北京保障房市场之变：首次明确非京户籍的供应比例

非京籍人群首次在北京市的保障房政策方面得到重视。

4月6日深夜，北京市住房和城乡建设委员会发文称，为深化住房供给侧改革，进一步加强房地产调控，平抑房价，解决新北京人住房困难，满足刚需，将在公租房、自住房中为新北京人开展专项分配试点。

公租房方面，北京市保障房中心将持有的朝阳区马泉营项目300套和大兴区高米店项目100套房源中，拿出不少于30%即120套以上给新北京人（稳定就业的非京籍无房家庭）实施专项配租，其中在该项目所在区工作的优先分配，专项配租工作将于4月7日开始启动。

自住房方面，北京市准备在昌平北京湾项目中拿出不少于30%、约780套房源，面向符合本市住房限购政策的非京籍无房家庭出售，其中在项目所在区工作的家庭优先分配，具体申请事项见近期市住建委网站。

北京市住建委相关负责人介绍称，此次试点后，将形成面向新北京人专项分配公租房和自住房的长效制度。据统计，现有已入住公租房中有新北京人1.03万户，占已入住户数的13%。自住房中新北京人已签约3000余户，约占5%。本次试点将使“新北京人”认同感得到提升。

首次明确供应比例

北京市此次定义的新北京人，为稳定就业的非京籍无房家庭。这是首次明确针对新北京人加大保障房供应比例。在公租房和自住房过往历史上，外地户籍也可以申请，但附加条件较多。

比如，延庆针对外地户籍申请的要求标准包括，外省市来京工作人员服务处所在当地的国家机关、事业单位、社会团体和上年度在当地纳税额在100万元以上的企业；3口及以下家庭年收入在10万元（含）以下、4口及以上家庭年收入13万元（含）以下；外省市来京连续稳定工作5年（含）以上，且在当地连续稳定工作3年（含）以上。

密云针对外地户籍申请的标准则主要为，申请人连续在当地工作5年（含）以上，工作单位是当地国家机关、事业单位、社会团体或上年度在当地纳税额在100万元以上且合法经营的企业；3口及以下家庭年收入10万元（含）以下，4口及以上家庭年收入13万元（含）以下。

但此次北京市住建委在燕保·马泉营家园和燕保·高米店家园两个公租房项目配租中首次提出了“新北京人”概念，且符合条件的新北京人与北京户籍同等机会，并没有设置优先级。这两个项目配租条件是，“本市户籍申请人，申请家庭成员在本市均无住房，申请人家庭成员至少有一人在项目所在区或城六区工作。非本市户籍申请人，年满18周岁且不超过45周岁，申请家庭成员在本市均无住房，且按照住房限购政策，具有购房资格；申请人工作单位须位于本市且在本市注册，所处行业符合北京市产业发展需要，未列入产业禁止和限制目录；申请人家庭成员至少有一人在项目所在区或城六区工作。”

那么，保障新北京人住房需求是否与北京市疏解人口目标冲突？

3月28日，北京市规划和国土资源管理委员会发布通知称，《北京城市总体规划（2016年-2030年）》草案已经编制完成。根据草案，北京市要求2020年之后，常住人口稳定在2300万左右。同时，建设用地规模也将作出调整，至2020年城乡建设用地在现状2921平方公里的基础上，逐步减量到2860平方公里左右。

根据北京市统计局发布的数据，2016年末北京市常住人口为2172.9万人，比2015年年末增加2.4万人。这意味着，未来北京市常住人口的增长空间只有不足130万人。

中原地产首席分析师张大伟认为，这并不冲突。按照北京政策保障要求，需要保障的人群主要是已经在北京具有稳定就业人群，并且不是需要疏解的行业。

缩小本外地户籍差距？

张大伟认为，新政策虽然房源绝对值不高，但意义很大。而这也可以使得北京继续维持人口流入带来的经济活力。

他表示，未来北京市对北京人口的划分将逐渐取消户籍在公共资源配置上的巨大差距，虽然这个步骤会很慢，但从本次北京的尝试看已经逐渐开始。过去户口本上北京两个字代表的可能是几百万的差距，但未来会逐渐拉平。

另外，张大伟指出，北京人口的疏解特征是按照产业，并非是赶跑外地人。是北京人和新北京人共同建设新北京。稳定就业是新北京人的最主要标准。所以从未来看，包括保障房、入学、高考、医疗保险等各种资源也会更多地完善对新北京人的配套。

易居研究院副院长杨红旭认为，以前各地方保障房都是针对本地户籍居民。但现在改革思路是长住有稳定工作的人群也被引入地方政府的保障工作范围内。在北京市以往的模式中，外地户籍在公租房、自住房中居住的比例很低。但这次有意把外地人的比例提升，是国家新型城镇化、住房保障改革的大趋势。

杨红旭指出，此前舆论上一直有北京“赶人”的说法。从这个政策看，北京并不是纯粹地将低收入群体赶出去。北京在控制人口、疏解城市功能的同时，客观上还是需要稳定工作的人来维持城市运转。这群人也许不是高新产业人群，还可能包括一些中低收入群体，例如保姆、清洁工。他们可能收入低，岗位不是很高级，但却是城市运转不可或缺的部分。政府会保障他们合法合规的住房权益，体现出社会的公正公平。

他继续表示，当前正处于城市变革过渡期，需要通过强制比例要求来矫正过去不合理的现象。但随着社会发展，慢慢地会把更多的人纳入到保障房体系中去。未来，也许不需要针对新北京人供应比例进行约定，而是制定一个统一的标准就行。例如有稳定工作、纳税记录、是否有房等等。非户籍和户籍人口的门槛将会慢慢变得一样。

“本质上只是蛋糕的重新分配，蛋糕不变，对楼市价格变化也不会特别大。对房地产行业不会产生重大影响。对楼市的影响要看总蛋糕，例如北京公租房建设量的变化，也许会影响到市场价格。”杨红旭总结道。