林采宜：房地产有泡沫没争议 三四线城市已在一个个破

　　其实对经济的伤害不在于泡沫，而在于泡沫破灭以后造成的影响。有的人说一线城市没有泡沫，我不同意这个观点，但是一线城市的泡沫是不是很快就会破灭，这个倒不一定。所以说有些泡沫破灭起来不是那么容易，再看一个中国居民的购房杠杆，从目前来看中国居民的购房杠杆已经到了极限，也就是说今年新增房贷占GDP的比重达到6.4%，所以我们去杠杆的结果不是整个经济的杠杆水平下降，而是房地产企业向居民转移杠杆。这种中国居民购房概率大幅激增的就是未来在消费需求方面的抑制，所以说在整个居民财力，也就是说在收入水平没有大幅提升的情况下面，它的负债率大幅增加，实际上是对未来消费能力的一种透支，个人认为不是慢变量，也就是不是由人口收入所推升的房地产的价格，实际上本身是一种泡沫价格。

　　但是这些泡沫价格一定就会破灭吗?我个人认为不同的城市有不同的前景，对一线城市来看，大家看这张图，无论是上海还是背景，还是广州，北上广深这些城市，如果你按照我们一线城市的扩展规律来说，认为一线城市的扩张对这四大城市还是有空间的，比如说日本的东京，东京的人口集中度就比上海和北京还要高，同样纽约也是此理。一线城市由于医疗、教育等各方面因素不断吸引人口的集中，而这种集中也伴随着各种资源配置效率的提高，所以一线城市虽然泡沫不小，但是泡沫不见得说破就破。

　　二线城市就看运气了，其实目前二线城市的机会在于一线城市的溢出效应，这种溢出效应来自于它的交通效率、人口转移。三线城市有没有机会?

　　三线城市我个人认为基本上机会是很小的，从未来来看，三四线以下城市去库存任重而道远，为什么?我的理由有两个。第一，我们国家293个地级市，361个县级市，还有一千多个县，我们现在统计在数据里面的房地产远远没有覆盖这些实际的地产的面积。也就是说三四线城市以及县城以下的房产，它的实际库存，实际数量远远大于统计数据。第二，因为教育医疗、就业和其他各方面的因素，尤其是公共福利设施的差异，三四线城市以及富裕县城的人口都在往一线二线城市流动，证据是什么?大家看一下人口的变动就知道了。我们知道大城市的人口出生率并不高，但是大城市一线城市的人口增长率却明显高于三四线城市，生孩子的是小县城，但是养孩子的是大城市，人口尤其是年轻的人口和一些儿童普遍的往大城市集中，这个你从小学生的数据和大城市，一线城市和三四线城市的人口年龄特征就可以看出年轻的人口不断往大城市流动，那么这个就是构成未来对大城市住房需求的支撑。同时也意味着三四线城市根本就没戏了，不仅有大量的房子，你还有不断流失的年轻人口，人在60岁以上是没有买房的需求，人只有在成长的过程中才有购房的需求。

　　看到三四线城市人口的流量，大家就知道了，三四线城市去库存应该是一个非常艰难的过程，所以泡沫会不会破灭，泡沫已经在一个一个破灭，对三四线城市来说。