千亿销售后的新蛋糕 新兵金地将如何抢食代建业务？

　　绿城、滨江、建业之后，金地也要“借鸡生蛋”，抢食代建蛋糕了。

　　2016年12月28日，获悉金地集团向意欲转战一二线的房地产开发商，及拥有优质土地但主业非房地产的对象进行自我推销——愿以高颜值品牌为房企做代建。

　　在这项计划中，金地介绍了其所拥有的优势及代建模式。主要分为无品牌代建、有品牌代建及融资+代建三种，在此基础上，还可搭配资金渠道解决、物业管理及家装等延伸服务。

　　显然，年销售跨过千亿后，在这个节点推出代建业务，金地颇有底气。不过，行业内绿城、滨江、建业等早已打响其代建品牌，而绿城管理集团总经理李军曾说过：“代建这个行业不是谁都能玩的。”那么，进入代建领域的新兵金地能玩得起吗？

　　金地代建“借鸡生蛋”

　　观点地产新媒体获取的一份“金地集团房地产项目代建业务”资料介绍文件中，详细介绍了金地未来代建业务的三种模式：无品牌代建、有品牌代建及融资+代建。

　　具体而言，无品牌代建模式是指，金地提供纯代建服务，代建项目不使用金地品牌及金地资金；有品牌代建模式指，金地提供代建服务，代建项目可选择使用金地品牌，不使用金地资金；而融资+代建模式则为，金地提供代建服务，代建项目使用金地品牌，稳盛投资等金地下属专业机构可为项目公司提供融资。

　　在此基础上，金地还可提供代建项目前端及后端的延伸服务。金地旗下的稳盛投资、稳盈财富及金诚信小贷等金融平台可为项目公司提供前端的资金渠道解决方案；而金地设计、金地新家、金地物业则可提供后端物业管理及家装等配套服务。

　　金地称，其代建收益主要来自于三个方面：品牌使用费、代建管理费以及经营目标超额奖励等。

　　于这份资料中，金地介绍了一起成功案例。金地称，成都某代建项目是金地代建业务中的经典案例，这个项目在金地入驻后，项目成交均价同比大幅上涨73%，比项目所在区域的市场均价涨幅还高出11%；成交套数也有近50%的同比上涨幅度，比市场平均涨幅高22%；签约金额上更有同比108%的增幅。

　　金地方面告诉观点地产新媒体，实际上其代建业务自2014年就已经起步，“2014-2015年处于初步试水阶段，2016年开始大面积推广”。

　　不过，对于业内来说，目前仍然较少听闻金地的代建案例。据观点地产新媒体查询，金地曾于2011-2012年间，以代建方式参与深圳最大保障房项目龙悦居的开发建设，彼时是与中建三局二公司合作承建，这属于政府代建。

　　此外，于商业方面，金地也曾给政府提供过代建服务，这要追溯到2006年，金地与作为建设方的深圳福田区建筑工务局签下代建合同，代建福田科技广场，收取代建管理费。

　　轻资产转型模式

　　涉足代建领域，抢食代建蛋糕，金地的心思并不难理解。在房地产进入白银时代后，作为轻资产模式之一的代建，优势越发明显。

　　近一两年，房企于一二线拿地越发困难，而代建在无需于招拍挂市场与竞争者短兵相接的情况下就能扩大品牌识别度及规模；因并不需要投入拿地及建设资金，房企也能减少资金投入及资金沉淀。

　　在盈利模式方面，代建更显优势，绿城管理此前就曾透露，其代建业务毛利率可以做到60%，净利润率可达30%，随着规模增长，未来净利润率可能更高。而目前在国内，净利润率做到30%的企业并不多。

　　此外，代建业务方面所得的销售也有助于提升房企业绩表现。观点地产新媒体获悉，滨江2015年超200亿的销售中，代建业务的贡献就达20%；而绿城今年前十一月的销售中，也有约161亿的代建贡献，虽然于总合同销售金额1028亿中，161亿仅占15.66%的比例，但这161亿于绿城实现千亿销售而言，显然有着重要的助推作用。

　　金地方面在接受观点地产新媒体采访时也表示：“希望通过代建业务的开展，一定程度上增加金地操盘项目规模，提高市场占有率，并能够与其它相关业务实现协同发展；同时也能够使金地的品牌认知得到进一步提升，并为公司带来一定的收益。”

　　然而，在行业中，绿城、滨江、建业等房企都已打响其代建品牌，这些企业都将成为金地的竞争对手。在这当中，业内普遍认为，绿城的代建模式较为成熟。

　　观点地产新媒体获悉，绿城的代建业务分为三种模式——项目代建、资本代建和政府代建。于2016年4月份，绿城的代建业务平台绿城管理提出“代建4.0”的概念，这个“代建4.0”，按照业内的说法是，既包括前端的基金安排与价格约定机制，也包括中端的各种管控，同时涵盖后端的各种服务，而金地现如今所提出的代建模式显然与之颇为相似。

　　值得注意的是，此前绿城管理集团总经理李军曾说过：“代建这个行业不是谁都能玩的。”因为代建对代建方的企业品牌、管理能力、客户资源等方面都有较高要求。

　　而抛开代建对代建方的高要求不说，金地也将面临所有代建方所将面临的风险——项目及合作方的选择风险。

　　东方证券房地产首席分析师竺劲在接受观点地产新媒体采访时就称，代建的本质是贴牌销售，代建的项目选择会是代建方主要面临的风险，这十分考验代建方的风险管控能力和各个区域公司的执行能力。

　　对此，金地则回应称，为了确保代建质量，金地对标的项目的选择已有一套严格的标准，“于地域上，标的项目会位于金地当前已经进入或计划进入的深耕城市及其周边辐射区域。”

　　这其中包含深圳、广州、北京、上海、天津、南京、苏州、武汉、杭州等一二线城市，同时也包含部分如河源、淮安、嘉兴、长春、兰州等三四线城市。

　　“其次，项目应当具备可开发或盘活的潜力。金地在承接代建业务之前，都会按照自投项目标准对项目的可行性进行严格而详尽的调研，也会对项目及委托方进行背景调查。”

　　销售刚刚跨过千亿，但作为代建领域的“新玩家”，金地的代建业务是否能锦上添花还有待时间的考验。