中原地产：住房成交再度回落 环比降幅扩大

　　本期摘要：

　　调控环境日益从严，时隔不到两个月，上周杭州限购政策再度收紧，意味着地方的调控力度存在不断趋紧的可能。

　　上周，各地新房和二手房整体成交量再度环比回落，且降幅均有所扩大,同时调控政策的影响在非调控城市与调控城市都有一定显现。

　　从前期信贷数据来看，仍然呈现新增放量且利率走低的情形，近期信贷尺度的收紧将直接影响各地房地产销售市场降温。

　　时隔不到两个月，上周杭州限购政策再度收紧。日前国家发改委及住建部部署了商品房销售专项检查，银监会也要求银行对房地产相关业务专项检查，这些都预示着全国调控环境日益从紧从严。

　　上周，各地新房和二手房整体成交量再度环比回落，且整体降幅均有所扩大，调控政策趋紧对区域内非调控城市的外溢影响逐步显现。

　　杭州限购政策升级：11月9 日，已在9 月实施限购政策的杭州近一步收紧了限购措施，对于不能提供2 年内连续缴纳1年以上个税或社保证明的非本市户籍居民家庭，限购新建商品住房和二手住房，而之前杭州只对已经拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭采取限购。作为本轮调控收紧的热点城市之一，时隔不到两个月，杭州就率先升级了政策措施，意味着地方的调控力度存在不断趋紧的可能。

　　全国层面来看，调控环境日益从严，各类相关检查持续展开。日前国家发改委及住建部部署了开展商品房销售明码标价专项检查，检查内容包括房企在售楼盘和中介机构门店的明码标价情况。通知特别强调各级价格主管部门、住建部门要高度重视，严厉查处价格违法行为，确保检查工作取得实效。目前各级政府的各项

　　政策举措呈趋紧之势，但其宗旨无一不是为了使部分城市市场恢复理性、平稳增长，并规避可能出现的相关风险。

　　调控环境从紧从严：上周央行公布最新数据，从前期信贷数据来看，仍然呈现新增放量且利率走低的情形。针对前期信贷宽松局面，有消息称银监会已下发

　　《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》，要求16个房地产价格上涨过快城市的银行业金融机构进行专项检查。

　　最新央行数据显示，10月新增人民币贷款6513亿元，其中住户中长期贷款增加4891亿元。今年以来，除了2 月外，其他月份的住户中长期贷款增量均超过4000亿元，整体水平大幅高于过往年份。而当前的实际利率水平更是除了2009 年之外，近八年以来的最低位。央行发布的《第三季度中国货币政策执行报告》显示，9月贷款加权平均利率为5.22%，比6 月下降0.04 个百分点;其中个人住房贷款加权平均利率为4.52%，比6 月下降0.03 个百分点。近期信贷尺度的收紧将直接影响各地房地产销售市场降温。

　　成交走势再度回落：上周，各地新房和二手房整体成交量再度环比回落，且调控政策的影响在非调控城市与调控城市均有所显现。中原监测的40 个城市数据显示，上周新建住宅成交面积环比下降16%，且降幅较前一周有所扩大。

　　其中，调控城市的新房整体环比降幅为16%，非调控城市的降幅为18%，尽管非调控城市的市场成交规模较小，容易波动，但也进一步显现了部分城市政策收紧。对全国主要城市所带来的外溢影响。上周调控城市中环比跌幅居前的有惠州、苏州等，非调控城市中跌幅居前的包括大连、宁波等。

　　二手房市场上周也出现环比降幅扩大的走势，中原监测的21 个城市二手住宅成交面积环比下降12%。二手房市场规模较大的9 个城市中，除广州、杭州小幅上升外，其他7地成交量均有不同程度下滑。

　　全国市场仍属平稳：由于数据的滞后性，从国家统计局公布的1-10月房地产开发投资和销售情况来看，全国市场走势仍属平稳。1-10 月全国商品房销售面积、销售额分别同比增长26.8%、41.2%，增速与前月基本持平。同时，10 月末全国商品房待售面积环比减少，且今年3 月以来持续回落，去库存整体成效积极。

　　值得一提的是，1-10 月全国房地产开发投资额同比增长6.6%，近三个月增速均保持上升，其中商品房销售面积增速最大的中部地区，其开发投资增速也明显高于东、西部地区。

　　此外，在房企到位资金中，个人按揭贷款增幅最大，达到51.5%，再次印证了今年以来住房信贷的宽松局面。预计10月以来各地成交回落的行情，将在11月数据集中体现。