地产股是大盘缩影 强调蓝筹白马估值提升和地产上游

　　报告内容

　　（1）地产股就是大盘的缩影，流动性决定板块内部风格。作为拥有100多家上市公司，又是周期之母的地产板块，其中有优秀的蓝筹白马，有转型的成长属性个股（包括多元化转型和地产存量经济转型两块），大盘的风格和地产板块内部的风格高度一致，甚至地产具有明显领先性。当前决定地产板块风格的第一要素就是流动性，随着流动性短期出现的问题逐渐Pricein，CDs开始回落，这也和短期成长股和小票反弹相一致。流动性较底部有短期改善，源于全社会负债水平增量确有回落，但流动性趋势性改善尚未出现，这种背景下，中小型地产股中有基本面保障的或有机会，整体上蓝筹白马风格不变，强调基本面优先原则

　　（2）强调3季度关注房地产上游机会，地产调整周期帮助“筛选”出上、下游中的真龙头。历史上每一轮房地产周期对上下游的传导都十分明显（虽然地产并非上游行业唯一下游，但趋势上关系明显），房地产调整周期中，其下游行业龙头核心竞争力更加体现，意味着地产周期以外由公司内生优势带来的效果开始发酵（例如家电行业的龙头公司），而从地产下游供需关系的改善看，正在反映前期地产的复苏，而由于产业链的时滞，这种滞后性仍有一定空间。

　　反观地产上游（煤炭、钢铁、有色等），供需的缺口却在显现。一方面，前期对地产高库存的担忧和国家的预期引导，地产企业补库存行为并不算很积极，在16年地价上行背景下，这种补库存行为或被挤压延后，导致17年的地产投资和新开工调整斜率较缓，包括绝对量，需求在一定程度上被地产上游低估；需求被低估或是不够的，因为投资者或关注投资和新开工是否有向上拐点（显然没到），但上游的供给侧也在行业复苏背景下遭遇供给侧改革，这势必带来了供需缺口，因此，房地产上游机会需要进一步重视

　　（3）再次强调价值股持续摊成本，“逆向投资逻辑”仍是上半年选股主线，粤港澳更符市场风格。再次强调雄安和湾区概念敢重仓持有的投资者几乎满足逆向投资逻辑的思路：也即高折价被低估的具有安全边际的地产股票，去年amc概念下的信达地产，6-8月的保险举牌行情都遵循这一朴素逻辑，我们能在这3次机会左侧强调响应蓝筹白马的几乎也因坚持了这个逻辑，未来一个季度仍然有效，价值股有不断的增仓机会，并且成本在市场波动下可不断摊薄。强调粤港澳是今年三季度开始更符合市场风格的机会，如果说雄安是从0到1的调整，那粤港澳则是更值得期待的基本面的“极”

　　（4）短期关注万科博弈事件是否持续，万科股价提升带来的确定性机会是蓝筹白马估值提升。截止今日，57城销量，全局降幅小幅扩大，一线降幅略有收窄，二线和三线降幅扩大，调整趋势未变。维持对房地产行业销量四季度往后方见底的判断，地产指数超额收益在三季度往后。强调行业小周期调整逻辑，维持2018Q1左右行业见底判断（量先触底、价格还要滞后）；中周期尚未走完（维持中周期走到2019年左右判断，即从2017年四季度往后还有第二个小周期），调整期前半段地产指数难有超额收益（16年2季度-17年上半年），调整期后半段需重视地产及上下游行业系统性机会（17年3季度往后）。另外，由于政策的持续高压，导致投资性需求被压住，压力越大反弹可能更高，从历史情况看来这几乎是百分之百的，请静待三季度往后的房地产机会

　　短期看，蓝筹白马仍是配置首选，具有独特商业优势和拿地逻辑的地产公司长期享受估值溢价，万科股价上行提升行业蓝筹白马估值中枢。