中国房地产行业调控的矛盾逻辑：只限房价不限地价

　　土地市场不可遏制地高涨起来。

　　5月22日下午，北京城建以11.15亿竞得北京大兴区魏善庄镇北区西区多功能用地，溢价率102%，楼面价6051元/平方米。

　　5月20日，北京通州区台湖镇2地块开拍，其中通州区台湖镇B-23地块被北京世纪鸿经过62轮激烈竞价以总价8.25亿拿下，溢价率高达230%，平均楼面地价为13136.5元/平米。台湖镇B-03地块被泰禾集团以11.25亿总价拿下，另外还需配建7.3万平米公租房。据测算，算上公租房成本，该地块楼面价高达19053.58元/平米，创该区域地价历史新高。

　　台湖区地价创新高再次刺激了当地开发商的信心。“楼面地价都跟我们在台湖的楼盘售价差不了。”东亚新华地产营销管理中心总监贾玉鹏感慨称，尽管当地开发商深知北京市正在严格审核预售证价格，但不断拍出的高价地让他们有了涨价的想法。贾玉鹏称，他们也准备提高二期园林等方面的品质，并相应提高下期楼盘售价。

　　东亚在台湖的项目一期售价在15900元/平方米左右，二期价格待定。鉴于目前调控形势，东亚新华地产准备下期先推出办公产品，住宅新品再等一等。“目前资金压力不大，至少可以再等两到三个月再取证。”

　　东亚新华地产也参与了上述通州台湖区两块地的竞价，但空手而归。“我们两块地预先设想的地价均不超过一万平方米。竞拍结果太出乎我们意料了。”当天参与竞拍的万科没有举牌。

　　限房价的背景下，地价正在不断上涨。

　　5月15日，通州区运河核心区IV-06地块和IV-07地块招标出让，4家企业投标，但因未超过招标底价，两地块宣布流标。这几家企业的投标价格低于底价，是误判了地价上涨的形势。一个月前，通州区运河核心区Ⅷ-12地块、11地块和10地块三宗地招标，成交均价为9220元/平米。然而，仅一个月的时间，该核心区土地底价就上涨了2210元/平方米。

　　5月17日，通州运河核心区两宗用地招标。保利地产再次出战，分别给出了60512.5万元和37012.5万元的最高报价，竞买成功楼面地价均为11750元/平米，溢价率为3.7%。

　　这仅是地价上涨的缩影。

　　记者统计最近一线城市成交的地价发现，包括北京、上海等地的地价均在不同程度上涨，甚至有部分地块底价直接被上涨。据K8黄金湾向本报记者提供的数据显示，4月份，全国成交的1173宗住宅与商业性质的地价上涨最快，楼面地价同比上涨了23.26%;工业地产地价涨幅相对较小，同比仅上涨2.37%。

　　据易居研究院监测显示，1-4月份，全国房地产开发企业土地购置均价2289元/平方米，同比增长21.1%，增幅比1-3月份扩大6个百分点。前4个月增幅达到近两年来的最高。

　　中国房地产学会副会长陈国强认为，限价表达的是行政的力量，而地价不停上涨表达的则是市场的力量。

　　华远地产董事长任志强反问说，当北京预售房价升级为主管市长直接审批的同时，地价却在不断上涨，这向市场传递着什么信号?不解决土地价格不断创新高的问题，靠审批能压住房价吗?

　　尽管行政之手正严格控制商品房的预售价，但北京各大楼盘的成交价并未下降，甚至还在上涨。

　　根据链家地产市场研究部统计，5月第三周，纯商品住宅成交均价为25090元/平方米，环比上涨14.5%，比4月第三周上涨10.7%，达到历年周成交均价的最高值。链家地产分析师张旭认为，新建商品住宅市场需求没有受到新政收紧的抑制，在开发商与政策的博弈过程中，供需矛盾或更加突出，实际成交价格难以出现下调。目前，新建商品住宅成交价格整体维持平稳，小幅上涨趋势未变。

　　另有业内人士认为，一些地方政府卖地采用限地价，竞保障房的方式，但由于保障房成本最终仍然要转嫁到商品房，实际地价涨幅仍然迅猛。政府在严格控制房价的同时，也应该考虑严格控制影响市场预期的地价。