年终盘点：且看风云 细述2016年苏州十大土拍

　　转眼已经步入2017年，回顾16年苏州土地市场，的确可圈可点。这次我们盘点了十大热门土拍，供大家参考。

　　据不完全统计，2016年苏州经历了近12场土拍(市区5场，吴江7场)，共出让地块122宗，最终成交面积为约6502927㎡，同比2015年减少114486㎡，同比下降17.3%;成交金额近14461125万元，同比2015年增加8469372万元，同比增幅141.35%。

　　最高总价地块——新城106.3亿竟得高铁新城“巨无霸”地块

　　总面积35万方，总价近60亿，9月开拍的高新区62号地块是当之无愧的“巨无霸”地块。经过层层竞价，最终被新城置业以106.3亿的超高价拿下这块地王地块，楼面价7945元/平，溢价率79.29%。

　　苏地2016-WG-62号地块地位于相城区高铁新城南天成路南、澄湖路西，规划为商服用地和城镇住宅用地，面积350761㎡，容积率2.0~6.0，该地块规划配备一所3轨幼儿园，且计容建筑面积不小于3000㎡，占地面积不小于5000㎡;要求为现代风格建筑风格，建筑色彩需与周边建筑协调;社区居委会用房每百户不少于三十㎡的标准设置社区居委会用房。

　　掌柜点评： 地块优势显而易见。此次成为新总价地王，意味着相城区高铁新城又将添一大型商业区。地块之所以能够高价成交，不仅仅是开发商对于其地块价值的预期肯定，开发商本身也需要资金充裕。历经创业十五载的新城控股已跃居中国房地产百强企业第20位，实力不容小觑。

　　最高单价地块——仁恒 38351元/平拿下姑苏区绝版商住两用地块  

　　9月苏州迎来限购新政后的首次大型土拍。苏州各大板块纷纷出大招，推出不少优质板块。27宗挂牌地块中18块为城镇住宅用地。其中曾遭多次流拍的姑苏区绝版地块46号地块赫然在列。经过层层竞价，最终仁恒地产以38351元/平方米的楼面价将其收入囊中，刷新了苏州土拍楼面价新高。总价20.67亿，溢价率81%。

　　苏地2016-WG-46号地块是一块商住两用地块。地处古城区，位于姑苏区干将路北、莫邪路西，东临古城墙、护城河，地块出让面积84199㎡，容积率0.64。

　　掌柜点评：姑苏古城区域作为苏州的城市文化、历史底蕴根据地，其地块价值不言而喻。也正因其历史文化方面的局限性，使其不可避免的受到建设各方面的限制。随着市中心的可利用资源逐渐减少，资源可循环利用难度加大，后期开发建设不易。该46号地块正是由于这些种种原因曾遭多次流拍，据知情人士透露，其面积大，总价高，并且受古城区域限制，住宅只能建4层左右，各项要求相当苛刻。此次仁恒大手笔拿下此地，凭借其一如既往的品牌影响力，相信一定能大放异彩。

　　溢价率最高地块——景瑞地产溢价318.85%拍下科技城地块

　　苏城4月的土拍大战尤其火热，挂牌13宗地块，吸引了近50余家房企角逐。其中厮杀最惨烈，拍卖时间最久的地块莫过于新区科技城板块的14号地块。经过足足一个多小时242轮的激烈抢夺战之后，景瑞地产以318.86%的超高溢价率壕掷15.5亿竟得，楼面价19698.67元/平。

　　苏地2016-WG-14号地块位于高新区科技城武夷山路北、富春江路东。建筑密度≤35%，30%≤绿化率，为城镇住宅用地。

　　掌柜点评：科技城板块一直是近年来的大热板块，14号地块的地理位置十分优越，周边商业、交通、银行配套设施也很完善，可塑空间非常强大。据相关媒体研究，14号地块的容积率在1~1.01之间，导致其或建6层以下多层住宅，地块起拍楼面价约为4702.94元/平米，而与它一路之隔的郎诗绿洲是朗诗在2014年以26885.66万元的底价收入囊中的，成交楼面价为3703元/平米，东南面的招商雍和苑2014年12月拿地时的楼面价也仅为3354元/平米，14号地块起拍楼面价已高出不少。科技城目前几乎没有房源在售，但板块内项目均价已达到15000元/平米左右，景瑞此次收入14号地块，对于科技城板房价的涨势更推进了一步。

　　央企入苏——中铁建76.67亿竞得园区月亮湾地块

　　12月20日迎来了苏州2016年最后一次大型土拍，此次土拍共有8宗地块出让，其中已一年多没有土地出让的工业园区此次也终于出让了3宗地块。可谓是“狼多肉少”，引得众多房企蜂拥抢购。央企中铁建突破重重角逐最终以76.67亿高价，楼面价27757元/平，溢价率53.33%竟得了最优质的04号地块。

　　苏园土挂(2016)04地块位于万寿街北、启月街西，地块面积172626.3㎡，容积率1.6，可建面积27.6万方，为城镇住宅用地。但根据规定，该地块需以至少住宅计容建筑面积30%的比例配建人才组屋，人才组屋定向销售的基准价格为29000元/平方米。

　　掌柜点评：04号地块地处园区月亮湾中心板块，北临独墅湖，西临尹山湖。依湖而居，最具地王品相。交通更是四通八达，生活配套完善。此次中铁建拿下该大体量地块，从开发周期来看，更有利于规划多产品类型的大型社区。这不但有利于未来的社区氛围的整体营造，也有利于的整体价格策略的灵活调整。

　　上海建工首进苏州 ——   壕掷55亿拿下相城广济北路地块

　　苏州5月后迎来限价后首次土拍，各大房企的争夺战依旧激烈。位于苏州相城区元和街道的26号地块经过近百轮竞价，由于最终报价并未超过限价，最终被上海建工以55.2亿总价顺利摘得，楼面价19046元/平方米，溢价率116%。

　　出让资料显示，2016-WG-26号位于苏州相城区元和街道广济北路东、安元路北，为城镇住宅用地，土地面积115943平方米，1≤容积率≤2.5。

　　掌柜点评：26号地块周边商业配套完善，且地块交通位置良好，紧邻苏州轨交4号线在建站点。此次为上海建工首次在苏州落地。据悉，上海建工房产有限公司是上海市房地产开发十大著名企业之一，初建于1985年，1998年底改制组建为上海建工房产有限公司，注册资本8亿元，具有国内最高的房地产开发企业国家一级资质。

　　熔断流拍再挂牌——苏南万科41.1亿夺下 浒关 新苏州乐园地块

　　曾多次挂牌却频频以熔断收尾的65号地块，9月再次出牌。作为此次土拍的8块限价地之一，在开拍不到5分钟就达限价。最终，苏南万科旗下控股子公司苏州傅恒以总价41.1亿将其收入囊中，楼面价21200元/平，溢价率78.59%。

　　苏地2016-WG-65号地块位于高新区新苏州乐园板块凤凰峰路南北、罗家湾路西，总出让面积138470平方米。该地块规划为城镇住宅用地。根据规划公示，未来将可能建成多层、小高层的住宅社区。

　　掌柜点评：该地块紧邻太湖大道，大阳山森林公园，交通便利，自然景观资源好。地块占地面积较大，开发利用度高。据悉，苏高新与苏南万科已于11月10日发出公告，将设立“阳山置业”共同开发此地块。苏高新地产集团方面称，设立项目公司，参与该地块的开发，目的在于继续联合苏南万科、发挥合作开发优势，深耕大阳山区域，开发区域内精品配套住宅项目，增加土地储备的同时继续推进旅游地产战略的落地。

　　一举三得——恒大发力收入相城 3宗地  

　　位于苏相合作区的59号地块，在竞拍当日，遭到了碧桂园、旭辉、龙湖、新城、首开、金辉、中海等17家开发商的激烈角逐。最终恒大地产以总价40.48亿拿下将其收入，楼面价17407元/平，溢价率213.33%。随后又乘热打铁拿下同属苏相合作区的59号地块，总价2.68亿，楼面价17106元/平，溢价率185%。恒大还以3.06亿的总价斩获相城黄埭的60号的商

住用地，楼面价17850元/平，溢价率116%。

　　本次恒大收入的3块地，两块住宅用地都位于苏相合作区。58号地块位于苏相合作区昌南路南、五星路西，占地面积104440平米，容积率>1≤1.5;59号地块，位于苏相合作区昌南路南、五星路东，占地面积129188平米，容积率>1≤1.8;最后一块商住用地60号地块则位于方桥路与春秋路的交汇处，地块面积85935平米容积率大于1小于2.0。

　　掌柜点评：恒大此次高价拿下漕湖两块地块，地块地理位置很好，位于素相合作区中心位置南侧，傍边有新建漕湖学校，该学校口碑不错，苏相合作区是以前漕湖开发区，有不少园区过去的外企，有产业支撑，但是距离成熟配套有一段距离，不过地块周边仍有大片空地，道路正在修建，预计商业等会跟上，只是时间问题。

　　刷新木渎楼面价新高——国瑞 40.39亿拿下木渎  6号地块  

　　木渎6号地块在今年4月土拍中大放异彩。国瑞置业以总价40.39亿元，楼面价24744元/平米，溢价率444.4%竞得，刷新了木渎楼面价新高。

　　6号地块位于吴中区木渎镇竹园路北侧、金枫路西侧，地块面积74195.9平方米，容积率>1、≤2.20，或建小高层、高层住宅。

　　     掌柜点评：6号地块紧邻轨交1号线金枫路站和中环金枫路段，交通便捷。地块周边生活配套较为成熟，对面有加油站、华润万家和在建的合景领峰商业悠方。去年，蓝光以楼面价9785元/平米拿下原正荣南地块，此次6号地块或将刷新木渎板块楼面价新高度。但目前木渎的房价为16000-17000，国瑞以楼面价24744元/平米进入苏州，开发风险系数太高。   

　　旭辉狂掷马甲均失算——新晋房企禹州抢得通安镇地块

　　73号地块作为12月土拍，也是16年土拍的最后一块地块，不可避免的遭到众房企的最后冲刺。竞拍开始2分钟就达到了中止价，一次报价期间旭辉更是不惜动用9个马甲奋战，然并卵，最终还是没能敌过新晋房企禹洲地产，被其以总价19.7亿，楼面价8865元/平方米，溢价率48%收入麾下。

　　位于高新区通安镇真北路北、真山路绿化地西北的苏地2016-WG-73号地块，面积100839.4㎡，容积率>1.0且≤2.2，绿化率≥30%，为城镇住宅用地。

　　掌柜点评：据房掌柜统计，2012年至今73号地块所在的通安板块共计出让4宗住宅(商住)用地，楼面价1505元/㎡-  3872元/㎡(价格范围)，相对来说是价格洼地。其中，通安碧桂园因体量较少已全部售罄，苏高新摘获的苏地2015-WG-50号商住地块尚未开盘，目前板块内在售楼盘仅有中铁诺德誉园和正荣悦岚山，而正荣悦岚山最新的备案价区间在8000—20000元/㎡左右，多数房源价格是在13000元/㎡左右，最低备案价仅8121.92元/㎡，房源充足。两个在售项目库存还剩6.4万方，急需补仓，未来项目入市后竞品较少。本地块容积率为2.2，产品组合种类可能性较多，此次禹洲地产拿下73号地块的意义重大。

　　姑苏区最大纯住宅地块——泰禾首入苏城斩获虎丘地块

　　福州泰禾房地产开发有限公司始创于福州，近年来凭借产品优越性，泰禾已迅速成长为地产翘楚，产品覆盖高端别墅、高层公寓、花园洋房、精品住宅、大型城市综合体等多种业态。此次是泰禾首次进军苏州，力压群雄成功以总价30.36亿，楼面价22392元/平将虎丘3号地块收入，从此便一发不可收拾，在5月又拿下新双湖区域28号地块。

　　泰禾首次收入的这块3号地块位于姑苏区虎丘路西、硕房庄路两侧，面积84737.6平米，该地块为纯住宅用地，也是姑苏区出让宅地中面积最大的地块。

　　掌柜点评：该地块起报单价9779元/平米起，与西园仅隔了一条西园路，步行至留园也仅需5分钟。交通更是便利，公交直达市区各景点，800米上北环，1公里即达西环。纯住宅性质更是为其后期地块产品开发提供了较大的发展空间。根据文件要求，3号地块内需配置一处不少于1120㎡的基层社区中心，建成后无偿移交属地政府，所有权归政府所有。