孙宏斌和王首富的这笔600亿买卖 你别想多了

　　这是一笔巨额生意，意味着中国房地产市场的巨变或许刚刚开始。

　　7月10日，孙宏斌和首富王健林敲定了600亿元的生意。万达商业与融创中国联合发布公告，万达商业地产公司将旗下十三个文旅项目91%的股权以及七十六个酒店100%的股权转让给融创公司，转让价格分别为296亿元和336亿元，两项合计632亿元，并由融创公司承担十三个文旅项目的现有全部贷款。

　　这笔交易创造了内地房地产企业间并购的最高金额，在转型期的房地产企业中格外引人注目。除了交易金额本身，更重要的是两家企业一进一退的战略布局对于行业的深度思考：企业的多元化发展和轻资产化转型。中国政法大学商学院院长刘纪鹏点评万融并购：《万达瘦身 融创或成地产老大》。

　　一家擅长商业地产，一家擅长高端住宅，对于这笔“超乎寻常”的交易，外界猜测不一。两家企业创始人相继对外发声。

　　万达差钱吗?

　　万达集团董事长王健林在接受媒体采访时的说法是：其实万达商业的负债并不算高，通过这次资产转让，万达商业负债率将大幅下降，这次回收资金全部用于还贷，万达商业计划今年内，清偿绝大部分银行贷款。

　　一位熟悉万达的地产企业高管认为，这次转让应是钱以外的因素发挥了作用，而从 “万达商业的负债并不算高”可以读出王健林言语背后的无奈。

　　就在6月底，万达被传“涉及政治风险”遭大银行抛售，遭遇股债双杀。随后万达系列证券同步暴跌，万达集团紧急辟谣。

　　而今天的抛售之前市场并没有透露更多的信息。据王健林透露，万达集团战略将做出调整：首先是全力发展创新型、轻资产业务，如影视、体育、旅游、儿童娱乐、大健康、网络、金融等。所有这些业务板块，除网络明年才能整体盈利外，其他板块都有利润。其次，万达集团也将大幅减债，计划三年左右清偿集团层面金融机构债务。

　　此次抛售商业地产项目也可以看作万达向轻资产转型迈出的“一大步”。万达设定的“轻资产”战略目标是到2020年开业400个至500个万达广场，彻底去房地产化，变成万达商业投资公司或商业投资管理公司。到2020年收入达到1000亿美元，市值2000亿美元。

　　从财报来看，2016年万达集团服务业收入占比55%，历史上首次超过地产;服务业净利润(未经审计)占比超过60%，也大于地产开发利润。而文化产业2016年收入占万达集团整体收入比重超过四分之一，已经真正成为万达的支柱产业。

　　而进一步的轻资产化，抛弃房地产开发物业，从另一个角度来看有助于万达商业尽快回归A股。只是曾经放话要“超越迪士尼”的万达文旅城，在被打包闪电出售给融创后命运如何有待进一步观察。

　　融创差钱吗?

　　对于这笔交易，中国房地产报记者联系孙宏斌，截至发稿尚未回应。按孙宏斌的公开说法是，交易涉及资金完全来自融创自有资金，截至2017年6月30日，公司账上还有900多亿元现金。融创在今年上半年的销售业绩为1100多亿元，全年销售额将超过3000亿元。

　　很少在公开市场拿地的融创选择了并购的快速扩张路线，对于行业的严峻形势已开启了多元化布局。明显信号则是对乐视的更深介入，进军商业、旅游和酒店。这是几个对融创主营业务来说相对陌生的领域。

　　在今年的投资者见面会和业绩会上，孙宏斌反复表达了对行业的悲观态度，认为在严厉的宏观调控政策下，目前的房地产行业风险十分大，任何热点城市房价不可能降，但也并不具备暴涨的任何基础。“我相信这轮调控影响会特别深远，因为政策越来越收紧，限价越来越严格。程度会超过任何人想象，对下半年影响、对明年影响会特别大，现在大家还没有体会到。”

　　就在今年一月份，融创150亿元入股乐视，在与贾跃亭的“同袍携手”发布会上，孙宏斌透露看好大娱乐大健康等多个行业，这也符合孙宏斌一惯对于地产行业的“不乐观”。

　　融创近年来快速发展有一个重要的原因是孙宏斌对于土地市场的准确判断和聚焦深耕战略，其地产主要布局在中国经济发达的核心一二线城市，主要优势在于优质的土地储备，并拥有高端的产品和服务品牌，在高端客户中打造了强势的品牌影响力。

　　从此次和万达的合作来看，交割后万达文旅项目品牌、规划、建设、运管都不变，融创图什么?

　　孙宏斌已经提醒大家不要低估了宏观调控的决心，而对于不断扩张想要维持江湖地位的融创来说，卖出面包之后必然需要补充面粉。融创的本质是收购万达住宅用地，一般文旅项目都拥有巨量的低价配套住宅用地，通过相关住宅、办公产品的销售收入，可以较为快速地回笼资金。

　　对， 如果把这次收购万达项目理解成是补充了632亿元的土地，会不会舒服很多。