央行金融数据隐现信号 中国房地产楼市下半年怎么走？

　　四大房贷指标同步回落，有利于抑制地产泡沫

　　从央行通报的相关数据来看，房贷四项指标同步回落。具体来看：

　　1、房地产贷款余额增速回落。2017年6月末，人民币房地产贷款余额29.72万亿元，同比增长24.2%，增速比上年末回落2.8个百分点。其中，房地产开发贷款余额7.76万亿元，同比增长9.8%，比上年末高1.6个百分点；个人住房贷款余额20.10万亿元，同比增长30.8%，比上年末回落5.9个百分点。2、房地产贷款增量占比下降。上半年房地产贷款增加3.04万亿元，占同期各项贷款增量的38.1%，比上年全年占比低6.7个百分点。3、个人住房贷款抵借比率降低。今年6月份，金融机构个人住房抵押贷款平均抵借比，也就是当月批准的抵押贷款金额与抵押品价值之比为59.3%，比上年12月份低2.1个百分点。4、个人住房贷款期限缩短。6月份发放的个人住房贷款平均合同期限为269个月，比上年12月份缩短了两个月。

　　对此，央行调查统计司司长阮健弘表示，综合上述数据，随着我国房地产调控力度不断加大，房贷指标的变化有利于抑制房地产泡沫，促进房地产市场平稳健康发展。

　　调控政策与信贷政策双发力

　　事实上，房贷四项指标同步回落的背后，是地方房地产调控政策的加码与严格执行，以及金融机构对个人住房贷款的不断收紧。政策方面，热点城市房地产调控手段已经从以往的“限购、限贷”逐步扩大到“限价、限售”。不完全统计，今年以来全国约60个城市出台了以“限购、限贷、限价、限售”为调控核心的政策近百余次。

　　体现在具体城市方面，以北京为例。北京市住建委7月11日发布《北京住房和城乡建设发展白皮书》显示，自3·17新政以来采取的措施包括：严格商品住房预售、现售的价格引导；进一步调整用地供应结构，提高住宅用地比例；加大自住房用地供应和中小套型住房供应比例；进一步完善商品住房限购、差别化信贷和税收政策等，抑制投机投资性需求，引导合理住房消费；研究清理整治违规“商改住”政策，严格控制“商改住”增量等政策手段。

　　从个人住房贷款方面来看，同样以北京为例，在过去几个月中四次提高房贷利率，最近的一次是6月5日。从北京银监局公布的数据来看，3·17新政实施以来，北京个人住房贷款发放金额持续回落。3月至5月，北京个人住房贷款新发放金额分别为239.21亿元、236.08亿元和218.15亿元，分别比上月下降31.63亿元、3.13亿元和17.93亿元。从融360监测数据来看，6月份北京首套平均利率达到4.97%，已超过基准利率。

　　同样在其它热点城市，首套房贷利率收紧趋势异常明显，有不少银行首套房房贷利率回归基准甚至调高。6月全国首套房平均利率为4.89%，为基准利率的9.97折，环比上升了3.38%；6月份全国超八成的银行无利率优惠，有32家银行执行基准利率上浮，为基准利率的1.05-1.2倍不等。值得一提的是，今年4月全国首套房平均利率仅为4.49%，在创下了历史新低后开始上浮至今。

　　对此，中房研协测评研究中心副总监回建强分析认为，几个房贷指标的回落是限贷限购政策落地后必然出现的结果，这是被动的一面。而银行从风控角度，收紧房贷投放和利率口径，这是主动调整，金融信贷是影响楼市的主要因素。

　　下半年楼市：政策以稳为主，降温不可避免

　　今年以来，热点城市相继实施了较为严格房地产调控措施。从目前情况来看，部分热点城市的调控“组合拳”正在发酵，政策叠加直接抑制了部分市场需求。

　　同时，通过货币政策的收紧来控制资金流向房地产领域也已成为“常规”手段。特别是热点城市，由于受监管部门窗口指导影响，银行个人房贷额度紧张，从审批到放款的周期被拉长。考虑到银行在今年上半年已提前释放贷款额度，下半年贷款申请的难度可能会更大。据中金固定收益研究日前发布的研究报告指出，目前诸多银行已将全年70-80%的信贷额度用完，下半年楼市可能会出现贷无可贷的尴尬局面。

　　回建强表示，下半年楼市仍会延续目前的总体增速回落走势，同时城市分化也会更加明显。不少业内人士也都相信，一些热点城市成交量出现大幅下滑，房价自身存在调整必要，政策严厉程度已经达到历史最严，市场降温已不可避免。因此，这些城市下半年的房地产调控政策会基本保持稳定，暂时没有再次加码的必要。至于一线城市，由于需求不减，政策也基本不存在放松的可能。