马跃成：毛坯房的时代结束 非毛坯现房销售是大势

不久前，一则“北京将取消商品房预售制”的传言，吓得房地产股集体出现罕见下降。

尽管最后证明传言只是捕风捉影，但是最近有消息说，山东将试点商品房现房销售，严打捂盘囤房行为，山东省副省长夏耕日前在山东省保障性安居工程和房地产市场调控工作会上表示，自9月1日起,凡不实行预售资金监管的商品住房项目,暂不核发预售许可证书。同时，山东省将选择有条件的开发项目进行商品房现房销售试点。

我国非毛坯修房市场起步较晚，与国外非毛坯修房在70%以上的市场份额相比，国内的非毛坯修房才刚刚兴起。这个阶段的市场特征是，缺乏严格的行业标准和行业诚信自律，缺乏权威监督机构对非毛坯材料和质量进行把关。近年来，非毛坯修房逐渐成为商品房建设的大势所趋，但随之而来的质量问题也层出不穷，让公众对于全非毛坯房的品质打上了问号。

说句实话，出现这么多问题的原因，主要还是其发展时间较短造成的，目前我国对于非毛坯修房尚无明确的非毛坯和验收标准，部分开发商为了牟利，往往在施工中偷工减料，导致非毛坯房质量参差不齐。有专家建议，有关部门在验房时，可以引进专业的第三方检测机构，对全非毛坯房的房屋和非毛坯进行“一房一验”，一旦发生质量问题，检测机构也必须承担连带责任。此外，开发商也应当遵守承诺，向业主公示包括用料、成本在内的非毛坯清单，如日后引发纠纷，消费者可以依法维权。

但是，现在的非毛坯房既是开发商设计，开发商组织队伍施工，也多是开发商自己验收的，开发商实际上是既当裁判员又当运动员。开发商内部的采购、招投标多是单方面组织进行的，而开发商内部的监督管理体系就成了非毛坯工程质量的关键。在施工过程中，首先在非毛坯修标准与选材上要做足工夫，由非毛坯设计方与开发商协商后制定每个单元、每道工序用材需要的标准，依此根据不同的设计要求设立不同的标准，做到材料的材料配置的最优化。针对主要的非毛坯材料，则采用指定品牌进行竟标，综合品牌、品质、价格等多方因素，最终确定诸如橱柜、电器、洁具、龙头、淋浴花洒等主要用材。所有材料在进工地之前，要检查材料是否具备产品合格证、质保证、环保证书等必要证书，如系进口材料，还需检查是否具备报关单位和原产地证明。

检测验收环节不能少，对于结构、非毛坯施工阶段的隐蔽工程，以及非毛坯施工的饰面工程的验收严格遵守“四方”验收的规定。除了施工阶段监理公司和甲方工程技术人员全过程巡检之外，每一分部、分项工程施工完毕后，均实行班组自检、分包质量部门全检、总包质量部门全检、监理部门全检、开发商抽检等“五方检测”，一致通过后，方能进入下一施工流程。

对建筑工程来说，除了一房一验的硬性要求外，国家对档案资料也有严格具体的规定。但是关于非毛坯房，当前的法律并没有要求开发商提供所有非毛坯材料的检验合格证明。因此对开发商来说，在购买非毛坯材料时，负有检查非毛坯材料是否检验合格的形式上的注意义务。同时，开发商作为非毛坯修房屋的提供者，应该对于其提供的建筑材料、家电家具、厨卫设备负有直接责任，也是消费者维权的主体。

有关业内人士认为，房地产市场成熟的标志之一就是毛坯房时代的结束，而非毛坯房是成熟发展商和成熟客户共同的选择，也是商品房发展的方向。但是我国的非毛坯房占有量还很低，对大多数开发商来说非毛坯修工程还是个可望不可级的工作。主要原因：一是利润小、成本高。非毛坯造价在总销售价或总土建造价中所占比例不大，但非毛坯环节复杂，操作难度、管理成本会成倍扩大。二是个性化非毛坯难操作。统一非毛坯不能满足个性化要求，还不如交毛坯房；同时，菜单式非毛坯，业主又会通过各种渠道改东改西，以满足自己的要求，大量的修改极易出现工期失控。三是真正的成品房应设计、建造、非毛坯一体化，但如果设计、建造、非毛坯脱节，即使住宅实现了非毛坯修，仍可能因户型的缺陷引起业主不满，拆东墙补西墙，无形中增大了开发商的成本和难度。

应当说，非毛坯房适应了市场的需求。对于开发商来说，非毛坯有更高的附加值和溢价空间，容易吸引高品质客户，提升品牌影响度；对于购房者来说，”非毛坯房”省去大量时间的同时也省去了对非毛坯材料以及装饰公司选择的环节；而且从低碳发展角度出发，国家倡导非毛坯修。可以预见的是，未来毛坯房逐步减少、非毛坯修房日渐增多将是房地产市场发展的一大趋势。然而现实的情况是，非毛坯房并没有一个好名声，想说爱你还真不容易。让我们共同努力吧！