司平台，另一方面是天津瑞赛投资发展有限公司，最后可能涉及的则是中航工业集团直接或间接持有的项目公司层面的权益土地资源。

　　根据中航地产披露，截至2016年6月30日止，中航地产总资产234.96亿元，共有15个地产项目在开发，总规划建筑面积671.67万平方米。其中包含7个项目的土地储备，合计待开发计容建面为150.05万平方米。

　　这7个项目的土地储备分别为昆山九方城(A7地块)、九江中航城、贵阳中航城、新疆中航翡翠城、衡阳地块、成都天府新区项目和赣州E24地块。

　　而中航国际控股的地产业务是通过旗下成都瑞赛、北京瑞信等从事国内房地产开发业务，通过工程公司从事国内外工程承包、海外地产开发。其国内地产开发项目以中小城市商业综合体开发业务为主，但并未在2016年中报中披露具体土储数字。

　　中国航空工业国际的项目储备也并不多，目前其共有大连中航国际广场及重庆项目在进行中。大连中航国际广场于2016年6月30日发展中物业总可售面积约20.82万平方米，重庆项目还在前期开发阶段，土地面积月37.53万平方米。

　　除了3家上市公司，天津瑞赛投资发展有限公司和中航工业集团直接或间接持有的项目公司层面的权益土地资源目前公开资料仍旧难以统计。

　　同时，在筹备整合之际，天津瑞赛投资发展有限公司旗下的天津瑞赛置业有限公司还在大手笔拿地。8月31日，天津瑞赛置业以47.8亿元总价摘牌天津红桥混合地块，住宅部分楼面价高达2.68万元/平方米。

　　有分析认为，天津瑞赛投资的项目也有可能是保利地产整合的交易标的资产，此番拿地不排除是为“嫁妆”提升质量，增加资产包价值。

　　不过，整体而言，中航工业旗下的土地储备或许并不如外界想象的那般庞大。

　　按照保利地产此前公告披露，初步估算，保利集团与中航工业潜在交易事项涉及房地产项目约70个左右，交易标的金额不超过公司净资产的15%。

　　截止至2016年6月30日，保利地产净资产为1091亿元。以此估算，中航工业房地产业务项目整合涉及金额可能不超过165亿元。

　　而早在中航工业、保利集团宣布整合地产业务时，市场就有流传消息称，保利曾对中航一些地产项目进行调研，并形容结果是“差强人意”。尤其是中航地产，该公司旗下项目大部分位于二三四线城市，与保利地产的区域布局有较大出入。

　　截止2016年6月30日，保利地产共有在建拟建项目286个，规划总建筑面积13613万平方米，待开发面积5571万平方米，其中一二线城市占比约为71.4%。

　　仅就中航地产而言，其以三四线项目为主的资产组合就与保利地产主张的一二线有较大出入。

　　对此，有保利地产相关人士则表示，“中航旗下的资产包确实有些项目是分布在三四线城市的，和公司的主要拓展方向有区别。但这些最终还是要和定价挂钩，如果项目不那么优质，那么我们也会考虑定价策略”。