2016年年底,苏州市国土资源局最新挂牌14宗地块,其中包含7宗住宅用地。2013年之后就再未推地的胥口镇板块此次也终于推出一宗纯住宅地块,备受期待。
地块规整平坦 开发潜力大
根据公告资料,苏地2016-WG—78号地块位于吴中区胥口镇孙武路北侧,茅蓬路南侧。总出让面积约48511.8平,容积率2.5,建筑面积约12.13万方,为城镇住宅用地。地块起拍总价9.7亿,起拍楼面价8000元/平。
另外,该地块市场指导价为9231元/平,网上竞价中止楼面价为11538元/平,一次性报价有效区间为11538~12462元/平。
地块基本信息(注:最终指标和要求以招拍挂公告为准。)
房掌柜导航至孙武路,绕茅蓬路走了一圈,才终于到达目标地块78号地块。
78号地块内部实景图
该78号地块呈规整的四边形,地块内部较为平整,为净地。但杂草丛生且堆积了不少原建筑拆除时的砖石瓦砾。地块北侧为茅蓬路,东侧为孙武路,均是车辆密集道路。西侧主要为采香一村住宅和部分工厂,东侧现状多为空地和工厂,南侧为在售项目澳海胥江湾,沿孙武路还分布着星城铭座,胥口财富广场及部分沿街商业等配套。
房掌柜还发现,该地块前身为苏州龙兴电缆有限公司,主要经营生产销售绝缘材料电线电缆等。近年来电缆电磁对环境的影响逐渐受到重视,这或对该地块后期发展有一定影响。
地块原公司大门尚未完全拆除
各项配套趋于完善 地块价值与日俱增
首先是交通配套方面,地块正前方就有一处公交站台-东欣路北站,目前有三路公交,连接了木渎、吴中、光福等地。地块位于胥口镇地铁5号线茅蓬路站西南侧,仅凭这一有利的交通优势,就可顺利连接起吴中、新区,乃至市中心和园区的人流。地块紧邻孙武路,而孙武路连接苏福快速路,连接中环,同时周边还分布着沪常高速、子胥快速路、藏胥公路等交通要道。
地块商业配套方面也是趋于完善,西南面400米处为新城铭座(太湖新城商业广场),800米处为胥口财富广场,南侧600米处有欢乐胥江商业广场,西侧有万物生活广场等商业配套。
教育配套方面,地块西面700米处为胥口实验小学,包括小学和附属幼儿园两部分,是版块内较为优质的教育资源。
地块周边景观资源也十分优厚,东南侧的胥虹桥,是世界最大单跨的木拱形桥。此外,地块东面600米处为胥江,南侧2.1公里处为胥王园,西南侧3.5公里即为太湖度假区。
板块内房源库存不足 地块或可弥补需求量
由于胥口板块已许久未推新地,板块内楼盘经过逐年去化,存量已不多,此纯住宅地块的推出或可缓解供不应求的状况。
该78号地块周边主要有澳海胥江湾、亿城天筑和亿城胥江一号(含亿城胥江一号别墅)三个项目。澳海胥江湾2014年底首次开盘,销售火爆,目前可售房源已经不多,还剩69#67#洋房和33#联排别墅在售,洋房均价16000元/㎡,联排别墅总价330万-390万/套。另外亿城天筑和亿城胥江一号由于开盘时间较早,12年13年就开售,目前存量也很少,亿城天筑目前小高层、洋房、大平层共23栋房源在售,部分只剩顶底,整体均价13500元/㎡。胥江一号目前也只有为数不多的30-36#洋房及别墅在售,洋房均价16000元/㎡,联排别墅总价500万/套左右,双拼别墅总价800万/套左右。
从产品上看,78号地块容积率为2.5,后期多建高层,小高层或多层组合。而周边楼盘存量虽以多层和小高层为主,但库存量稀少,急需新鲜血液注入。
此外,胥口镇板块已多年未推地,地价处于相对较低水平。目前板块最高楼面价为苏州胥口市镇开发建设有限公司于2011年拿下的孙武路南侧地块,为6405元/㎡。此78号地块市场指导楼面价9231元/平,或可刷新板块内楼面价新高。
好地网研究院吴建杰认为,2016年苏州改善释放后,苏州绕城周边将会承载较多的刚需和首改,因而此地块必会受到关注,地块设定的2.5容积率,12余万方的建筑体量,也是会让开发商觉得非常合适的一个规模。
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