李俊：鄂尔多斯总想超越香港 楼市怎么能不崩溃

虽然鄂尔多斯48%的土地都是沙漠戈壁，但是却被投资家当成了“塞外天堂”。他们希望把鄂尔多斯打造成一座超越迪拜、拉斯维加斯的梦想之城，却遭遇到了暴风雪的袭击。鄂尔多斯楼市正在面临崩溃，约有75%处于停工或者半停工状态。

这座新城规划得很美好，但是现实却很残酷。一个规划要住100万人口的新城，如今居住却不到3万。据《钱江晚报》报道，“根据资料显示，仅仅2010年，鄂尔多斯房地产开发实际施工面积2696万平方米，全市商品房销售面积达1009.4万平方米。”

很多年以来，鄂尔多斯都是扮演着一种默默不闻的角色。这个曾经是为人不知的城市，就在最近几年里一夜成名。上个世纪九十年代之前，鄂尔多斯基本上一直在拖自治区的“后腿”。48％是沙漠，29％是荒漠草原，19％是水土流失严重的丘陵沟壑，风多沙大，干旱少雨；全市7旗1区曾有5个国家级贫困旗县和3个自治区级贫困旗县。

有关资料记载，“2002年前后，中国的煤炭行业迎来巨大转机，煤炭价格急剧攀升，到2003年，每吨原煤价格约为200~300元，最高时甚至超过400元。煤炭行业井喷之际，正是鄂尔多斯人坐拥财富之时。很快，鄂尔多斯成为中国第一个产煤过2亿吨的城市，煤炭开始成为这座城市经济的巨大动力。鄂尔多斯的经济‘马车’，就如同当地的车牌 ‘蒙K’——当地人习惯称为‘猛开’一样，迅猛地行驶在高速路上。”

2011年底，鄂尔多斯新城康巴什楼市全面崩盘。康巴什楼市大面积降价，从前年的均价10000元下降至现在3000多元。现在，整个鄂尔多斯又在债务危机笼罩着。鄂尔多斯“鬼城”之所以负债近百亿，这和鄂尔多斯多年超常规建设有关。

房价取决未来房租，这个和股票市盈率的本质是一样。人们之所以出高价购房，就是赌未来会涨价，这和房租是有很大关系。如果人们都看到这是一座鬼城，将来是没有什么人居住，到时租金肯定不会上涨。因此，房价就做出了提前的反应。当然，当时房价拼命上涨，这和当时政府吹捧有关，但是真相慢慢浮出来，房价就会下降。

从简单的经济学原理来看，房子这么多，真实居住需求不多，房价不跌才怪。很多东西，宣传方面确实给人们的感觉是很美好，但是一旦真相被人们发现了，那么好戏就开始了。2006年，鄂尔多斯房地产的均价1200元左右，到了2009年就上涨到7、8000元，然后2010年在这个基础继续上涨。然而上涨的背后，却隐藏着下降的危机。

鄂尔多斯楼市之所以会走向崩溃，主要是原因过度依赖资源，经济结构单一。鄂尔多斯政府财政收入对原煤销售所得税收依赖过高，这导致风险非常很大。进入2012年以来，经济前景不被看好，一些省份发电量进入负增长，煤炭下降出现大幅下降，所以必然影响财政收入。

官方原意希望康巴什成为鄂尔多斯对外炫耀的市中心，如今却是中国房地产泡沫的最佳展示品。激情带来不是成功，而是一系列的后遗症。正如马光远说的那样，“对于鄂尔多斯而言，今天楼市崩盘，煤矿炒作的终结，可以让这个城市暂时放下赶超香港的梦想，放弃轻浮和狂傲，给这个城市更多的厚重一点的思考。任何一个国际大都市，不是靠炒楼，炒矿，玩高利贷玩出来的。”

对于鄂尔多斯来说，要解决危机，就必须正视当前的问题。要从根本上改变不切实的规划，特别是疯狂的梦想。只有认真对待，实在去走每一步，或许这才是一个出路。