实探胥口茅蓬路地块 时隔三年再现地铁旁纯住宅地块

　　2016年年底，苏州市国土资源局最新挂牌14宗地块，其中包含7宗住宅用地。2013年之后就再未推地的胥口镇板块此次也终于推出一宗纯住宅地块，备受期待。

　　地块规整平坦 开发潜力大

　　根据公告资料，苏地2016-WG—78号地块位于吴中区胥口镇孙武路北侧，茅蓬路南侧。总出让面积约48511.8平，容积率2.5，建筑面积约12.13万方，为城镇住宅用地。地块起拍总价9.7亿，起拍楼面价8000元/平。

　　另外，该地块市场指导价为9231元/平，网上竞价中止楼面价为11538元/平，一次性报价有效区间为11538~12462元/平。

地块基本信息（注：最终指标和要求以招拍挂公告为准。）

　　房掌柜导航至孙武路，绕茅蓬路走了一圈，才终于到达目标地块78号地块。

78号地块内部实景图

　　该78号地块呈规整的四边形，地块内部较为平整，为净地。但杂草丛生且堆积了不少原建筑拆除时的砖石瓦砾。地块北侧为茅蓬路，东侧为孙武路，均是车辆密集道路。西侧主要为采香一村住宅和部分工厂，东侧现状多为空地和工厂，南侧为在售项目澳海胥江湾，沿孙武路还分布着星城铭座，胥口财富广场及部分沿街商业等配套。

　　房掌柜还发现，该地块前身为苏州龙兴电缆有限公司，主要经营生产销售绝缘材料电线电缆等。近年来电缆电磁对环境的影响逐渐受到重视，这或对该地块后期发展有一定影响。

地块原公司大门尚未完全拆除

　　各项配套趋于完善 地块价值与日俱增

　　首先是交通配套方面，地块正前方就有一处公交站台-东欣路北站，目前有三路公交，连接了木渎、吴中、光福等地。地块位于胥口镇地铁5号线茅蓬路站西南侧，仅凭这一有利的交通优势，就可顺利连接起吴中、新区，乃至市中心和园区的人流。地块紧邻孙武路，而孙武路连接苏福快速路，连接中环，同时周边还分布着沪常高速、子胥快速路、藏胥公路等交通要道。

　　地块商业配套方面也是趋于完善，西南面400米处为新城铭座(太湖新城商业广场)，800米处为胥口财富广场，南侧600米处有欢乐胥江商业广场，西侧有万物生活广场等商业配套。

　　教育配套方面，地块西面700米处为胥口实验小学，包括小学和附属幼儿园两部分，是版块内较为优质的教育资源。

　　地块周边景观资源也十分优厚，东南侧的胥虹桥，是世界最大单跨的木拱形桥。此外，地块东面600米处为胥江，南侧2.1公里处为胥王园，西南侧3.5公里即为太湖度假区。

　　板块内房源库存不足 地块或可弥补需求量

　　由于胥口板块已许久未推新地，板块内楼盘经过逐年去化，存量已不多，此纯住宅地块的推出或可缓解供不应求的状况。

　　该78号地块周边主要有澳海胥江湾、亿城天筑和亿城胥江一号(含亿城胥江一号别墅)三个项目。澳海胥江湾2014年底首次开盘，销售火爆，目前可售房源已经不多，还剩69#67#洋房和33#联排别墅在售，洋房均价16000元/㎡，联排别墅总价330万-390万/套。另外亿城天筑和亿城胥江一号由于开盘时间较早，12年13年就开售，目前存量也很少，亿城天筑目前小高层、洋房、大平层共23栋房源在售，部分只剩顶底，整体均价13500元/㎡。胥江一号目前也只有为数不多的30-36#洋房及别墅在售，洋房均价16000元/㎡，联排别墅总价500万/套左右，双拼别墅总价800万/套左右。

　　从产品上看，78号地块容积率为2.5，后期多建高层，小高层或多层组合。而周边楼盘存量虽以多层和小高层为主，但库存量稀少，急需新鲜血液注入。

　　此外，胥口镇板块已多年未推地，地价处于相对较低水平。目前板块最高楼面价为苏州胥口市镇开发建设有限公司于2011年拿下的孙武路南侧地块，为6405元/㎡。此78号地块市场指导楼面价9231元/平，或可刷新板块内楼面价新高。

　　好地网研究院吴建杰认为，2016年苏州改善释放后，苏州绕城周边将会承载较多的刚需和首改，因而此地块必会受到关注，地块设定的2.5容积率，12余万方的建筑体量，也是会让开发商觉得非常合适的一个规模。