调控后住宅类产品买不起 轻奢公寓逆袭到底合适谁？

　　2016年，住宅市场经历了巨变，另一类产品却在悄然“异军突起”，不限购、不限贷，总价不高，公寓似乎成为投资自住两相宜的首选。从近几个月的成交来看，非住宅在市场中的占比不断提升，多种类型的公寓产品纷纷面世。总体来看，精装的省心加上较为便宜的价格，公寓产品正在逐渐完成市场角色的转变。

　　公寓迎来政策利好

　　2016年是公寓发展重要的一年，仅仅上半年，公寓市场就发生了多件大事，各种利好政策，融资、创新、资本，让人眼花缭乱。5月，国务院常务会议提出实行购租并举，发展住房租赁市场，发展住房租赁企业，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务，鼓励个人依法出租房源。随后，住建部表示将研究制定现有住房改造后按间出租的条件以及人均居住面积的标准，明确单间最多居住人数等，确保房屋住用安全。6月，相关文件出炉，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。同时，财政部、国税总局发文，规定了“营改增”后房地产企业出租自建房屋、非学历教育等经营活动的增值税征收标准。

　　住宅价格高刚需将目光投向公寓

　　早在几年前，深圳的公寓产品就很受欢迎，总价低，转手快，不少年轻人的第一套房都是从公寓开始，然而在长三角地区，公寓就像难啃的骨头，很不受待见。近日，内地多个城市同时限购，上海调控力度空前，然而公寓市场却依旧保持较旺的势头，这样的转变在长三角地区算是新鲜事。不过后期的走势如何，或许还需要经历时间的考验。

　　公寓的利弊

　　单身公寓的诞生最早是从租赁市场中出现的，有业主将空置的整幢商品房，经过简单装修后推向房产租赁市场，面向中层收入的白领出租。单身公寓又称白领公寓、青年公寓，是一种过渡型住宅产品，是住宅的一种，结构上的最大特点是只有一间房间，一套厨卫，没有客厅;或者有客厅，没有厨房，同一房一厅户型比起来较小些。因此，不少人都对公寓这一种形式的住宅蠢蠢欲动。公寓产品以低总价、回报率高以及升值潜力大等特点，吸引了独有客户群体。公寓可以是单身贵族的安乐窝，情侣的小巢，商务人士的临时住所，投资者的赚钱工具。

　　然而，很多年来，公寓不受待见的弊端也很明显。虽然总价低，但首付高不得低于50%，贷款不超过10年;贷款利率通常也是基准利率的1.1倍到1.2倍左右;产权一般只有40年，少数公寓是70年;不能落户;不能享受入学政策;居住成本比较高，主要是不通燃气，做饭洗澡全靠水电;户型面积小，朝北户型和朝南户型都有，做不到南北通透;居住密度很大，普通住宅能做到一梯两户或一梯四户，商住公寓密度更大，有的一层楼甚至有30多户……这些弊端也成为公寓产品的绊脚石。