徐斌：央行低息政策全球房地产泡沫似又卷土重来

如果上半年，人们还对美国房地产行业复苏还有所争议的话，那么现在应该不会怀疑了。周三美国商务部最新公布的全美9月新屋开工数量大幅超市场预期，劲增15%至87.2万户，创下39个月来的新高；同时，美国9月营建许可也增长11.6%。数据进一步确认了在2008年次贷危机中崩溃的美国房地产，已先于美国经济步入了持续的复苏通道。来自全美经纪人协会（NAR）的最新预测，2012年前三季度，新屋开工数量指标已经同比上涨超过25%，并预测2013年将上涨46%。与新屋开工数量的强劲增长遥相呼应的是，前一天NAHB全美建筑商住房市场信心指数也升至41，实现连续第6个月稳步上升，成为2006年6月以来的最高峰值。

美国联邦住房金融局的最新报告称，7月美国房价指数经季度调整后环比上涨0.2%，同比涨幅3.7%；被视作主要房价风向标的标普凯斯-席勒美国20个城市房价指数（S&；P/Case-Shiller Home Price Indices）环比增长1.6%，创下两年来的最高水平，实现连续4个月上涨。这些迹象已经非常明确的显示，2008年崩盘的美国房地产行业已经复苏了。上一轮美国房地产泡沫，开始于2001年美联储的低息政策刺激，终止于2007年美联储紧缩银根措施。现在考虑了QE3的刺激作用，美国房地产新一轮泡沫可能又在发酵当中。

房地产泡沫非独美国如此，目前已经有蔓延全球的趋势，德国房地产泡沫迹象目前最明显。据FT报道，与欧洲其他国家不同，德国房屋拥有率一贯很低，德国人习惯租房而不自购房，这使得过去当地房产市场长期处于“沉睡”状态。但是近期一些房产中介透露，在柏林一些地方的房屋价格迅速上升，甚至已经出现了泡沫。据研究机构F+B 数据，过去5年里柏林的平均房屋销售价格上涨23%； 房产咨询公司Jones Lang LaSalle估计的柏林房价中位数涨幅甚至更大：在截至6月的过去12个月内柏林的房价上涨了20%，而自2009年以来上涨了37.5%。

德国以外的买家涌入进一步推高了价格，他们要在欧元区危机中寻找避风港，如果欧盟分裂那么投资德国将是安全的选择。市场人士分析说：“有很多欧洲其他的现金购买者，他们害怕把钱放在银行里，德国经济在欧洲最稳定”。欧元区危机导致德国楼市价上涨已经不算新闻，但是现在上涨的速度有了显著加快的趋势。6月份《明镜》报道说德国房价年比上涨了5.5%，但个别城市的涨幅达到了10%-13%。

至于中国，虽然中央三令五申房地产调控不放松，但今年的房价却又重拾涨势。 10月18日，国家统计局发布数据显示，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有24个，持平的城市有15个，上涨的城市有31个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.4%。简单说，房价涨幅只是得到控制，而非下跌。更重要的是，1988以来，全国商品房销售均价只在两个年份下跌过：1999微跌0.5%，2008下跌1.7%。而调控最严厉的2010和2011，涨幅明显收窄，但仍分别上涨7.5%和6.8%。今年1-8月，仍上涨了6.6%。中国房地产大牛市一直都未终止，中间只是回调而已。而中国央行近期已经明确表态，今后将有适度宽松货币政策以刺激经济，这种情势下，房价下跌可能性微乎其微。

在全球主要经济体央行低息政策持续数年刺激下，全球房地产泡沫又要卷土重来了。