镀金时代：房地产行业的未来十年

　　图10：房企长期股权投资绝对量提升

资料来源：WIND，天风证券研究所

　　房地产行业长期股权投资绝对量呈现出逐年上升的趋势。一个原因是房地产商通过长期股权投资替代招拍挂拿地，开发商的竞争从抢地转向抢股权。另一个原因是2015年以来地产商以联合体形式抱团拿地的情况越来越多，这个和汽车厂商抱团研发制造是相同的道理：产品结构趋同，超额收益消失，采用抱团方式分散拿地风险。

　　大房企的长期股权投资增量和占比非流动性资产都显著地高于中小房企，显示出行业加速向大地产商集中的趋势。

　　负债端，大房企融资多元化、资金成本低、久期长，小房企融资结构单一且成本高、久期短。资产端，大房企在拿地和长期股权投资两条跑道并行挤压中小房企。

　　镀金时代，从融资到投资，马太效应凸显。

　　图11：大房企VS 小房企长期股权投资占非流动资产比例

资料来源：WIND，天风证券研究所

　　从中美房地产业对比看中国房地产的未来

　　未来十年中国房地产行业的镀金时代将迎来集中度的持续提升。

　　尽管近年来中国房地产行业已经龙头凸显，但对比美国，中国房地产行业集中度仍有提升空间。2016年中国前十大房地产商的市占率为58%。美国房地产市场经历了200多年的发展历史，市场环境和商业模式已经相当成熟。根据市值计算，美国前十大建筑商的市占率为85%，美国前十大房地产服务商的市占率为82%。

　　表1：美国前十大建筑商的市值和收入

资料来源：WIND，天风证券研究所

　　表2：美国前十大房地产服务商市值和收入

资料来源：WIND，天风证券研究所

　　图12：中美房地产行业集中度对比

资料来源：WIND，天风证券研究所

　　图13：中国vs美国房地产净利润率

资料来源：WIND，天风证券研究所

　　图14：中国vs美国房地产投资增速

资料来源：WIND，天风证券研究所

　　房地产行业即将步入“镀金时代”

　　对比中美房地产行业的数据，我们认为中国房地产行业的集中度还有提升空间。随着产销模式向金融深化模式转变，马太效应凸显。中小开发商受限于拿地成本、融资成本和融资渠道，以项目转让或被并购的方式退出房地产行业，大开发商通过股权投资降低拿地成本，通过金融深化打开融资来源。

　　未来房地产行业的集中度会继续提升，房地产投资增速和房地产行业的利润率水平逐渐向靠拢成熟市场，巨头的金边效应显现，房地产行业的“镀金时代”开启。

　　风险提示 地产与金融市场的风险分割不足