万方地产搭上"城镇化"班车 转向土地一级开发

　　　　一家房地产公司，剥离了全部房地产二级市场业务，脱胎成为以“城镇化”为主营业务的公司。国泰君安分析师李品科认为，资本市场或率先为土地一级开发项目开闸。

　　  5 月16日，万方发展发布公告，称该公司拟向北京万方源、北京新星景天、华夏新保、北京万和等股东发行股份，购买其持有的万方盛宏 95%股权、秦皇岛鼎骏90%股权、张家口宏础100%股权、义林义乌97.12%股权以及延边龙润100%股权。此外，万方发展还拟向不超过10名其他 特定投资者发行股份，募集不超过本次交易总金额的25%的配套资金。

　　  五个项目皆为一级开发项目，共4.6万亩土地，非公开发行募资8 亿元，国泰君安分析认为，此次万方发展资产重组方案，在证监会层面政策障碍相对较小。万方发展已于2012 年将二级开发项目完全剥离，2013 年经核准，其所属行业变更为“批发业”，目前主营业务为土地一级整理、贸易等业务。而对于主业非地产的公司，如果增发注入非二级开发项目，而是一级开发项 目或针对一级开发的现金融资，证监会层面的政策障碍较小。

　　  万方发展原名万方地产，2009年6月上市，注册资本1.547亿元，近4年时间，主业一直是房地产。

　　  在上市房企不得再融资的现实下，今年4月初，原万方地产宣布“退房”，将公司名称变更为“万方发展”，行业类别由“房地产业”变更为“批发业”，主营业务由原来的房地产开发向土地一级开发、城镇化建设转型。这也意味着，万方不再是一家房地产公司。

　　  年报显示，2012年度，万方地产营业总收入4855.66万元，同比减少87.69%，净利润501.34万元，同比减少57.72%，扣除非经常性损益 后净利润则为-1009.87万元，同比骤减315.47%。其中，房地产开发和土地一级整理业务在2012年都未实现收入，主营业务收入全部来自于一般 商品贸易。2012年该公司最大的战略举措之一是收购了2家贸易类子公司，且当年都实现了贸易收入。

　　  万方发展证券部工作人员向本报记者证实，增发方案还未正式递交到证监会。另据房掌柜记者了解，土地一级开发整理完毕后，万方地产将不再涉足二级市场。

　　  一直以来，土地一级开发市场隐藏着政策不确定的风险。以云南城投(6000239.SH) 为例，近70亿资金套牢在土地一级开发项目中，因为当地政府的政策变化，至今还未收回。而万方在北京顺义整理的仁和镇太平村回迁安置房项目，由于被拆迁村 民对原定回迁安置方案有异议，区政府部门已于2012年4月出具暂停施工通知。截至目前，项目尚未复工。

　　  万方发展认为，公司在土地一级整理和城镇基础建设业务方面，积累了多年的业务经验，也形成了专业团队。公司下属子公司北京天元房地产开 发公司曾在2011年度实现了3.3亿元的土地一级开发收入。下属公司还中标了门头沟土地一级开发项目，并和河北沧州和香河达成合作意向。万方发展认为公 司的土地一级整理业务已渐成规模化、专业化、规范化、常态化趋势，成为公司核心竞争力。

　　  国泰君安判断监管层近期对二级住宅开发放开融资的可能性不大，但对于涉房企业的债权融资已逐步有所松动。而土地一级市场融资放开，对于增加土地供应将起到明显作用，当然也会推高地价。不过，分析师们普遍认为，此类融资仍处于试探阶段。