调控政策进一步收紧 上海经理指数跌破50%

　　近日，又有多个热点城市调控进一步升级。当前政策收紧的力度不断加强，范围逐步扩容，行政手段干预措施对市场降温作用明显。

　　上周，各地新房成交量低位徘徊，政策收紧及供应萎缩成为抑制成交的两大因素。此外，重点城市整体开盘认购率持续两周处于低位。

　　值得关注的是，作为市场先行指标的上海中原经理指数，上周跌破50%临界线，成为继深圳之后又一个目前进入“看跌”区间的城市，意味着上海的市场预期变差。

　　土地市场在新规作用下，短期成交量萎缩，但部分热点城市中，房企的拿地意愿依然强烈。北京出现4 宗地块中商品住房部分全部自持，这将考验房企在市场新模式下的运营能力。

　　近日，又有多个热点城市调控进一步升级，整体政策环境持续从紧，短期内各地的行政手段干预措施对市场的影响显著。

　　上周，各地新房成交量低位徘徊，政策收紧及供应萎缩成为抑制成交的两大因素。土地市场在新规作用下也有所降温，而北京4 宗地块中商品住房部分全部自持，这将考验房企在市场新模式下的运营能力。

　　多地调控政策加码：近日，又有多个热点城市调控进一步升级，市场整体政策环境持续从紧。11月14 日，武汉发文强化住房限购限贷，并采取措施严防土地价格过快上涨，同时加强商品住房预售许可管理。11月17 日，成都新政因区施策，进一步加强成都高新区南部园区、天府新区成都直管区等热点区域住房限购措施，规定仅上述区域内的户籍居民或在该区域就业(缴纳社保或个税)的其他地区户籍居民，才有资格购买区域内的商品住房。

　　南昌也出台了楼市新政，在继续严格实行区域性住房限购的同时，将限贷政策实施范围扩大至全市。深圳及东莞则均对公积金政策作出调整，深圳购买第2套住房的公积金贷款首付款比例要求不低于70%，东莞将公积金贷款最低首付款比例从20%调整为30%。此外，广州发布了对竞买商品住宅用地资金来源核查的通知;西安发布了规范房地产开发经营行为维护房地产市场秩序的通知。

　　强制干预稳定预期：上述出台各类楼市调控新政的城市，既有前期调控城市的政策加码，也有新加入调控从紧行列的城市。当前政策收紧的力度不断加强， 范围逐步扩容，行政手段干预措施对市场降温作用明显。

　　事实上，从国家统计局公布的数据来看，今年1-10 月的全国商品住宅销售额达到7.8 万亿元，已经超过去年的全年水平，且去年销售额是历史最高位;同期全国商品住宅的销售面积已达到10.6 亿平方米，预计今年全年的商品住宅销售面积也有望超过2013 年的历史峰值(11.6 亿平方米)。因此四季度以来各地政策主动干预以稳定市场预期，今年最后两个月仍将继续维持这一形势。

　　供应萎缩成交低位：上周，各地新房成交量低位徘徊。中原监测的40个城市数据显示，上周新建住宅成交面积环比上升 6%，结束了持续两周的环比下降走势。

　　但近两周的新房成交量依然是今年春节以来的最低位，市场降温现象明显。其背后一方面是调控不断收紧，对市场各类限制干预所产生的政策效应显现;另一方面市场供应大幅萎缩，进而对当前及后市的成交水平带来明显抑制。

　　房价涨幅整体放缓：调控收紧对价格走势的影响也逐渐显现。最新公布的国家统计局数据显示，10月70个大中城市房价涨幅整体放缓，与早前发布的中原二手住宅价格指数走势基本一致。其中，一线、二线城市的二手住宅价格指数环比分别上涨0.6%、0.8%，比9 月回落2.9 个和1.1个百分点;三线城市房价走势波动较小，二手住宅价格指数环比上涨0.5%，比9 月回落0.3个百分点。

　　从具体城市来看，深圳成为70个城市中10月二手房价环比跌幅最大的城市，另有9 个城市二手房价也出现下跌，包括石家庄、沈阳等。同时，有7个城市二手房价环比涨幅超过 2%，包括郑州、济南、武汉、杭州、无锡、长沙等，这些城市或将面临调控升级的压力。

　　北京宅地集体自持：土地市场在新规作用下，短期成交量萎缩，但部分热点城市中，房企的拿地意愿依然强烈。上周南京有6 宗含住用地成交，总出让金超过80 亿元。由于设定最高限价，5 宗地块的溢价率都在100%以下，较前期的高溢价情形降温明显。

　　北京的土拍局面更加值得关注，上周出让的4 宗含住用地，现场竞价全部达到最高限价，并且房企投报的商品住房自持比例均达到100%，最终其中1 宗进入商办部分自持比例投报环节后才产生竞得者，而另外3 宗通过商品住宅建设方案评分产生竞得者。北京这4 宗地块对后市的销售市场将不会产生直接影响，但对房企的运营会带来新的模式和挑战。