业内预测：房地产调控政策将会延续到2018年

　　中央经济工作会议公告中出现了21个“稳”字，其实已经为明年的经济和房地产定了调子：“促进房地产市场平稳健康发展”、“既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落”，完全契合了我们此前微信公众号《欧阳先声》文中所说“2018年两会之前调控政策不会放松”、“2018年见”的结论。

　　如何防止“大起大落”？关键看“钱”和“地”。

　　海内外的历史经验都告诉我们，每当货币宽松、利率下降的时期，房地产都经历了量价齐升，而货币收紧、利率上升都必然导致房地产成交量的收缩，甚至可能导致房价的下跌。

　　防止“大起”，首先要管住货币。如果流动性依然泛滥，资产泡沫就很难控制得住。

　　因此，中央经济工作会议指出：“要在宏观上管住货币”，这意味着明年的货币不会宽松，最多是中性，不排除偏紧的可能。如果是偏紧，明年的房地产市场肯定不会“大起”了，销售能够维持正增长就已经很不错了。

　　其实，明年无须防止“大起”，热点城市房价已经不会再明显上涨，因为中央政府“因城施策”的唯一目标指向就是“控房价”，有一个城市冒出来就会按住一个，即便动作有些扭曲，但是依然卓有成效。

　　这次会议丰富了权威人士“房子是给人住的”观点，也肯定了今年行之有效的首付比例“差别化”信贷政策，这意味着明年依然会继续沿用而不会改变这一政策，热点城市和非热点城市投资投机性购房一定会受到更加严格的限制，如果市场继续升温，甚至不排除未来还会继续提高多套房的首付比例和利率，同时，也意味着房价上涨速度将受到严格而精准的抑制。

　　因此，热点一二线城市房价很难再有快速上涨，甚至不排除极端的政府措施导致房价可能出现下跌。三四线城市在经历了今年的房价上涨之后，去库存还未结束，房价很难持续明显上涨，上涨速度也肯定会低于今年。如果想要买房，显然明年是房价上台阶中歇歇脚的好时候。

　　虽然房价上涨是城市发展过程中的必然趋势，但不要指望明年热点一二线城市会放开房价管制，也不要冒险赌博政府会改变目前的“扭曲操作”，毕竟稳定压倒一切是政治正确的唯一选择。

　　房价上涨速度减缓势必导致需求相对减少，恐慌性购房将会消失，改善性需求会放慢脚步，投资性购房也不会再形成浪涌。

　　热点城市成交量也会萎缩，因为新开工量、住宅用地成交量都在下降。今年17个热点城市新开工面积从2013年的2.42亿平米下降到今年1-11月的2.14亿平米，成交住宅用地规划可建面积从2013年的1.23亿平米为下降到今年1-11月的0.67亿平米，这意味着热点城市明后年的供应都是不足的。

　　非热点城市还在去库存的路上，这次会议指出“重点解决三四线城市房地产库存过多问题”，显然中央非常清楚去库存的任务依然艰巨，绝不可以错误地看到一二线城市去了库存、就认为去库存已经取得阶段性成果，正如我们过去反复强调，住宅市场的去库存至少要6-7年，商业市场的去库存更需要10年以上。因此，鼓励三四线城市去库存的政策不会改变，但在房价上涨减缓、市场供大于求的背景下，成交量难以明显增加。

　　三四线城市去库存的唯一办法就是减少土地供应，就如壮士断臂一般，需要地方政府耐饥的极大勇气和至少三年的坚忍毅力。

　　整体楼市是不可能“大起”了，政府也不会让它（热点城市）“大起”了。

　　明年的重要课题是防止“大落”。

　　防止“大落”，就要增加土地供应，今年17个热点城市在全国市场销售面积中所占比重已经达到16.8%，而销售额占比达到36.8%。如果不增加土地供应，房地产市场整体下降是难以避免的。

　　中央经济工作会议提出的“房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例”的要求，显然这既是对我们过去反复强调指出的“人、地、钱”资源错配的土地供应国策的一次修正，也有利于抑制楼市的资产泡沫、防止调控过火带来“大落”。

　　国务院也出台了《推动1亿非户籍人口落户城市的方案》 中明确的“落实人地挂钩政策”，相信明年除一线外的热点城市土地供应会有所增加，进而带动这些城市成交量的恢复性增长，至少可以预见，热点二线城市的成交量不会再继续下滑了。因此，限购对于成交量的影响将缓慢减弱。

　　但不要指望明年会有很大改观，一方面超大城市还会延续“减量化供地”的政策逻辑，特大城市满足净地出让条件的土地很难大量释放出来，另一方面地方政府也不希望土地收益下降，势必维持地价只升不降，因而供地很难大幅增加。

　　那么银根会收紧吗？利率会上升吗？

　　全球货币政策已经集体转向，货币泛滥不可持续已经成为共识，美联储加息、日本国债收益率回归至零、中国央行“缩短放长”已经隐性提升了利率水平。货币流动性其实已经有所收紧，1-11月国内M2增量已经少于去年同期，全年增量大约16万亿元。M2总量大约155.2万亿元、M2增速也只有11.4%并且今年大概不会高于11.5%了。

　　但是，流向房地产的资金肯定会减少，居民部门加杠杆已经趋缓，暂停房企发债、禁止前端融资拿地等动作既减少了房企资金、也变相抬高了资金成本，虽然房企手上还有大把的钱，未来持有现金的房企将会获得更多更好的并购、收购机会。但是未来房企资金越来越紧将是不可避免的，因此，房企不能过度依赖高杠杆的加速度。

　　中国楼市依然是政策市，现行调控政策将延续到2018年，在明年两会之前政策只会加强不会削弱，明年底的十九大之前需要保持稳定，2018年的两会之前也不允许有任何闪失，因此任何放松政策的幻想都是不切实际的。

　　明年经济工作的主基调是“稳”，可以预见，房地产也会呈现以稳为主的态势：一线城市供应偏紧、量缩价稳，热点二线城市供应略增、量稳价稳，非热点二线城市供应充足、量稳价升，三四线城市供大于求、量稳价稳。

　　市场整体量稳价稳、平淡无奇，除非出现幺蛾子事件。