"国五条"细则出台已经满百日 新政似拳打棉花

　　        自2月20日“国五条”出台至今，已满百天，尽管房价环比涨幅有所收窄，但是房价上涨的趋势并没有改变，这与政策之初的预期相差甚远。

　　  对于“国五条”的执行效果，住建部专家与国有大型房企高管在接受记者采访时均不愿置评，而赞同调控效果不理想的业内专家也认为还应进一步观察再说，可见调控仍处于敏感时期。

　　  新政几成“空调”

　　  由“国五条”及其细则引发的本轮调控，当时被认为是自2010年开始、2011年升级之后的又一次政策加码。特别是细则中对二手房从严征收20%个税政策，被誉为本轮调控的“杀手锏”并被寄予厚望。

　　  然而在“杀手锏”的震慑下，整个3月都处在抢搭政策“末班车”的恐慌中。各地二手房过户大厅人满为患，有地方甚至出现了“离婚潮”，多个城市二手住宅交易量井喷。与此同时，担心税费增加的恐慌心理也挤压部分需求涌入新房市场，部分楼盘收紧或取消了原有的优惠政策，价格继续上扬。3月份70个大中城市，有68个城市房价环比上涨，创限购以来新高。

　　  就在市场对各地细则充满期待之时，率先出台的广东版细则让人有些失望，随后陆续出台的北京、上海、重庆等三十余个城市的地方细则，除北京明确“20%个税”实施时间外，绝大多数城市只是重申了“国五条”细则的要求，有的地方干脆未提及。

　　  “调控效果不太理想的原因是，20%个税在决策前没有广泛征求意见，决策后政府有关部门的细则没跟上，又没按‘国五条’本身的要求解读清楚，没能正确引导预期，反而引起市场恐慌，结果适得其反、事与愿违。政府有关部门需要总结经验。”中国房地产业协会副会长朱中一说。

　　  朱中一认为，税收政策是国家制定的，2006年国税总局的文件中，哪些仍执行哪些不执行，国家有关部门未向社会明确，因此一些地方执行中观望敷衍。“新政策应解读清楚，避免恐慌，国务院有关部门要通力配合，及时出台细则。”朱中一再次强调。

　　  阳光100置业集团常务副总裁范小冲则认为，各地不执行的主要原因是“土地财政”，因担心执行后市场受到影响，地不好卖，税收少了，进而影响整个产业，而城镇化背景下各地都在竞争抢地盘，吸引项目和人才，因此地方政府才会阳奉阴违。

　　  中国社科院金融所研究员尹中立对此表示赞同，“相比土地出让金的收入而言，征收的20%所得税在政府财政收入中的比重是微不足道的，如果因为征收住房交易的所得税而影响到土地出让金的收入，则是因小失大之举。”他说，因此，在政策执行过程中，地方政府对这项规定进行了“变通”，大多数城市对20%的所得税政策都采取了回避态度，即使是态度最积极的北京市对此也采取了“弹性”处理。可见，“国五条”中最具杀伤力的20%所得税政策的结局是“重拳打在棉花上”。

　　  值得注意的是，“国五条”中唯一得到地方政府普遍执行的是房价控制目标，这几乎已经成为今年调控的主基调。为完成该目标，北京、上海、广州、深圳、合肥、厦门、沈阳在预售证审批环节严格限价，北京还拟通过从重征收土地增值税、土地出让采用“限房价、竞地价”方式来控制房价。

　　  朱中一认为，虽然对房价上涨过快的城市，限价有合理性，但与市场经济规则存在矛盾。“一房一价之前一直有，北京这次是更严格执行，但根据《城市房地产开发经营条例》，商品房销售价格是由双方协商议定的。限价只能解决短期问题。在市场经济条件下，政府哪些要管，哪些要放，还需研究完善。当前，政府要在增加供应和防止土地价格过快上涨方面把好关。”朱中一说。

　　  由于各地细则执行力度不一，经历了3月的市场井喷后，4月各线城市成交出现了不同程度的下滑，其中一线城市尤为明显，二三线基本平稳。而预售限价果然立竿见影，4月70个大中城市房价平均环比涨幅7个月来首次下降。

　　  尽管房价环比涨幅趋缓，但同比涨幅仍在扩大，房价上涨预期未根本解除。地方政府的消极“执政”增强了房企对市场的信心，拿地热情再起，5月以来高价地再现，上海、广州、长沙甚至10天内出现了3个年内高价地。近期一二线城市拍卖的楼面地价，基本接近附近商品房的售价。

　　  在朱中一看来，最近一二线城市高价地再现，反映了拿地企业对未来市场预期乐观，但就全国而言，1~4月土地成交同比减少，说明了多数企业还在观望。

　　  “买的不是限价房的地，却要限制销售价格，这是不合理的。”范小冲说，政府不让利，不可能降房价。范小冲认为，现在的房价数据是重压下的市场平衡，限价早晚会取消，未来一旦压力释放，需求还很大，房价还有上涨空间。