樊纲问话地产商：地价太高为什么还拿 亏损不怪别人

　　我们的房地产现在还不算低谷，一二线是房地产的主体，现在这个主体已经进入了新的阶段，当然现在逐步在平稳，其中有政策的作用。但是我们要从更深的一些层次上去思考这些问题，而不是停留在一些表面现象上。

　　今天我想讲的主要问题就是，回想过去的一年，最大的一个房地产现象，就是两极分化问题，一二线和三四线分化差距的问题。

　　这个话题过去也讲了多年，是城镇化战略的偏差问题。到了这次出现两极分化之后，我说我们到了再反思这个问题的时候。所谓城镇化和城市化，你要抠字眼的话，没有什么大的差别，都是农民要进城，但是在实际执行当中，在指导思想上，在政策落地上，这两个是有差别的。

　　特别是我们多年的城镇化的基本思路是限制大城市发展，鼓励小城镇发展，结果是大家还是往大城市走，大城市的规划一再突破，刚做一个500万人的，接着就有1000万人了，深圳前两年做一个800万人的规划，现在已经是2100万人了，土地也受限制，公共产品也受限制，基础设施建设做的规划小而又小，结果就是大家都很拥挤，房价飙升。

　　另一端，在一些小城镇，好的想法是我们到小城镇发展产业，去创造就业，结果小城镇没这个功能，企业到哪儿去发展?它要根据各种条件。人往哪儿走?人是有理性选择的，是趋利避害的，要找就业，要找收入，找比较好的收入的就业，小城市提供不了，结果小城市楼盘建成之日就是人口走光之时。

　　所以这个基本的问题是违背了城市化的基本规律，城市化在早期阶段一定是人往大城市走，因为大城市提供聚集效应和规模效应，才能使更多的产业发展，更多的就业能够提供，包括人的聚集带来服务业的发展，人的聚集带来了时尚产业，带来了各种文化的发展，这是年轻人所需要的。

　　所以你说人往哪儿走，你就问问你的孩子，你还不用问城里的孩子，你问问农村读过高中的孩子，他会留在小城镇吗?别说你去了，他都不去，这是城市化的规律。

　　大家说，现在发达国家有很多小城镇，也有很多的发展。这些年发达国家其实也是特大城市的发展，他为什么有很多小城镇，大家去看了都觉得很欣赏?西方的工业化跟我们的工业化进程有差别，西方在两三百年的漫长的时间里面实现了工业化和城市化，在这个过程当中，这些劳动力也是到大城市去，但是二三十年之后，就开始有退休的人了，特别是在有社保以后，退休的人慢慢回到了老宅，去买个别墅，不必去到城市拥挤，回去追求乡村生活，这时候他把社保，把高收入带回了农村，带回了小城镇，这样就把小城镇和一些村落都发展起来。

　　从日本、韩国、中国这些新兴工业化国家的发展来看，我们是后发国家，我们是在很短的时间内、在一两代人的时间内实现了工业化进程，因此这个阶段一定是大城市首先发展，小城市人口流失，要经过一代、两代甚至三代人退休的时候，人口开始回流的时候，小城市的人口才会稳定下来。

　　因此，现在不是把小城镇做大规模的时候，现在小城镇的任务是保护好生态，保护好历史，保护好那些老宅，保护好那个文化，我们为将来的人口回流打好基础。现在有些退休的人开始想着回去修修自己那个老宅，这是未来的趋势。

　　我们的城镇化战略，就是要发展小城市、发展小城镇。据说提出小城镇发展的费孝通先生，他在晚年的时候曾经对他的学生说，在这个阶段小城镇可能发展不起来，先提小城镇可能是不对的。我们到今天还非要和城市化的规律对着干吗?我们为什么不去顺应这个规律，顺应中国14亿人口的大国会出现若干个几千万、上亿的城市群、城市带的思路发展?而不再搞这些优惠政策，去鼓励那些小城市的发展，这是到了我们现在要反思的时候。

　　这个话题我在好几年前就在咱们的论坛上提过，但是以前这个问题还没显现出来，今年应该说显现出来了。现在不仅仅是一个政策问题，现在是要调整战略的问题了，调整我们的指导思想。

　　现在的楼市冰火两重天，这是一个突出的问题，这也进一步说明我们的房地产调控政策是有区域性的，不能一刀切，不能做一个宏观的政策、一般性的政策，而是要落实到每个区域、每个地区，针对特殊问题要进行特殊的分析。但是在基本点上，我们的城市化发展战略，发展大城市在现阶段作为一个政策战略的核心应该确立起来。

　　真正改善中国房地产市场，需要的是房产税、农村土地流转制度、城镇化战略调整通盘考虑、多措并举。可中国的实际情况是，这些措施长时间无法推进、实施，房产税、财产税这一类的经济调节机制到目前为止也仍未进入国务院议程。在这种情况下，一旦房地产市场上需求大涨，政府就只能采取限购这样的行政手段来控制房地产市场。

　　从供给关系来讲，中国房地产市场如何从控制需求转向控制供给?城镇化战略的调整是一个关键。国家开始积极建设的“特色小镇”，能否真正扭转房地产市场的局面，还要看这些“特色小镇”能够创造多少就业。否则最后也未必能够发展起来。