2017年上半年十大土拍：市场稳中求升 土拍回归理性

　　2017年转眼已过半，在最严限购令的大环境之下，今年的苏州土拍市场较往年更为理性，苏州房地产市场整体也呈健康平稳发展的态势。

　　据房掌柜统计，2017年上半年苏州市区（不包括吴江区）共经历了两场土拍，总出让土地33幅，其中住宅地块15宗，非住宅地块18宗，总出让面积241.38万方，土地出让总金额约311.28亿元。与2016年相比，土地出让金额相当于2016年全年总和1446亿的1/6，出让面积则占2016年全年650万方的一半不到。

　　虽然苏州上半年的土拍市场没有太大的波澜，但仍有不少看点：无锡银城、上海中建等“新面孔”入市、高铁新城惊现苏州首宗“只租不售”宅地等等。房掌柜精心梳理了2017年上半年苏州的十大热门土拍，供君参考。

　　最高总价地——金茂置业68.69亿竞得科技城“巨无霸”地块

　　2017年2月迎来苏州首场土拍，金茂置业连下两子，成为最大赢家。其中体量最大、起价最高的科技城板块82号地块被金茂以总价68.69亿竞得，成交楼面价17666元/平，溢价率36.86%。

　　根据资料显示，苏地2016-WG-82号地块位于高新区科技城武夷山路北、漓江路东，地块面积约194395.9㎡，容积率2.0，可建面积约38.8万方，土地用途为住宅用地，地块起拍总价52.48亿元，起拍楼面价13500元/㎡。

地块地理位置

　　掌柜点评：科技城板块的配套目前已初具规模，价格方面相对其他区域依然具备一定优势，其真山真水的优良生态资源是一大亮点。地块地处高新区科技城中部核心区域，2公里内有太湖大道、北环西沿高架等，另有轨电车无缝衔接轨交1号线，交通状况良好。地块周边教育、医疗、生态配套等也都相对较为完善。根据规划地块预计将来开发高层或者小高层，产品舒适度相对较高，可吸纳板块内及周边板块置业人群。

　　最高单价地——“新面孔”无锡银城28255元/平楼面价进驻姑苏古城区

　　2017年6月土拍之上，中治、金融街等参拍的外来房企比比皆是。其中无锡银城地产一鸣惊人，以总价5.8亿拿下姑苏区北环路地块，成交楼面价28255元/平，溢价率46.02%。

　　据资料显示，苏地2017-WG-1号地块位于姑苏区北环路南、玖园小区东，地块出让面积19533㎡，容积率1.05，建筑密度40%，绿地率37%，为城镇住宅用地。地块起价3.96亿元，楼面起价19349元/㎡，最高楼面限价区间在27315元/㎡-29500元/㎡，为此次土拍中楼面价最贵的一宗地。

　　掌柜点评：银城地产成立于1993年，总部位于南京，是中国地产百强企业之一。此次银城首次进驻苏州古城区，也是对1号地块的稀缺性及各项优越条件充分了解之后的结果。1号地块位于古城核心区域，体量虽不大，但区域内生活氛围浓厚，不管从区域交通、商业、教育配套以及生态旅游等方面来说都是十分完备的。目前区域内新盘不多，周边的泰禾姑苏院子、仁恒等项目等现多以高端改善为主，银城方面也表示会做低密度、高端改善产品，但会在文化内涵方面做文章，打造小而精的作品。

　　1号地块及周边在售项目信息对比

　　溢价率最高地——中海地产溢价率122.78%斩获吴中区商业地块

　　苏州2月土拍之上，吴中区先锋路一宗商业地块突遭疯抢。在其他几宗商服用地几乎都以底价成交的情况下，该84号地块被中海地产以122.78%的超高溢价率拿下，成交总价3.52亿，成交楼面价5848元/平。

　　据资料显示，苏地2016-WG-84号地块位于吴中区先锋路北侧、苏蠡路西侧，地块占地面积15047.7㎡，容积率4，建筑面积60190㎡，规划为商务金融用地。地块起拍总价1.58亿，起拍楼面价2625元/平。

　　掌柜点评：该地块位于吴中高新区，吴中高新区于2016年3月31日正式挂牌，目前正大力推进十大产业园建设。地块附近遍布大体量安置房小区，区域内生活氛围浓厚;周边有轨交2号线及多路公交线路，出行便捷;地块周边还有港龙控股、吴中万达等商业配套。目前该地块规划已公示，计容建筑面积60190平方米，拟建成包含2幢高层办公楼、1幢商业以及地下车库组成的综合体。

　　中海苏地2016—WG-84号地块规划图

　　再造“两座天街”——龙湖27.3亿拿下姑苏及青剑湖两宗商住地块

　　要说上半年拿地最多的房企，除了金茂一举拿下两宗宅地，另一位大赢家莫过于龙湖了。先是在2月土拍之上以总价17.5亿竞得姑苏区劳动路76号商住地块，成交楼面价17479元/平，溢价率42.27%；随后的6月土拍之上，龙湖再次以总价9.7亿拿下园区青剑湖板块的17号商住地块，成交楼面价7101元/平，溢价率29%。

　　据了解，苏地2016-WG-76号地块位于姑苏区劳动路以南、华亭路以西，规划为商住用地，占地面积4.09万方，综合容积率为2.45，起始楼面价为12286元/㎡；苏地2017-WG-17地块则位于工业园区唯澄路南、亭谊街东，总占地面积71157.47平方米，为商住用地，规划分割成两块商业用地和一块住宅用地。

　　掌柜点评：龙湖地产一直十分擅长做商业和改善型住宅。高新区的龙湖时代天街就是龙湖地产的标志性商业产品。此次龙湖一举拿下姑苏区及青剑湖板块两宗商住地块，再造“两座天街”！青剑湖板块的17号地块，周边交通、教育、生态配套等都较完善，但大型商业配套一直十分稀缺，此次龙湖或在此造“天街”，青剑湖板块或将迎来期待已久的大型商业综合体！另一边的76号地块则位于姑苏区劳动路版块，发展潜力巨大，周边交通便捷、生活配套完善，目前地块规划已公示，地块被分割成两块，一块为商业地块、另一块为商住两用地块，地块规划为两栋住宅楼，1#楼总层数11层、2#楼总层数26层，两栋楼1-4层均为商业区域。

　　龙湖苏地2016-WG-76号地块规划示意图

　　深耕临湖第二子——金辉5.5亿临湖镇再布局

　　早在去年9月苏州土拍之上，金辉就以8135元/平的楼面价拿下了吴中区临湖镇银藏路北、万庄路东的56号地块（现名“正荣金辉花漫四季”），成交总价5.21亿，同时刷新了临湖镇的楼面价记录。今年2月，金辉再次发力，以总价5.52亿又夺下临湖镇苏地2016-WG-80号地块，成交楼面价7788元/平，溢价率42.9%。

　　据资料显示，苏地2016-WG-80号地块位于吴中区临湖镇东山大道西侧、莲湖路南侧。用途为住宅用地，地块面积约35441㎡，容积率1~2.0，预计可能建造含高层含房源的项目，地块起始价为3.86亿元，起始楼面价为5450元/㎡。

　　掌柜点评：该80号地块与创元竞得79号商住地块相距800米左右，同属临湖镇中心位置，79号地块后期或成为80号地块的商业配套之一。地块周边交通便捷，中环高架、东山大道穿镇而过。且临近太湖风光带和温泉度假酒店，未来可作为项目的一大卖点。总体来说，地块周边配套成熟，产业丰富，具有较大的发展潜力。80号地块体量不大，与金辉先前拿下的56号地块容积率同为2.0。

　　刷新区域内楼面价新高——正荣14522元/平竞得吴中太湖新城商住地块

　　随着交通、商业等生活配套的不断完善，吴中太湖新城板块越来越受到关注。今年2月，正荣击败了招商、中南、中海、金辉等10余家房企，以总价24.26亿竞得吴中太湖新城77号宝地，溢价率46%，成交楼面价14522元/平，刷新了区域内楼面价新高。

　　资料显示，苏地2016-WG-77号地块位于太湖新城溪霞街以东，雷山路以西、东太湖路以南、济之街以北，总出让面积62582.4平方米，建筑面积约16.7万方，起拍总价16.62亿,起拍楼面价9946元/平。分为三宗地块出让，其中A地块为商服用地，B和C地块为城镇住宅用地。

　　掌柜点评：该77号地块西南角2km左右为轨交4号线支线溪霞路站，板块内还规划有5条有轨电车通往吴中城南及吴江太湖新城和在建的西环南延；永旺、歌林小镇等商业配套也较完备。目前板块内有天地源太湖颐景、新城湾语城，纯新盘歌林小镇、建屋吴郡半岛等项目，整体片区均价在2万左右。当前区域内整体房源已经向改善看齐，目前所有的项目均有装修房源，并且大户型产品占据主导地位。77号地块目前项目规划已公示，分为东西并排ABC三块地，其中东侧为商业办公用地，占地7239.11㎡，其余两块为住宅用地。据悉，该项目由正荣与金辉合作开发，且由金辉操盘。

正荣77号地块B、C地块鸟瞰图

　　与“地王”为邻——上海上实24462元/平进驻木渎

　　目前木渎板块的地王项目为木渎金枫路西侧、华苑路南侧的苏地2016-WG-53号地块，去年9月被北京中铁诺德和上海兴延巨阖联合体竞得，成交楼面价为28965元/㎡。今年2月，与之相邻的金枫路东侧10号地块成功出让，由上海上实以总价21.97亿拿下，溢价率52.41%，成交楼面价24462元/平。

　　资料显示，苏地2017-WG-10号地块位于吴中区木渎镇金长路北侧，金枫路东侧，地块面积40816.9㎡，1.0<容积率≤2.2，为城镇宅地，起拍楼面价16050元/㎡。

地块现状

　　掌柜点评：此地其实是上海上实在苏州的第二子，早前其已在吴中已有一个案名为现代园墅的项目，拿地时间较早。此次竞得的木渎10号地块西面为中环西线，紧邻轨交1号线金枫路站和在建中的轻轨5号线，出行便捷。目前周边有金枫商业广场、天虹百货等商业配套，区域配套有待完善。借助轨道交通、城市三环和绕城高速等交通利好的木渎板块，发展潜力巨大。

　　房企拿地趋理性——上海中建54亿竞得相城元和地块

　　相对于去年来说，今年的土拍中房企拿地更趋理性。位于相城元和街道的苏地2017-WG-4号地块虽超出市场指导价，但未进入一次性报价环节，竞价开始后陆续加价也较为合理，加价频率相对较缓，经历40多分钟之后，最终被上海中建以总价54亿竞得，成交楼面价19280元/平，溢价率37.71%。

　　据资料显示，苏地2017-WG-4号地块位于相城区元和街道广济北路东、兴盛路北，地块占地面积112119㎡，总建筑面积28万方，1.0<容积率≤2.5，为城镇宅地，起拍楼面价14000元/㎡。

　　掌柜点评：该地块面积达11.2万方，有足够的开发空间，而且紧邻地铁，交通方面在该板块内具有独特优势；虽然19280元/㎡的楼面价与区域内近期的高总价地块相比，并不算太低。按照其2.5的容积率来计算，未来将建高层，定价在3万以上，销售压力仍然不小。

　　联合拿地成趋势——恒山（恒基与旭辉联合体）14.4亿拿下吴中胥口地块

　　随着市场的不断变化，近年来地产项目的开发模式正逐渐转变。由之前单一的房企独自拿地独自操盘，发展到两家甚至多家联合，这已然成为一种新的市场趋势。今年2月土拍之上，恒基和旭辉就以“恒山发展有限公司”为联合体，一起拿下了吴中胥口板块的78号地块。

　　据悉，苏地2016-WG—78号地块位于吴中区胥口镇孙武路北侧，茅蓬路南侧。总出让面积约48511.8平，容积率2.5，建筑面积约12.13万方，为城镇住宅用地。地块起拍总价9.7亿，起拍楼面价8000元/平。

　　掌柜点评：地块位于胥口镇地铁5号线茅蓬路站西南侧，临近中环快速路、苏福快速路等交通要道，交通十分便捷；商业配套有新城铭座、胥口财富广场等。目前地块周边有澳海胥江湾、亿城天筑等项目，板块内由于许久未推新地，库存已不足，此纯住宅地块的推出或可缓解供不应求的状况。该地块设定的2.5容积率，12余万方的建筑体量，也是非常合适的一个规模。

　　苏州首个“只租不售”宅地——高铁新城4.5亿底价收入聚金路地块

　　今年6月土拍之上，高铁新城板块惊现苏州首个“只租不售”宅地。该15号地块特别规定，计容建筑面积的50%不可分割销售且不得分割转让并只能用于租赁。该条件限制导致竞拍冷清，最终高铁新城经济发展有限公司以底价4.5亿将其收入，楼面价8269元/平。

　　据资料显示，苏地2017-WG-15号地块位于相城区高铁新城聚金路西、万庄街南，为住宅用地，地块占地面积21148平方米，容积率2.6，建筑面积54984.8平方米。地块起拍楼面价8269元/平。

　　掌柜点评：这宗“只租不售”地块隐藏在一个电影频道影视基地内部，目前还是影视基地内部的一片绿化景观。周边工厂林立，公交线路稀少，中环等环线交通则相对便捷。从该地块位于产业园内部的地理位置来看，这种“只租不售”模式应该是主要为满足周边从业人员的租赁需求。