通安镇地块实探：真正的价格洼地 难以想象的新区北

　　11月18日，苏州市区和工业园区土地出让公告出炉，总共出让8宗地块，总体量120万方。其中，位于高新区通安真北路地块的73号地块因最高楼面价低至9346元/㎡，自然备受业内关注。

　　据公告资料显示，苏地2016-WG-73号地块位于高新区通安镇真北路北、真山路绿化地西北，地块出让面积100839.4㎡，容积率2.2，建筑面积221846.68㎡，起拍总价13.31亿，楼面起价6000元/㎡。

　　另外，该地块市场指导价为153584万元，网上中止价格191980万元，该地块的市场指导价为6923元/㎡，网上竞价中止楼面价为8654元/㎡，一次性报价楼面价区间8654-9346元/㎡。值得一提的是，无论是起拍楼面价还是最高限价，该地块都是本批次挂牌住宅地块里面最低的。

地块基本信息

　　业内人士分析，73号地块本身体量较大，定位刚需，市场限价使后期有较大发挥空间，极大减少房企的拿地风险和资金压力。目前，居住在73号地块周边的，基本上为通安本地居民。未来，73号地块将是一个大体量的刚需住宅项目，成为区域内的刚需房源的有力补充。

　　中原地产分析师赵寿鹏对此分析，该地块体量较大，定位刚需，周边配套档次不高，交通方面尚在规划中，未来可期。另外，因为地块周边生态环境尚佳，地块可结合生态环境打造产品。

　　配套待完善 自然环境具优势

　　房掌柜根据地块信息，从姑苏城区乘坐地铁1号线转公交车在华通花园一区站下车，沿真北路往西北约1000米，即到达71号地块。

　　据实地探访发现，该地块体量较大。当地村民介绍，73号地块曾经是华金村的民宅和菜地，地块南侧是通安交巡警中队旧址。目前地块内建筑已拆迁完毕，有部分残留的地基和建筑材料垃圾，另有华通花园小区居民开辟的大片菜地。

地块现状

　　地块整体呈一个东南走向的梯形，东南侧紧邻通安中学，东侧为正荣悦岚山，西北侧为华通花园七区，西侧为待开发空地，西南为华通花园六区，正南为中铁诺德誉园，周边较多安置房小区及社区沿街商业，居住生活氛围较好。

　　交通方面，地块沿真北路往西，至中唐路右转可至S83苏锡支线，中唐路可通往苏州科技城，东北方向沿真山路约2000米可至312国道，312国道可到达中环北线和西线的交汇处，连接浒通片区、相城区、高新区、吴中区以及工业园区。自驾出行方便；南侧设有华通花园六区站公交站，途径338路公交线路；周边主要交通干道有中唐路、真山路、真北路；华通花园一区站有较多路线经过，85路; 319路; 338路; 441路; 442路; 443路。　　

    总的来说，该地块周边的主干道网络呈四横四纵的布局，并与外围干道网络良好衔接。随着板块内的轨道交通、有轨电车的建设，未来区域内交通将要极大的提振。

　　教育资源方面，地块紧邻通安中学，校园占地84亩，建筑面积25118平方米，按14轨42班设计；地块南面约700米有通安实验小学，周边教育资源还有阳山实验小学、吴县中学、浒墅关中心小学等。

　　医疗配套上，地块东面有苏州大学附属第二医院高新区医院，距离3.9公里。

周边配套　　

   商业配套方面，离地块西南侧最近的是盛安商业广场，是集超市、家电卖场、名品服装、饰品、餐饮娱乐、酒店和休闲中心等为一体的首席一站式购物休闲生活广场。此外，板块与城铁新城毗邻，可以享宜家、永旺、浒关大润发，万客隆、等商圈的辐射。

　　值得一提的是，地块南面自然生态资源十分丰富，大阳山、树山作为国家旅游示范区是纯天然氧吧，休闲养生俱佳。

　　大阳山森林公园（图片来源于网络）

　　当然，地块也存在一定劣势，地块北面紧邻绕城高速，或将对居住环境有噪音影响。且目前地块周边较多成熟工厂，若近期内无搬迁计划，将极大影响业主的生活环境质量。

　　竞品存量少 竞争压力也不少

　　据房掌柜统计，2012年至今73号地块所在的通安板块共计出让4 宗住宅（商住）用地，楼面价1505元/㎡- 3872元/㎡（价格范围），相对来说是价格洼地。

　　其中，通安碧桂园因体量较少已全部售罄，苏高新摘获的苏地2015-WG-50号商住地块尚未开盘，目前板块内在售楼盘仅有中铁诺德誉园和正荣悦岚山，而正荣悦岚山最新的备案价区间在8000—20000元/㎡左右，多数房源价格是在13000元/㎡左右，最低备案价仅8121.92元/㎡，房源充足。

　　两个在售项目库存还剩6.4万方，急需补仓，未来项目入市后竞品较少。本地块容积率为2.2，产品组合种类可能性较多。

　　房掌柜初步统计了2012年至今73号地块所在板块内的地价涨幅情况后发现，该范围内地价4年涨了2.5倍，尤其在2014年后地价涨幅较明显。

　　对此中原地产分析师赵寿鹏表示，紧邻该地块的中铁诺德誉园和正荣悦岚山楼面价都比较低，以高层为主，销售价格也不高，而且悦岚山销售状况良好，其操盘经验该地块可做借鉴。

　　好地研究院研究员朱伟认为，板块目前上市的地块主要定位刚需产品为主，满足刚需的高性价比、高品质产品更容易受到市场的认可。

　　对于地块项目未来的发展，中原地产分析师赵寿鹏认为，通安镇是新区真正的价格洼地，价格对刚需有吸引力；未来随着地铁9号线和有轨2号线通车，通安镇将加强与浒关镇的联动，同时和姑苏区、新区等其他板块的联系也会更加紧密，交通的规划也能带动区位板块价值的提升。

　　然而，赵寿鹏也指出，通安近几年出让宅地较少，在售项目不多，板块热度较低，地块未来可能还会面临来自浒关板块项目的竞争压力。