实探东兴路71号地：地块综合价值突显 市场前景可期

　　11月18日，苏州市区和工业园区土地出让公告出炉，总共出让8宗地块，总体量120万方。其中，位于娄葑街道与郭巷街道之间的71号地块备受业内关注。

　　据公告资料显示，苏地2016-WG-71号地块位于工业园区东兴路南、宏业路西，地块出让面积36398.8㎡，容积率2.0，建筑面积72797.6㎡，起拍总价6.74亿，楼面起价9259元/㎡。

　　另外，该地块市场指导价为8090万万元，网上中止价格10113万万元，市场指导楼面价11113元/㎡，网上中止楼面价13891元/㎡，一次性报价区间13891-15003元/㎡。

地块基本信息

　　业内人士分析，71号地块本身体量偏小，定位刚改，市场限价设置安全，极大减少房企的拿地风险和给资金压力，且地块各项配套完善、周边竞品较少而房源需求较大，区位综合价值凸显，势必会受到房企追捧。

　　地块配套完善 暂有不利影响因素存在

　　房掌柜根据地块信息，从吴中城区乘坐16路公交车在独墅湖大道文萃路站下车，沿文萃路往南行走约600米，隔着达东兴路，到达71号地块。

　　据实地探访发现，该地块体量较小，地表已被初步翻新过，仍有不少建筑垃圾在此堆积。

地块现状

　　从现场来看，地块北侧紧邻群星苑、新华苑、莱茵花园等小区及社区沿街商业，居住生活氛围浓郁。

   交通方面，地块北侧设有文萃路公交站，途径307、238等公交线路，公交出行方便。而北侧东兴路作为东西向主干道，连接星港街与东环南延高架，驱车可快速通达湖西CBD和吴中城南板块;西北侧紧靠苏嘉杭高速公路苏州城区进出口，地块1公里范围内独墅湖大道、常台高速路横纵交错，交通通达性俱佳。

地块周边居住氛围浓厚

　　另外，地块距离在建地铁3号线东兴路站与群星路站800米范围内，该线路全长约45.2公里，设站37座，预计2019年通车，届时将对地块交通将较大的提振作用。

　　教育资源方面，距离地块东北侧300米处有一公立学校工业园区文萃小学，设计规模为8轨40班。地块东南1.5公里处有独墅湖实验小学，占地面积31350平方米，建筑面积29500平方米，按6轨36班设计，是郭巷街道辖区内的一所新建公办小学。区域内距离2.1公里还有苏州大学附属中学，教育资源相对丰富。

地块周边配套

　　医疗配套上，地块东北面距离一级甲等综合性医院娄葑医院仅1.3公里，距离苏州大学附属第一医院广慈分院距离地块也仅有1.5公里，距离吴中人民医院4.1公里。

　　商业配套方面，地块周边有璨园生活广场、星叶生活广场、娄葑文体中心等商业配套，由于地块通达性佳，到达湖西CBD、吴中城区商业中心皆在5公里之内。

　　当然，地块也存在一定劣势，业内人士普遍认为，其距离高架较近，今后或有噪音影响。且目前地块周边有多个成熟工厂，若近期内无搬迁计划，将极大影响业主的生活质量。

   地块竞品少需求大 市场前景仍可期

　　房掌柜初步统计了2009年至今距离71号地块4.5公里以内的地价涨幅情况后发现，该范围内地价7年涨4倍，尤其在2015年后地价涨幅明显。

地块4.5公里范围内地价变化情况

　　价值逐渐提升的板块内竞争环境如何?截至目前，地块所处的就近板块内仅有华润金悦湾、万科湖西玲珑、朗诗人民路8号、中南雅苑几个为数不多的商品房住宅项目在售，库存相对稀缺。

地块周边竞品库存情况（假设项目2017年10月入市）

　　中原地产分析师赵寿鹏对此分析，“如从供应上看，该地块所在版块供应较少，当前竞争环境相对宽松。且地块周边二手房房龄较大的客户和安置房客户的置换需求强烈，来自园区和姑苏区中心板块的外溢客户和工厂外来长住人口也会带来一定的置业需求，需求大或成为地块的一大优势。”

　　另外，赵寿鹏也指出，从地块指标来看，该地块定位刚改，客户定位清晰，且地块体量较小，限价设置安全，拿地风险和给房企带来的资金压力都小，势必会受到追捧。

  区域规划利好不断 地块综合价值突显

　　12月8日，苏州市规划局公示了修改后的《苏州市吴中区郭巷街道片区总体规划(2009-2030)》，提出包含形成“一核、两带、四廊、八组团”的单中心组团式空间布局结构、形成“一心、三轴、三区”的空间景观结构等在内规划思路，重点加强与园区等周边区域的衔接。

　　而71号位处娄葑街道南部园区板块，隶属郭巷街道行政区域，可称得上为“准园区”地块，未来将享受园区及郭巷规划利好影响。

修改规划后地块所在位置（紫色虚线以内为郭巷管辖行政区）

　　另外，12月9日，距离地块5公里处独墅湖第二通道规划公示，过湖通道在东方大道-醒湖路交叉口处采用桥梁形式向东穿越苏申外港、独墅岛和独墅湖后在工业园区万寿街西侧接地，全长约2.1公里。建成后将极大缩短吴中郭巷与园区的距离。

　  易居房地产智库中心研究总监严跃进对房掌柜表示，苏州房地产市场后续成长性依然是比较大的，71号地块无论从当前配套、还是未来规划都是利好的，从房企拿地心态看依然是看好此类市场，此次土拍仍有看点。