2017年上半年苏州楼市十大关键词：楼市降温 新趋势

　  2017年上半年苏州楼市延续了限购、限贷等政策的影响，整体市场表现得更为理性，楼市明显降温，苏州房地产市场整体也呈健康平稳发展的态势。

　　回顾2017年上半年，大致可以用以下十大关键词来精心梳理，或许可以更加清晰地了解苏州楼市这半年来的走向，以利于对未来市场发展趋势做出判断。

　　关键词一：楼市降温

　　从2017年上半年各家机构发布的数据看，在多重调控政策的高压之下，中国一二线城市楼市已出现全面降温，热点城市周边的三四线城市的土地市场则出现升温。

　　上半年中国楼市出现“史上最严”的调控政策，多地对楼市的政策不断加码，不少一线城市迎来限购、限贷、限价、限售、限商的“五限时代”。

　　苏州虽然没有再次调控加码，但整体楼市降温却显而易见。据房掌柜统计，2017年上半年，苏州(含吴江区)商品住宅成交32675套。其中，苏州传统五大主城区商品住宅共成交20859套，环比减少47.12%，成交面积2613266.42平方米，环比减少49.51%;成交总金额533.74亿元，环比下滑39.74%，商品住宅均价20732元/平。

　　掌柜点评：无论是从数据还是市场表现，都能够感受到楼市降温的信号。对于苏州没有进入首“限售”这一步，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，苏州房地产市场的管控相对严厉，政策出台较早，所以市场交易出现降温符合预期。

　　对于2017年下半年苏州市场预测，严跃进认为，对于苏州市场的投资价值依然看好，即相对价格来说，其房产背后的内在价值较大。但价格方面的泡沫还需要把控，防范各类炒作，尤其是类似吴江和昆山等区域防范借轨道交通建设进行炒作的现象。

　　关键词二：房地产税

　　关于房地产税立法相关工作的进展，2017年两会上，全国人大新闻发言人傅莹给出了权威说法：本届人大常委会把房地产税法列入了五年立法规划，但今年没有把房地产税法草案提请常委会审议的安排。

　　“目前各项房地产调控政策已几乎用到极致。长远来看，紧缩调控不能无限期持续，长效机制建设刻不容缓。在房地产税方面，预计未来将分时间批次、分具体方案逐步落地、区别执行。”交行首席经济学家连平5日在交银集团“2017年下半年宏观经济金融展望”发布会上展望下半年房地产政策时表示。

　　掌柜点评：其实，关于房地产税是否应该开征、如何开征的讨论已持续十余年之久，几乎年年被人们热议。业界均表示，短期内房地产税要出台较为困难，同时也要等待合适的时机。

　　中国人民大学国际货币研究所副所长向松祚认为，不动产统一登记提供了基础信息，但房地产税的立法、征收要审慎决策、审慎推进。

　　另外，普遍认为房地产税是降低房价的“利器”，但从上海、重庆试点的情况来看，对于房价抑制几乎没有帮助，学术界认为基本没有起到一定的作用。

　　关键词三：房贷收紧

　　2017年4月5日起，苏州各大主流银行上调“首次贷”“首套贷”利率至“九五折”。 另外，苏州园区个贷中心农业银行网点也发布了一则通知：自6月19日起，苏州农业银行将对首套房贷将实行基准利率，近期离婚、接力贷、面积低于60平米、二手房等房贷客户，房贷利率在基准利率优惠幅度上上浮1%-5%”，中国、交通、农业、民生等银行也宣布首套房贷利率回归基准。

　　据了解，6月下旬苏州市各大银行均已出台相关贷款细则，针对近期离婚、办理接力贷、小面积房屋、逾期还款、二套房等贷款客户，也都做了详细限制。

　　掌柜点评：在限购、限贷等楼市调控盛行的市场背景下，控制房贷额度、收紧房贷利率同样为配合楼市调控的需要。

　　房贷全面收紧直接导致购房成本增加，一定程度上抑制了购房需求，从而促成楼市降温。从房企的角度看，房子不好卖了，则房企销售难，资金压力增大。预计到下半年，开发商迫于业绩压力，可能做出“以价换量”的让步，通过各种“策略性降价”弥补房贷利率对市场成交量的影响”。　　

   关键词四：不动产登记

　　2017年4月国土部表示，今年要巩固不动产统一登记工作成果，力争年底前所有市县全部接入高级别信息平台，全面实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。

　　国土资源部有关负责人表示，全国已有1700多个县顺利接入国家级信息平台，四个直辖市、河北、江苏、浙江、广西等地，率先实现市县接入范围全覆盖。苏州则是从5月1日起房产证“下岗”，取而代之的是不动产证。

　　另外，2017年4月，苏州市国土局正式下发《关于进一步规范不动产登记有关问题的通知》，明确从6月1日起，自然人因买卖、互换、赠与、分割、合并、抵押、变更不动产等申请登记等，不动产登记部门不再审查当事人婚姻状况，当事人不需提供婚姻状况证明材料。

　　掌柜点评：不动产实行登记短期看效果有限，但是在全国范围推行实施，将利好于房地产市场长期健康发展，为房地产税的相关改革奠定了坚实的基础。同时，这个平台也为后期的楼市调控制定“差别化”政策提供参考依据，是构建楼市长效机制重要的一环。

　　关键词五：特色小镇

　　据了解，2016年12月，苏州申报了39个特色小镇，苏州规划从生态旅游、传统工艺、新兴产业等因素考量，选择了15个小镇作为特色小镇的先行试点。

　　2017年5月26日，坐落于吴江城区笠泽路的旗袍小镇正式开业试运营，是太湖新城第一个投入运营的特色小镇，引起了不小的轰动。

　　除此之外，苏州还有其他类型的特色小镇将陆续建成并投入营业，如镇湖的苏绣小镇、科技城的金融小镇、树山的温泉小镇、甪直的模具小镇、东山的纪录片小镇、高铁新城的电影小镇、震泽的丝绸小镇、太湖新城的玫瑰小镇。

　　具体到房企投资开发，阳光城、南山、金辉、恒大、佳兆业等品牌房企相继进行了相关布局，抢滩苏州特色小镇的开发建设。

　　掌柜点评：只要稍加留意，从苏州到全国范围特色小镇都已遍地开花。随着苏州特色小镇通过各项工作不断的推进，日渐走进人们的视野和生活。

　　从苏州现有的特色小镇建设名单看，苏州特色小镇的主要类型有：高端制造类、创意创业类、新一代信息技术类、历史经典类、健康养老和现代农业类等等，因地制宜，别具一格。

　　各个特色小镇得益于交通路网体系的成熟、知名房企的进驻以及商业等生活配套设施的不断完善，加之当地政府的悉心引导和政策扶持，兼具多重优势颇受各界人士青睐。　　

   关键词六：现房销售

　　2017年苏州市区首场大型土拍落幕，此次土拍19宗地块相继成功出让，共计吸金132.51亿。其中住宅用地8宗，除位于高铁新城的15号地块，其余宅地均溢价超10%，自此苏州市场又添7宗现房销售项目。

　　追溯苏州“现房销售”的开端，自2016年8月苏州出台的“新十五条”调控政策规定，土地出让成交价超过市场指导价10%，工程竣工验收后方可申请预售许可后，苏州（除吴江）目前已有25宗宅地需现房销售。

　　掌柜点评：随着2016年出让需现房销售的土地陆续进行项目公示，“现房销售”这一词被推到台前。

　　现房销售，意味着按照房产开发的正常周期，开工至主体封顶，再到办证等，至少需要两年的时间。也就是说，未来2-3年内可能出现新房供应断档期，随之影响房价。政府对出让的土地进行限制，目的是稳定苏州房价、促进房地产市场平稳发展，

　　另一方面，购房者可以告别售楼人员的忽悠，可以擦亮眼睛眼见为实，交房速度也提升了，不过买房资金压力也随着而来。

　　对于房企来说则是一项挑战。有业内人士分析表示：“现房销售，对于开发商来说，是经济实力的一种考验。对于购房者来说，或许是在赌未来市场。”

　　关键词七：购租并举

　　2017年5月19日，住建部公开《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》，从国家法律层面对住房租赁市场各个参与主体均进行行为约束，对租金、租期、承租人居住权利保障等方面均做出规定，以规范住房租赁和销售行为。南京、苏州、无锡、常州、徐州、扬州6个城市成为试点城市。

　　另外，苏州土地市场也有新变化，6月13日出让了首宗包含50%只租不售的宅地，作为购租并举政策的新尝试。

　　掌柜点评：苏州作为入选购租并举试点的城市，具有经济发展、人口导入、房地产市场等势态发展良好。另一方面，房价上涨存压，稳定房地产市场的任务相对艰巨，对住房租赁需求的保护和培育也尤为迫切。

　　购租并举越来越重视规范住房租赁和销售的各个环节，有利于培育长期稳定的住房租赁和销售市场，也是房地产调控长效机制的一部分。

　　然而，该宗购租并举宅地并不被房企看好，最终以底价由苏州本土房企高铁新城获得。地块的多重限制所带来的压力不容小觑，而苏州房地产购租并举的市场尚且未知。

　　关键词八：联合开发

　　随着房地产市场的不断变化，土地成本日渐高企，地产项目的开发模式也逐渐发生了转变。由之前单一的房企独自拿地独自操盘，发展到两家联合或者四家、五家甚至更多进行联合开发，房企联合开发已成常态。

　　纵观苏州楼市，房企联合开发的楼盘越来越多，甚至出现了升级版的合作模式。

　　苏州范围内部分由多家房企联合开发地产项目

　　掌柜点评：这种多家联合的地产开发模式已然成为一种新的市场趋势。地产开发模式由两家走向多家，是市场需求的结果。

　　同策研究中心总监张宏伟表示，“在核心城市中拿地困难，联合开发可以保证房企在市场上拥有一定的土地储备，使其在市场上能够继续生存发展；同时联合开发也可以共同规避市场风险”。

　　苏州正荣副总经理成军表示，“多家联合开发，可能导致整个项目的运作周期更长；房企之间也需要更多的时间磨合，执行起来的效率也不会有一家或者两家房企开发的效率高，联合开发还是需要三思而后行的”。

　　关键词九：4号线

　　2017年上半年苏州轨交4号线及支线已正式投入运营，整体呈南北走向，连接相城区、姑苏区、吴中区和吴江区，是苏州城市发展的一条骨干线路。

　　开通后，使得苏州轨交“由线到网”格局初显雏形，轨道交通网络化体系得到进一步加强和完善。

　　另外，在国务院批复的《苏州市城市总体规划》中，已明确表示苏州4号线将与上海17号线连接。

　　掌柜点评：苏州地铁4号线的开通把吴江全面纳入苏州的轨道交通体系内，极大的缩短了与苏城各大城区的距离，为沿线人民带来了便利，也让区域价值得到提升。与此同时，苏州及吴江的置业、消费半径也将随之得到极大的延伸与扩展，不再局限于自身所在的区域。

　　另一方面，随着苏城各区内的住宅价格持续升高，吴江楼盘的性价比优势凸显，也为沿线楼盘提供了更大的增值空间。吴江地铁沿线楼盘也将迎来全新的发展机遇，同时为置业者提供了置业与投资的更多选择。

　　关键词十：土地供应

　　2017年4月，住房城乡建设部和国土资源部联合发布加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知。明确了土地供应和商品住房库存消化周期相挂钩，并提出（显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停）调控目标。

　　苏州市为响应住房城乡建设部、国土资源部要求，公布了《苏州市区2017-2021年商品住房用地供地计划方案》：2017-2021年苏州市区（不含吴江区）商品住房用地计划为：2017年390公顷（5850亩），2018年400公顷（6000亩），2019年至2021年中期商品住房三年计划为1260公顷（18900亩）左右，按年度结合市场情况均衡供地。

　　按照国有建设用地供应计划，2017年苏州商品住房用地在2016年的基础上增加9.1万方，吴江区中小套商品房用地增加14万方，土地供应略有提高。

　　掌柜点评：

　　随着楼市调控政策的不断深入，政府除了发布直接作用于楼市的限购、限售等政策外，也通过调整供地计划来平抑房价，促使房地产市场平稳发展。

　　增加土地供应，意味着从源头上改变目前楼市的供需比例，购房者既能有更大的选择面，也能防止开发商借机抬价。