恒大地产引入八家战投 投后估值2280亿元略超万科

　　铺路A股借壳 恒大地产引资300亿

　　岁末年初，恒大地产实施新一轮引资，且此次增资还着眼于推动A股借壳事宜。同时，本次增资中，恒大地产总体估值接近2280亿元，略超万科A最新市值。

　　港股中国恒大1月2日晚发布公告，去年12月30日，中国恒大全资子公司凯隆置业及恒大地产与八个投资方订立协议。据此，上述投资方向恒大地产共计出资300亿元，以取得恒大地产(增资后的)合计13.16%股份。以此估算，恒大地产最新估值约为2280亿元。而万科A经历近期股价下跌后，目前市值为2269亿元。

　　中国恒大在公告中表示，增资完成后，恒大地产将由凯隆置业持有约86.84%股权，仍为中国恒大的附属公司。

　　据披露，在300亿元增资中，中信聚恒、广田投资、华建等三方分别认购50亿元，各占股2.19%;中融鼎兴、山东高速(600350)集团附属及关联公司、睿灿投资、深圳美投、广东唯美分别认购30亿元，各占股1.32%。

　　据查，中信聚恒由中信信托的附属公司担任执行事务合伙人;广田投资为广田控股集团有限公司的附属公司，广田控股集团有限公司同时为上市公司广田集团的控股股东;华建则是华超置业控股有限公司的附属公司，此前与恒大方面有多项房地产领域的合作;中融鼎兴由中融国际信托的附属公司担任执行事务合伙人;山东高速集团为山东高速的控股股东;睿灿投资由上海华信证券的附属公司担任执行事务合伙人;深圳美投由多名自然人股东持股;广东唯美则由广东唯投控股有限公司等出资设立。

　　纵观上述战略投资者背景，本次恒大地产引资一方面与资金融资方达成合作，一方面也与广田控股集团、华超置业等地产领域"伙伴"形成更紧密的合作。

　　中国恒大公告称，根据投资协议，凯隆置业及恒大地产已向投资者承诺，恒大地产2017年、2018年及2019年净利润分别不少于243亿元、308亿元及337亿元。同时，恒大地产承诺，承诺期内每一年度将其净利润中的最少60%分派给股东。

　　恒大地产本次增资与深深房A的重组事宜有着直接关系。2016年10月，凯隆置业、恒大地产与深深房A等订立重组合作协议，按照协议，深深房A将以发行股份及/或现金支付的手段向凯隆置业收购恒大地产的全部权益，届时，凯隆置业将成为深深房A的控股股东。

　　中国恒大1月2日公告称，本次增资一方面将为恒大地产筹集资金，另一方面将有助于维持深深房A重组完成后的公众持股量。这也意味着，恒大地产的本次增资是为其借壳深深房A做重要铺垫。

　　中国恒大公告还显示，倘若相关重组未能在2020年1月末前完成，上述战略投资者有权向凯隆置业方面提出包括回购恒大地产股份等相关要求。

　　深深房A去年12月30日披露的最新停牌进展公告称，公司与深投控及重组对手方积极推进重大资产重组的各项工作，继续就本次重大资产重组方案进行沟通与论证。目前，公司重组尽职调查、审计、评估等相关工作正在按计划推进。

　　恒大地产引入8家战投 投后估值2280亿元略超万科

　　恒大地产距离回归A股又近了一步。

　　1月2日晚间，中国恒大集团在港交所发布公告称，旗下凯隆置业及恒大地产2016年12月30日与8家战略投资方订立协议，后者将合计出资300亿元取得恒大地产扩大股权后约13.16%股权。

　　据此计算，包括新募集的300亿元在内，恒大地产经上述增资后估值约2280亿元，略超万科(当前市值2197亿元)，是恒大港股上市平台的将近4倍。截至2016年6月30日，恒大地产合并资产净值为636.54亿人民币。

　　上述8家为恒大引入的第一批战略投资者(下表)。恒大称，不排除在不久的将来向恒大地产引进更多投资者。

　　在上述投资协议条款中，凯隆置业及恒大地产还向投资者作出了一些承诺：

　　1)恒大地产于2017年起的未来三个财政年度，净利润将分别不少于人民币243亿元、308亿元、337亿元。

　　2)恒大地产将于履约承诺期间的每一个财政年度将其净利润的至少60%分派给股东。

　　投资方承诺，在增资完成起三年期间或紧接建议重组完成前，未经凯隆置业同意将不会转让恒大地产股权。

　　增资完成之后，恒大集团对恒大地产的实际股权占比将由100%摊薄至约86.84%。恒大集团还强调称，增资构成本公司视作出售事项。

　　恒大明确指出，增资的原因是建议A股上市。增资将为集团筹集资金，并帮助集团维持深深房于建议重组完成之后的公众持股量。

　　恒大曾在2016年10月3日发布重组公告称，公司已与深深房A及其控股股东签订合作协议，将通过后者发行A股或支付现金的方式购买子公司凯隆置业持有的恒大地产100%股权，从而使凯隆置业成为深深房A控股股东，同时引入战略投资者，“建议重组构成分拆上市”。以此，恒大确认将开展A股分拆上市方案。

　　根据网易房产2016年11月7日的消息，恒大地产已于10月下旬完成投资者路演，公司预计于2017年1月15日披露重组方案，并于当年4月28日完成A股上市。同时，恒大将保留港股平台中国恒大。

　　恒大还称，上述增资还需要投资者监管部门的批准，若涉及国有企业投资者，还需国有资产管理局等部门批准。

　　恒大地产引入8家战投估值2280亿 华信证券占1.32%

　　恒大地产距离回归A股又近了一步。

　　1月2日晚间，中国恒大(03333.HK)发布公告称，2016年12月30日，旗下凯隆置业及恒大地产与投资者订立协议，8家战略投资者将合计出资300亿元取得恒大地产增资扩股后13.16%的股权。

　　恒大地产为中国恒大的间接全资附属公司，增资完成后，恒大地产将由凯隆置业持有约86.84%的股权。

　　公告内容显示，在8家战略投资者中，中信聚恒、广田投资、华建分别认购50亿元，分别持股2.19%。

　　资料显示，中信聚恒是由中信信托的附属公司担任执行事务合伙人，主要从事投资与办实业、项目投资、投资咨询、创业投资的有关事务。

　　广田投资是广田控股集团的附属公司，主要从事资产管理、私募投资和创业投资业务。

　　华建控股时华超置业控股的附属公司，主要从事投资与办实业、工业、农业、能源、交通和旅游项目业务。

　　除此之外，中融鼎兴、山东高速(600350)、睿灿投资、深圳美投、广东唯美分别认购30亿元，分别持股1.32%。

　　在这些战略投资者中，中融鼎兴是由中融国际信托的附属公司担任执行事务合伙人，主要从事投资与办实业、股权投资及投资咨询等。

　　此外，睿灿投资由上海华信证券有限责任公司的附属公司担任执行事务合伙人，主要从事创业投资、实业投资、企业管理咨询和财务信息咨询业务。

　　工商资料显示，上海华信证券有限责任公司的股东为上海华信国际(002018)集团有限公司，而上海华信国际的股东为中国华信国际股权投资有限公司、中国华信能源有限公司和上海市华信金融控股有限公司。

　　值得注意的是，公告中提到，此次引入的8家战略投资者为第一批投资者。

　　根据投资协议条款，凯隆置业及恒大地产已向投资者承诺，恒大地产在2017年的净利润不少于243亿元，2018年的净利润不少于308亿元，2019年的净利润不少于337亿元。除此之外，恒大地产承诺将履行约定承诺期间每一年净利润的最少60%分派给其股东。

　　投资协议还规定，如果恒大地产与深深房的重组上市协议未能在2020年1月31日之前完成，战略投资者将有权力要求凯隆置业以原有投资成本回购所持股权，或者由凯隆置业无偿向战略投资者转让部分恒大地产股份，转让比例为战略投资者所持股份的50%。

　　根据澎湃新闻此前获得的《恒大地产战略投资项目推介资料》内容显示，恒大地产的估值从2298亿元下调至2280亿元，此外，恒大地产与战略投资者签署的对赌协议显示，恒大地产最晚在A股上市的期限为2020年6月30日。

　　万科A(000002.SZ)在2016年12月30日的收盘价为20.55元/股，跌幅1.39%，目前市值为2268.55亿元，而恒大2280亿元的估值略高于万科。

　　恒大地产借壳深深房回归A股的路径随着2016年10月3日的一则公告正式浮出水面。

　　2016年10月30日，中国恒大公告披露，深深房A(000029.SZ)将以发行A股或现金方式购买中国恒大境内附属公司广州市凯隆置业有限持有的恒大地产100%股权。恒大地产注入深深房后，恒大集团将持有深深房82%以上股权，本次参与增资的战略投资者合计持有12%以上的股权，流通股约6%。

　　根据恒大11月月份的运营数据显示，2016年1月至11月，恒大累计合约销售金额达到3488.5亿元，完成年度合约销售目标3000亿元的116.3%。

　　2016年半年报数据显示，截至2016年6月30日，恒大地产的总资产为9268亿元，净资产613亿元，资产负债率为82%，营业收入866亿元，现金余额为1946亿元。

　　根据世邦魏理仕的评估，截至2016年6月30日，恒大地产土地储备的评估值为5242亿元，土地储备原值为 2516亿元，土地增值额为2726亿元，按扣除50%土地增值税和25%企业所得税后增加的净资产计算，恒大地产的资产负债率为73%。

　　目前，恒大地产拥有的土地储备面积为1.67亿平方米，项目总数452个，累计平均成本1370元/平方米。据世邦魏理仕根据目前市场价值评估，恒大地产的土地储备评估总值为5242元，增值2726亿元，增值率为108%。