中原周报：住宅成交低位波动 热点城市房价回调

　　12月过半，各地市场成交走势依然低位徘徊。调控政策的效应进一步显现，尤其是前期房价领涨的被调控城市已率先出现价格回调。此外，热点城市的土地市场正逐渐降温，面临各类严厉的监管限制。

　　三四线城市去库存： 12月14日至16日，一年一度的中央经济工作会议召开，部署 2017 年经济工作。关于房地产市场，本次会议一方面延续了去年提出的去库存的要求，另一方面着重围绕前期中央政治局会议提出的建立长效机制，强调既要抑制房地产泡沫又要防止市场大起大落。

　　关于去库存，本次会议提出将告别去年前期全国各地集体刺激市场的模式，进一步强调要因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题。事实上，这两年的去库存政策仅实现了核心城市的库存去化，三四线城市的库存问题仍然十分严重。三四线城市的经济实力有限，需求增长匮乏，前期开发建设过度，是其高库存难去的重要原因。

　　去年的中央经济工作会议曾经提出允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，然而农民大多不愿放弃原有户籍，向竞争力有限的三四线城市流动。因而，今年的中央经济工作会议强调，提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通，提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平，以增强城市的吸引力。从而长远地鼓励人口向这些城市聚集，进而从根本上平衡当地的供求关系。诚然，这将是一项巨大的长期工程。

　　抑泡沫防大起大落：关于建立长效机制，本次会议提出要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段。具体包括：差别化住房信贷政策，房价上涨压力大的城市合理增加土地供应，特大城市加快疏解部分城市功能，加快住房租赁市场立法等。整体来看，自住购房需求仍会获得支持;大城市在积极增加土地尤其是宅地供应的同时，将带动周边中小城市发展，从而引导人口流向;长期而言住房租赁市场有望进一步加快发展。

　　住宅成交低位波动：12 月过半，各地新房市场成交走势依然低位波动。中原监测的 40 个城市数据显示，12 月前 18 日的新建住宅成交面积较 11 月同期微增 1%，其中一线城市受到北京、广州成交带动整体上升 13%，二线城市小幅下降 3%，三四线城市上升 6%。具体来看，南京、武汉等地 12 月以来的成交量降幅较大，超过两成;而惠州、济南、宁波、北京等地表现较好，成交量增幅超过三成。11 月 40 城的成交量已降至去年 10 月以来的(除今年 2 月)最低位，预计 12 月成交水平仍将在阶段性低位徘徊。 ◇ 热点城市房价回调：调控政策的效应正在进一步显现，尤其是前期房价领涨的被调控城市已率先出现下跌。根据国家统计局最新公布的 70 个大中城市房价数据，11 月新建商品住宅及二手住宅价格指数环比下跌的城市数量均进一步增加，分别达到 11 个、17 个。

　　11 月新建商品住宅及二手住宅价格指数均出现环比下跌的城市包括深圳、上海、合肥、厦门等，这四个城市正是今年前期房价涨幅最为显著的城市代表，其中深圳已经是持续第二个月房价环比下跌，而其他三个城市则是本轮房价上涨以来首次出现回调。目前各地成交量仍在低位徘徊，预计后市将有更多城市加入房价调整行列。

　　土地市场管控趋紧：近期，热点城市的土地市场正逐步降温，并面临各类严厉的监管限制。上周，厦门成交的 3 宗宅地均达到地价上限，转为竞报无偿移交政府的居住建筑面积。鲜有土地出让的深圳，上周成交的 2 宗宅地均采用“双限双竞”的办法出让，即限销售房价和成交地价、竞成交地价和人才住房面积，最终地价也均触及了价格上限。

　　此外，上海规土局 12 月 16 日公告称，奉贤区 3 宗地块因交易资金来源审核工作尚未完成，将继续进行审核，目前已中止该 3 宗地块的出让活动。根据 10 月发布的“沪六条”政策，上海将进一步加强商品住房用地交易资金来源监管，竞买人购地资金来源应为合规的自有资金。银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等都不得用于缴付土地出让价款，这对资金链紧张的房企参与竞地无疑将带来明显压力。