安信证券：当前租赁新政密集出台 地产销售继续下行

　　重点公司签约销售状况及政策回顾：

　　本月重点公司签约销售额万科、保利、金地、招商、首开环比增速分别为-11.57%、-60.71%、-56.52%、-29.91%、-54.30%。17年7月重点公司的销售额相对于16年7月增长12.64%，其中招商蛇口同比增长幅度最大，为48.51%，万科、保利、金地、首开同比增长分别为42.25%、-21.15%、-21.41%、18.55%。

　　一手房月度成交：环比下降13.9%，同比下降24.3%

　　7月安信跟踪44大城市一手房合计成交19.83万套，环比下降13.9%，同比下降24.3%，累计同比下降16.7%；一线、二线、三线城市分别成交2.46万套、10.07万套、7.31万套，环比分别下降15.5%、下降9.3%、下降19.1%，同比分别下降39.7%、下降31.3%、下降2.2%。

　　二手房月度成交：环比下降13.1%，同比下降28.0%

　　7月安信跟踪14大城市二手房合计成交5.67万套，环比下降13.1%，同比下降28.0%，累计同比下降18.7%。一线、二线、三线城市分别成交1.37万套、3.79万套、0.52万套，环比分别下降8.2%、下降14.6%、下降14.1%；同比分别下降51.4%、下降21.3%、上升105.3%。

　　可售库存：环比上升7.43%，去化周期8.0个月（前值6.5个月）

　　7月安信跟踪17大城市住宅可售套数合计61.06万套，环比上升7.43%；去化周期8.0个月，较上月上升1.5月。一线、二线、三线城市住宅售套数合计分别为20.44万套、34.24万套、6.38万套，环比分别上升0.02%、上升13.41%、上升2.74%；去化周期分别为7.5月、8.8月、6.2月，较上月分别上升0.7个月、上升2.0月、上升1.5月，一、二、三线城市的绝对库存均有所上升，全国范围内统计库存的城市整体销售7月比6月回落12.11%，销售的回落导致全国城市整体去化周期有所增加。

　　40城土地成交：成交面积下降，均价升高，一、二、三线成交土地溢价升高

　　7月全国40大中城市供应土地规划建筑面积8081.0万平方米，环比下降34.8%，同比下降7.4%；成交土地规划建筑面积7957.6万平方米，环比下降19.8%，同比上升0.8%；其中一、二、三线城市环比上升3.9%、下降18.9%、下降22.7%；成交均价环比上升6.8%，成交总价环比下降14.3%。

　　投资建议：本月，住房租赁市场政策利好不断，继广州出台?租购同权?等16条住房租赁新政之后，九部委又联合发文要求大中城市加快发展住房租赁市场，首批12城市试点，此后无锡、郑州、扬州、济南等多个二线城市也相继提出?租房落户?新政。我们认为政府近期密集出台的新政是在租赁市场供需两端同时发力，租赁市场和企业发展将迎来重大机遇。房地产开发企业将从传统的开发销售模式逐步向租售并举的经营模式转变，规模化、集约化、专业化的大型租赁企业的价值也将伴随着租赁市场的蓬勃发展而开始凸显。深耕存量市场，布局集中式长租公寓的世联行本月上涨40.40%，而同期申万房地产指数下跌0.29%。

　　此外，随着房地产由增量转为存量市场，我们认为中国推出REITs的时机已经相对成熟且有其必要性和急迫性，以?公募+ABS?的形式阻力较小，且对多方有利，能盘活国有资产、缓解信贷风险，降低房地产企业杠杆，改变和提升房地产企业的盈利模式，也有利于社会资产配臵多元化防止房价泡沫进一步扩大。涉及地产基金管理业务的嘉宝集团、万科、保利等将迎来扩张机遇，商业地产、园区地产形成利好。其他投资方面，随着政策风险的充分释放以及销售调整预期充足，我们继续坚持?下半年地产要涨过产业链?的观点，后续继续推荐地产板块低估值、高成长的公司，我们建议关注中报超预期的机会：包括华侨城、阳光城、招商蛇口、新城控股等。

　　风险提示：二三线库存仍然高企，市场对政策调控反映过度。