月亮湾罕见出让大体量地块 能否收储看房企资金链预期

　　2月26日，商旅豪掷10.25亿元，以楼面价13492元/平、溢价率182%拿下摩天轮地块。时隔9个月的空窗期之后，11月18日，工业园区再度开闸，挂牌出让苏园土挂(2016)04和05号两宗优质地块。其中，位于月亮湾板块的04号地块凭借其优越的地理位置及大体量属性备受业内关注。

　　据公告资料显示，苏园土挂(2016)04地块位于万寿街北、启月街西，出让面积172626.3㎡，容积率1.6，可建面积达27.6万方，地块起价50亿，起拍楼面价18103元/㎡，市场指导价为21854元/㎡，网上竞价中止楼面价为27317元/㎡，一次性报价楼面价区间为27317-29502元/㎡。

　　另据公告显示，苏园土挂(2016)04地块须至少按住宅计容建筑面积30%的比例配建人才组屋，人才组屋定向销售的基准价格为29000元/平方米。

　　位处月亮湾副中心板块 配套优势显著

　　据房掌柜实地探访，该地块位处苏州主城区东南部的月亮湾副中心板块，整体体量庞大且地表平坦，形态方正，现有少量公棚搭建在内。探访当天，房掌柜恰巧遇车牌号归属地为上海的开发商前来看地，具体为哪家开发商对方表示不方便透露。

前来看地的开发商

地块表面平坦体量较大

 　从现场来看，地块西面紧邻尹山湖，北侧远眺独墅湖，瞰湖视野绝佳，同时北侧有在建中的旭辉铂悦犀湖，东北角有邻里中心，东侧一路之隔有公交首末站，途径90、19等多条交通线路;东南紧邻九年义务制独墅湖学校，南侧有青英公寓、淞泽家园等成熟小区，居住氛围浓郁。

地块东侧的公交换乘站

地块南侧居住氛围浓郁

  从地块所处区域的交通情况来看，其距离轨交2号线独墅湖邻里中心站约200米距离，方圆3公里内有纵贯园区湖东商业中心的星湖街，有向东可达中环东线立交，通达苏州主城区的城际主干道东方大道，还有连接苏州S58绕城高速的吴淞江大道等，以及万寿街、启月街等支道，整体通达性极佳。

轨交2号线独墅湖邻里中心站

  商业配套方面，地块距离月亮湾商务区在1公里范围之内，享受中央商务区辐射，步行可达的独墅湖邻里中心占地约2.5万平方米商业共计4层，设置厅店116家，停车位约400个，由商业、企业总部和商务酒店组成，形成一个完整的全功能服务体系。此外，地块两公里范围内还有在建中的商业水街。

地块东北角有邻里中心

　　教育配套方面，除了有已经投入使用的独墅湖学校，车坊实验小学等。区域内还有在建中的车坊小学松泽校区，规模为6轨36班。总的来说，该地块周边教育资源丰富，对板块有着极大的提振。

与地块一路之隔的独墅湖小学

　　医疗配套上，地块东北面3.4公里有三级医院独墅湖医院，东面有三级乙等车坊医院，西面3.5公里处还有尹山湖医院，可以满足区域内的医疗需求。

　　中原地产分析师赵寿鹏对房掌柜分析称，月亮湾为园区规划重点发展的三大副中心之一，也是苏州工业园区乃至苏州市重点打造的高教区，近年来吸引了不少高端产业人员入驻，人才资源不容忽视。

　　“尤其地铁2号线通车之后，对月亮湾板块的交通有很大的提振作用，该板块将成为热点的置业区域。”赵寿鹏认为。

　　当然，据房掌柜现场探访，该地块也存在一定劣势，地块西南面有高压线贯穿，或对后期销售和对居住环境造成一定影响。

  大体量地块开发空间大 或引实力房企追捧

　　从地块周边项目来看，有旭辉铂悦犀湖、月亮湾3号以及阳光城愉景湾、建发独墅湾等住宅项目，湖东片区还有海亮唐宁府、建屋康帝庄园等，均价在20000-40000元/平米。

在建中的月亮湾3号

在建中的铂悦犀湖

远眺可见阳光城愉景湾

　　而据好地网研究院分析，距离地块最近的旭辉铂悦犀湖、月亮湾3号项目，两个项目加起来的总体量剩余约25.5万方，但按照当前板块的去化速度，一年后两个项目都将是尾盘，且月亮湾板块内继续供地的可能性较小，房企拿下该地块的意义重大。

地块周边项目

　　“园区土地资源本来就稀缺，僧多粥少，此次月亮湾地块体量高达27.6万方，起拍总价达50亿，定位高端，后期产品规划将会比较丰富，销售周期也会比较长，会受到资金压力小的大房企青睐”赵寿鹏分析称。

　　另外，赵涛也表示，目前楼市政策收紧，市场未来形势不明朗，预计此次土拍相比9月会有所降温。

　　易居房地产智库中心研究总监严跃进则表示，苏州积极供地，体现了落实此前房地产政策的导向，也是土地市场供给侧改革的体现。当然，苏州房地产市场后续成长性依然是比较大的，这个时候也确实需要积极进行价格管控，因为从房企拿地心态看依然是看好此类市场的。

　　同策咨询研究部总监张宏伟分析指出，在高土地成本之下，有能力拿地的多为央企和国企，能否积极参与布局主要看房企资金链预期情况。