吴中环太湖添洋房叠墅项目 土拍热度降低试水成分大

　　9月22日，北辰置业分别以总价78083万元、86664万元拿下，成交楼面价分别为13091元/平方米和13946元/平方米的价格拿下苏地2016-WG-50号和苏地2016-WG-51号吴中太湖度假区2宗地块，让环太湖板块“火了一把”。

　　时隔2个月不到，11月18日，苏州国土资源局发布公告，挂牌出让6宗地块。其中吴中区环太湖板块苏地2016-WG-69号地块颇受房企的关注。

　　地块平坦 区域内生活和商业配套欠缺

　　据资料显示，苏地2016-WG-69号地块，位于吴中度假区伍相路南侧、姚舍路东侧，占地面积98056.7平米，容积率>1≤1.5，建筑密度≤35%，绿地率≥30%，位批发零售和城镇住宅用地。

　　据房掌柜了解，该宗地块平坦，地面上是大块的草坪，地块中间有一簇香樟树。地块的北侧为伍相路，西侧为姚舍路，东侧为香山南路，南侧为承租路，地块形状较为方正，平整土地较为方面。

　　梅香雅舍策划经理王兰表示，“69号地块为商业和住宅两用地块，地块平坦，但是环太湖区域内商业配套和生活配套还需要完善。”

　　据了解，环太湖区域内，鲜有大型超市，基本上都是以酒店和度假项目为主，区域内除香山中学外，学校和医院等生活配套，也十分的欠缺。虽然未来有东入口纹缕商综合体项目、绿廊演绎中心项目、太湖香谷项目，但是对于居住生活并没有实质性的用途。

　　从交通方面来看，大的交通环境尚可，通过中环子胥快速路达到苏州各区，以及有轨电车1号线，可以和地铁1号线无缝对接，公交58路可以从吴中汽车站到达香山花园南，抵达项目。

　　中原地产苏州公司市场部总监程杰说：“该地块位于太湖度假区核心位置，周边有太湖天城、相王府等商品房及香山花园等拆迁安置小区，西侧是太湖高尔夫山庄及高尔夫球场，应该讲居住环境还可以。配套主要依托香山街道零散商业，虽然档次一般，但满足日常生活没问题。有一个利好是地块距离太湖游客中心大约3-4公里，太湖游客中心是地铁5号线的首末站，所以未来度假区和园区、新区、姑苏区的联系越来越便捷。”

　　地块容积率1.5 产品类型灵活、多元化

　　根据资料可知，容积率为>1≤1.5，产品规划将以洋房和叠墅为主。

　　据了解，环太湖板块多以度假别墅、酒店式公寓为主，近年随着环太湖板块市场关注度的提高，区域内的产品类型也丰富起来，以华丽家族太湖汇景和梅香雅舍的小高层为代表的项目吸引了一批刚需购房者;而新项目中旅水泊堂前为代表的洋房和叠墅产品再次引起市场的关注。

　　目前该宗地块的起拍楼面价为7900元/平米，最高政府指导价为12461.85元/平米，最高溢价率为58%。而据房掌柜了解，该宗地块附近的太湖相王府的精装公寓价格为15000元/平米，梅香雅舍的价格为13500元/平米。

　　据华丽家族太湖汇景的置业顾问介绍：“项目目前在售2#和5#楼的房源，建筑面积为94-135平米，价格在调整中，此前的价格16000元/平米，因为项目的房源不多，价格有可能会调低。”

　　“地块接近9月土拍成交的北辰两宗地，但北辰地价达13000元/平米，而这块地竞价中止价11500-12420元/平米，这决定了成交价必定比北辰的低。而且这块地容积1.5，也比北辰低，从形态上看更为多元，适合打造市场接受度高的洋房、叠墅等产品，居住舒适度更高”程杰说。

　　土拍试水的意味更多 热度会降低

　　无论是吴中区环太湖地块，还是其他区域的地块，本次土拍的关注度依旧很高。

　　11月21日，福州土拍9宗宅地经过近2小时鏖战后，总成交金额超过117亿元。有媒体测算，剔除了无偿配建面积之后，9宗土地可售面积楼面价超过2万元/平方米，且有四宗地突破3万元/平方米，最高达到了35121元/平方米。

　　虽然福州出台相关的限贷限购政策，但是土拍市场依旧十分火爆，此次苏州挂牌出让的6宗地块，情景会不会和福州相似?房掌柜咨询了几位业内专家，听听专业人士的解读。

　　易居房地产智库中心研究总监严跃进表示，苏州积极供地，体现了落实此前房地产政策的导向，也是土地市场供给侧改革的体现。当然，苏州房地产市场后续成长性依然是比较大的，这个时候也确实需要积极进行价格管控，因为从房企拿地心态看依然是看好此类市场的。

　　同策咨询研究部总监张宏伟分析指出，一些市场基本面比较好的城市，现阶段仍被房企看好;拿地的多为央企和国企，这些企业的资金链都没有太大问题，这个时候还要积极参与布局，而对于一些资金链预期会出问题，或者买地自有资金比例没那么高的企业，土拍积极性就呈现出降温趋势了。

　　程杰说：“本次土拍应该不会比9月土拍更火爆，应该会降温，政府着力控制房价和地价，手段用了很多，预计能控制住。”

　　业内人士指出，此次苏州土地挂牌出让，颇耐人寻味。苏州执行限贷限购政策45天后，挂牌出让6宗地块，以往苏州都是多宗地块一起出让，本次出让6宗地块，多有试水的味道，如果土拍还是很火，政府将会进一步出台政策，若土地市场降温，符合政府的预期。