余丰慧：调控不放松万科豪掷百亿拿地是一场豪赌

继9月5日 击败中海，以13.65亿元拿下广州一“巨无霸”地块后，6日，龙头房企万科又“豪掷”33.06亿拿下合肥庐阳区775亩超大连体地块。据统计，自7月以来，万科在土地市场上的投入已超过110亿元。

无独有偶，另有媒体报道，7-8月，龙湖地产“豪掷”约112亿在杭州、无锡、重庆、晋江、大连等5个城市拿地160万平方米，超过上半年拿地金额的两倍。除万科龙湖外，华润、中海、保利、绿地等龙头房企也于近期屡屡在土地市场上“出手”，大有集体抄底土地市场之势。聪明的万科们近期频频出手、出重金拿地，并不是心中无底、盲目出手。

从上半年土地市场看，一些重点城市土地出让金下降五成，土地价格走低，基本处于阶段性底部。钢铁、水泥等建材价格都处于历史低位。特别是建筑上最主要的钢材价格重回18年前的水平，每公斤钢材价格抵不上白菜价。在这个时候出手拿地，建安成本处在历史低位。同时，房价从调控以来并没有实质性下降，最多处于僵持阶段，而重点监测城市房价从6月份以来已经连续3个月环比走高，部分城市涨幅还相当大。地价、钢材等建材成本在下降，而销售房价却在上升，其中开发利润空间越来越大，既是将来房价走低，按照目前如此之低的建设成本仍然有可观利润，最起码不会赔本。这笔账万科龙湖等房地产大佬们算明白了。

从本质上来说，万科龙湖豪掷百亿拿地，众多开发商开始在土地市场频频“下手”，是在豪赌房地产调控政策转向和流产。从当前来看，虽然房价连续3个月回升，但是，一是基本都是刚需集中恐慌性入市使然，二是连续降准和两次降息后，使得货币政策宽松造成的，三是调控政策空喊多，实质性举措少，地方政府频频放水，干扰市场预期导致的。

而上述三大因素都正在渐渐消退。刚需毕竟有限，刚需看到调控不松懈后，出手已经开始谨慎。货币政策工具更加顾虑重重，社会预期的再次下调存款准备金率已经多次落空，央行一个顾虑就是担心释放出的流动性实体经济难以吸收而流入楼市，冲击房价。同时，从调控政策来说，放松的几率几乎不存在，而且进一步出台新调控政策的可能性正在增大。

先知先觉的外资已经感觉到楼市的“寒冷”，纷纷开始撤离中国楼市。素有美国头号房企之称的铁狮门开始低调叫卖囤在手中的中国地块；爱尔兰地产大鳄财富控股集团以223.6万欧元的价格，转让了两家中国地产公司的股份。

笔者认为，万科们豪掷百亿豪赌房地产调控翻转和流产的风险非常大。一方面调控不放松，打击投机投资力度不减，另一方面保障性住房大量入市后，房价较大幅度下跌的可能性非常之大。最终将使得万科们在这场赌局中完败。

因此，购房者特别是首套房刚需不应该被万科们百亿买地消息而迷糊住双眼而恐慌性入市购买。要充分认识到，政府调控房价的决心是坚定不移的，房价回归合理价格是指日可待的。