房地产改革箭在弦上 调控必须实现"存量优化“

　　发改委近日公布的《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》指出，扩大个人住房房产税改革试点范围“今年会有具体动作”。发改委有关负责人的这番最新表述，意味着房产税改革试点扩围已经箭在弦上。

　　将房产税改革列入深化经济体制改革重点工作，可见政府的决心，这对于房价又进入上升通道后的楼市而言无疑是一枚重磅炸弹。那么此举透露出政府的哪些意图和信号?

　　《意见》提出，正确处理好政府与市场、政府与社会的关系，处理好增量改革与存量优化的关系，可谓切中房地产(000736,股吧)时弊。业界人士指出，房产税改革也是政府职能转变的一个涵义，未来房地产调控的政策取向有可能会发生较大改变。一个市场的目标在于成交，促进资源配置的优化。如果人为加大对市场供需的干预，那么可能会造成价格信号的失灵。比如说，去年以来的房价上涨，既是供需失衡所致，又反应了市场预期的变化。政府以“限”字当头的调控政策固然在抑制需求上卓有成效，但是却在一定程度上体现出不得已而为之的感觉，反倒在某种意义上推高了房价预期，致使房价至今没有走出屡调屡涨的怪圈。

　　住房是一项极其特殊的商品。衣食住行是人类的基本需求，但是与食品、衣物等必需品不同，住房在生产供给上不可能无限放大，是以有限的土地资源作为约束，因此公平是这一商品进行分配的一条准绳。我们之所以投入巨额财力修建保障性住房，也正是为了这一目的。因此，在楼市调控时处理好政府与市场的关系，需要更加全面审慎的考量。

　　而且，与经济其他领域的改革不同，我国房地产调控实际上是一种制度修复，一些深层次的问题已经积重难返，虽然房地产与许多产业密切相关，调控有可能会造成经济增速下滑，但是政府仍以壮士断腕的姿态启用了行政手段，把投资泡沫挤出市场。但是应当看到，楼市已经形成了难以撼动的既得利益，尤其是在过去相当长的时间内，许多住房资源集中在少数投资者手中，市场上云遮雾绕的空置率一直被诟病。而按照公平分配的原则，这部分住房应当是分配给刚性需求的。

　　相反，被投资者挤出的刚性需求仍然在不断积攒。同时，出于供给补给的制约，当越来越多的刚性需求去追逐有限的住房“增量”之时，房价会继续走高就在意料之中，形成了楼市里独有的“二八现象”。显然，如果单单依靠“增量改革”，难以实现房价向普通消费者回归的愿望，必须同时做好“存量优化”。但是，从目前的限购、限贷等行政手段看，却没有一条措施能够触动楼市的既得利益格局，实现“存量优化”，只能寄希望于能够自动调节二手房供需的房产税。

　　在去年底的全国综合配套改革试点工作座谈会上，时任国务院副总理的李克强指出，现阶段推进改革不仅要继续解放思想，转变观念，在很大程度上要触动利益。打破固有利益格局，毕竟牵一发而动全身，如何让市场能够接受，且有一定的利益预期?

　　现实来看，房产税改革是实现住房分配存量优化最好的突破口，一方面沪渝两地试点已经积累了经验，另一方面政府高层的屡屡表态已经让市场有了预期，甫一推出后不至于引起市场的过分动荡。目前许多城市已经实现了房产信息联网，虽然在税率和征收范围上还有待探索，但是向所有存量房尤其是空置房征收房产税，却是大势所趋。有专家建议，房产税调控不仅要面向交易环节，更要针对保有环节，对满足居住基本需求的房产可以免税，但对多套住房，则必须实现差别化征税。

　　投资者手中大量空置房的存在，实际是对社会资源的过度占用。因此，对多占社会资源者征税是合理的。而且，社会上的空置房已经实现了财富增值，但是这种财富增长是钻了过去没有把牢限制投机闸门的空子，推高房价的结果，却是抑制了其他人的购房能力。从这个角度讲，房产税不仅是从根本上遏制投机的手段，还应当是推进收入分配改革的配套措施。

　　在房地产调控领域，处理好政府和市场的关系，应该是政府做好制度护航，把限购、限贷等核心措施固化为长久的制度体系，防止出现漏洞，在此基础上运用好市场规律，建立起市场良性运行的机制。更重要的是，把握时机稳步把改革推向前进，而不应裹足不前。

　　日前，中国房地产产业协会副会长朱中一在“2013年中国房地产上市公司测评成果”新闻发布会上表示，中国房地产已经进入中速增长的时代，作为一个暴利行业的历史已经结束。图为某房地产建设工地。